上海擁有大量外資、合資企業，而近年來隨著自貿區、大虹橋等大型利好規劃的落地、推進，上海對於跨國企業的吸引力與日俱增；對於國內企業來説，上海已經成為核心市場。多種因素共同作用下，上海的高端住宅租賃需求一直比較旺盛。

　　入住率有所上漲

　　今年以來，上海高端住宅租賃市場整體表現良好。

　　“目前，旺季似已提前到來，租賃需求強勁，服務式公寓和小業主公寓的入住率均有上漲。”第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可表示。

　　DTZ戴德梁行董事、華東區綜合住宅服務主管伍惠敏也認為，高端住宅租賃市場現階段以吸收原供應量為主，出租率及租金有回暖表現並逐漸提升。

　　其中，品牌服務公寓表現不俗，租金達到226元/月/平方米。伍惠敏表示，新供應量的明顯減少（主要新供應只有4家服務公寓）加之今年有部分産品轉租為售，而且還有數個項目退出租賃市場，也使“品牌服務公寓自今年以來依舊保持著平穩和較高的出租率”。

　　“供應的減少，加上即來的開學季，未來全市服務式公寓市場入住率或繼續上揚。”簡可指出，未來兩三年，上海服務式公寓的新增供應依然有限。

　　國內租客佔比增加

　　雖然目前上海的高端租賃客群仍以外籍人士為主，但有業內人士指出，今年上半年，來自國內的高端租賃需求正顯示出一定的增漲趨勢。

　　簡可便表示，以往來看，（高端）租賃需求主要來自國外的派遣人士及其家庭。然而近年來，國內需求日益見漲，不少項目國內外租戶比例相當。

　　伍惠敏也認為，高端住宅的租賃市場需求構成人群中，國內客群增長態勢明顯，尤其是在租賃熱點區域：新天地、陸家嘴板塊佔比有大幅度提高。值得一提的是，來自汽車及金融行業人士的住宅租賃需求在本年度表現較為活躍。

　　優勢區域被看好

　　高端租賃市場在上海發展多年，目前已經形成了多個具有國際居住特色的高端住區。

　　業內人士認為，現在的高端租客會將地理位置作為選房的首要因素，其次是周邊配套和戶型。因此，如古北、碧雲、新天地等以交通便利、外籍人士聚集、高端生活配套完善為亮點的區域一直吸引著市場中的高端租賃需求。正如簡可所言，古北地區居住氛圍尤其迎合日韓籍人士的需求，未來仍是其居住首選。

　　除了這些傳統高端租賃市場的“熱土”外，今年還有不少板塊表現突出，有望成為高端租賃市場中的“生力軍”。

　　伍惠敏便表示，比如借助大虹橋輻射的徐涇板塊，高端別墅的出租率一直保持在較高水準，今年的租金漲幅亦超過全市平均水準。而且，這個利好因素並未完全釋放，還有進一步增長的空間。“此外，周邊國際學校林立的金橋板塊，以及世紀公園周邊區域也值得看好。”

　　“當前市場正逐漸步入‘非中心化’，新興住宅區域不斷形成，浦東外高橋森蘭、虹橋地區價值日益顯現，不過，如新天地、古北等核心住宅板塊的地位依然難以動搖。”簡可如是稱。（孟子諒）