經歷了二季度的高熱成交，從目前“淡季不淡”的樓市表現來看，開發商推盤的熱情並未減弱，市場競爭也將加劇，無論傳統的“剛需大戶”，還是此前表現出眾的“豪宅”板塊，在下一個階段均有不少熱點供應入市，而這或將成為助力板塊市場突圍的“法寶”。

　　□地産評論員 孟子諒

　　嘉定新城

　　供需“大戶” 對接剛性需求

　　數據顯示，截至7月30日，今年嘉定主城區板塊共計新增供應42.7萬平方米，同比下降了10%。而成交面積雖然達到39.6萬平方米位居同期全市第一，但整體來看，板塊仍然顯示出明顯的供大於求趨勢。

　　雖然目前嘉定主城區板塊20009元/平方米的成交均價仍然屬於剛需“價位段”，但筆者探訪了解，目前板塊內90平方米左右的小戶型産品幾乎處於“斷檔”狀態。中信泰富又一城、新城馥華里等項目均僅余少量小戶型産品在售。

　　嘉定主城區板塊目前的産品結構或許説明瞭板塊內剛需類産品的“走俏”。

　　新城香溢都薈的置業顧問表示：“項目剛剛加推了一批82-94平方米産品，一週內已經成交超過一半，可見小戶型産品仍較受青睞。”

　　上海中原地研究諮詢部高級經理盧文曦表示，雖然遠香湖一帶的開發日趨成熟，導致改善型産品的比重在增加。但從産品的受歡迎程度來看，該板塊住宅産品的“殺手锏”仍然是低總價、小戶型的剛需類産品。

　　就整體市場而言，由於今年中高端産品表現突出，有業內人士認為剛性需求在一定程度上被抑制了。上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍便表示，剛需在今年不夠“搶眼”，供應相對不足是主要原因。“剛需是市場中較為穩定的需求，如果有足夠的供應入市，其成交就很有可能得到釋放。”

　　而嘉定主城區板塊作為樓市剛需産品供需最為活躍的板塊之一，將有望成為未來剛性需求釋放的重要對接平臺。進入8月，板塊內的路勁上海派、安高東方禦府等樓盤都將加推兩房房源，在其帶動下，板塊未來的表現值得期待。

　　■項目連結

　　◎恒大禦景灣：項目預計8月下旬開盤，推出約300套房源，戶型為118、127和130平方米3房。

　　黃浦濱江

　　開發空間激發價值想像

　　今年截至7月30日，黃浦濱江板塊新建商品住宅成交量達到2.3萬平方米，同比去年大漲205.9%，同時，板塊的新增供應為1.1萬平方米；而板塊的成交均價也達到86090元/平方米，同比上漲達16.6%。

　　對此，宋會雍表示，黃浦濱江地處“老城廂”，雖然有歷史人文底蘊、可供開發的土地也不少，但是開發的難度相對較高，因此板塊供應稍顯不足。而也有業內人士認為，這一局面或許正説明瞭板塊未來的價值空間。

　　德佑鏈家研究部總監陸騎麟便表示，雖然價格已經達到了一定高度，但黃浦濱江板塊目前仍處在開發建設之中。近年來，不少開發商都在這一區域強勢拿地，待這些項目入市後，板塊的價值能級或還將有所提升。

　　除去年由中民投聯合體以248.5億元奪得的黃浦區小東門街道616、735街坊地塊外，板塊內還擁有綠地香港旗下的五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗商住辦地塊、麗豐控股旗下的五里橋街道104街坊39/1宗宅地、以及泛海建設旗下的董家渡10、12、14號地塊。

　　據了解，泛海建設打造的泛海國際公寓以及上半年成交火熱的綠城黃浦灣都有望在年內推出新房源。稀缺的産品供應加上廣闊的價值空間，黃浦濱江板塊有望成為今年下一階段豪宅市場的亮點之一。

　　■項目連結

　　◎華潤外灘九里：項目在售308、320、409平方米精裝大平層，均為現房。

　　徐匯濱江

　　有望延續強勢表現

　　今年以來，徐匯濱江區域所在的龍華板塊成交活躍。

　　數據顯示，截至7月30日，今年龍華板塊新建商品住宅共計成交11.2萬平方米，同比去年上漲了176.5%。成交價格也同比去年上漲了13%，達到73854元/平方米。值得注意的是，截至目前板塊成交前5名的樓盤全部來自徐匯濱江區域。

　　對此，宋會雍表示，徐匯濱江表現強勢，主要原因在於今年高端住宅整體表現突出，而且徐匯濱江今年以來的供應量相對較高，有效地承接了“爆發”的高端居住需求。

　　數據還顯示，截至7月30日，龍華板塊的新增供應達到9.3萬平方米，雖然同比去年有所下滑，但這一數字仍在全市成交均價超過6萬元/平方米的板塊中位居第一。

　　雖然徐匯濱江目前在售的高端住宅産品眾多，但有分析人士認為，區域內産業人口的不斷導入和配套設施的日漸成熟，其居住需求也正呈明顯的上升態勢。

　　下半年，中信君廷名邸、保利西岸名軒等樓盤均進行了加推。網上房地産數據顯示，7月，中信君廷名邸成交61套房源，這一“戰績”對均價7萬元/平方米左右的高端樓盤來説可謂“驚艷”。

　　另據了解，雲錦東方、尚海灣豪庭等樓盤都計劃在今年第四季度加推全新房源，這或將支撐區域樓市延續此前的強勢表現。

　　■項目連結

　　◎中信君廷名邸：項目于7月12日加推了57套房源，主力戶型為160、180平方米精裝房源。

　　數據來源：上海中原地産研究諮詢部