□地産評論員 蔡琦雯

　　唐鎮

　　再升級的國際化住區

　　上週末，外高橋進口商品直銷中心旗艦店落戶浦東唐鎮。據介紹，此舉將令消費者在家就能購買到“自貿模式”下的進口商品。

　　業內人士指出，唐鎮一直在打造國際化社區，而該直銷中心的正式落地，將彌補唐鎮在國際化商業購物方面的空白，使得唐鎮國際化配套進一步完善。事實上，在相關規劃中被列為上海22個地區商業中心的唐鎮，房地産市場發展迅速。

　　“唐鎮近年來發展很快，2011年以前，板塊的成交均價在2.2萬元/平方米左右，而目前區域內不少二手房房源的報價都超過了3萬元/平方米。”德佑鏈家研究總監陸騎麟指出，2011年以後，作為迪士尼輻射板塊之一的唐鎮被業內看好，吸引了眾多品牌房企入駐，板塊內的地價、房價一路攀升。

　　但是，業內人士認為唐鎮的價值還未被全部發掘，未來前景不容忽視。

　　上海中原地産研究諮詢部經理盧文曦指出，目前，上海對於國際社區的需求正不斷增加，而作為兩大傳統國際社區的古北、碧雲板塊的開發已接近飽和，當前幾乎沒有土地儲備也罕有新房可售，因此，唐鎮就成了高端國際住區的首選之一。

　　另外，今年上半年，唐鎮推出的兩幅純宅地引來眾多品牌房企爭奪，且兩幅地塊最終樓板價都逼近3萬元/平方米，彼時，該價格引發了業內熱議，“唐鎮成了外環外土地最貴的地方”。唐鎮某樓盤開發商認為，今年4月，上海自貿區擴區將陸家嘴金融片區、金橋開發片區和張江高科技片區這三大新片區納入擴容後的自貿區，從地理位置看，唐鎮就被自貿區“包圍”了。“如此一來，唐鎮的價值有望騰飛。”

　　“唐鎮或將成為下半年樓市的主角，除了地價的效應，迪士尼也將進一步促進該板塊能級提升。”易居智庫研究總監嚴躍進認為，迪士尼開業，最直接受益的當屬川沙板塊，然而當前川沙板塊內新房供應並不多，而臨近的唐鎮在售的樓盤較多，且大多是品質較高的品牌項目，因此很有可能掀起一波熱潮。

　　■項目連結

　　◎金大元禦瓏宮廷：目前在售260、300平方米大平層及疊加別墅等産品。

　　◎綠城玉蘭公館：目前在售300平方米精裝聯排別墅，內置私家電梯。

　　大場

　　土地成交帶動“洼地”效應

　　今年6月，寶山區大場鎮一幅純宅地競拍現場掀起了激烈的爭奪大戰，最終溢價率高達89.67%，樓板價23277元/平方米，幾乎與周邊二手房單價持平。

　　高價地塊的出爐讓大場備受關注，而更有業內人士指出，大場目前仍處“價格洼地”，未來或有望接力大寧，成為下一個熱點中高端住區。

　　據上海中原地産研究部數據顯示，截至今年7月30日，上海中外環線間商品住宅成交均價近4萬元/平方米，而處於這一區域內的大場板塊成交均價約2.8萬元/平方米。

　　盧文曦指出，高地價或將拉動大場的房價，而這種拉動效應會更快在二手房市場表現出來。

　　上週末，在大場鎮某二手房門店外，筆者看到在售二手房房源並不多。據仲介小張介紹：“最近二手房賣家底氣較足，看漲該區域的房價，因此部分原先掛牌的房源也暫時不出售了，而有掛牌的賣家在售價上也較之前提高了5%左右。”

　　此外，同策諮詢研究部總監王巍立指出，上海的土地供應逐年下降，外環以內一旦出現住宅用地必然會引來哄搶，而目前大場可供開發的土地存量較大，且地理位置較佳，價值不容忽視，地價上漲也會對區域房價起到助推的作用。

　　■項目連結

　　◎保利葉之林：目前在售140平方米、105平方米和125平方米精裝房源。

　　◎經緯城市綠洲：目前在售戶型為88平方米2房、100平方米和125平方米3房。

　　徐涇

　　開啟“大虹橋”年

　　“大虹橋”在樓市的地位一直不容忽視，而今年虹橋國家會展中心舉辦的多場展覽再一次驗證了大虹橋的超強“人氣”，也刺激了會展中心所在的徐涇板塊的房地産市場。

　　數據顯示，截至7月30日，徐涇板塊商品住宅成交148951平方米，同比上漲了50.9%，而成交均價為33489元/平方米，同比上漲13.7%。

　　“大虹橋確實促進了徐涇板塊的成交。”盧文曦指出，今年虹橋商務核心區大部分項目將進入交付和上市階段，但其核心區域鮮有住宅在售，因此，徐涇的住宅産品或因緊臨大虹橋核心區域而受到較大助力。

　　而正是由於對板塊前景的看好，不少房企都搶駐徐涇板塊。今年6月，葛洲壩上海房地産開發有限公司以11.04億元拿下了青浦徐涇鎮某地塊，溢價率高達95.1%，成交樓板價27309元/平方米，創下了區域內的樓板價新高。

　　此外，規劃中的軌交線路也將助力徐涇飛躍。據悉，經過徐涇的軌交17號線預計2017年建成通車，嚴躍進認為，軌交對板塊價值的提升，通常在通車前近2年內最為明顯，今年徐涇板塊的居住價值有望大幅提升。

　　與此同時，作為離市中心最近的傳統高檔別墅群，徐涇已慢慢成為中高端購房者眼中炙熱的板塊。陸騎麟認為，隨著板塊內新增項目的日益高端化，房價也會呈現進一步上浮的趨勢。

　　■項目連結

　　◎葛洲壩綠城玉蘭花園:項目將推出110-240平方米小高層、平層、疊墅多樣化産品。

　　◎南山雨果:目前在售90平方米住宅、210平方米大平層以及200平方米聯排別墅産品。