房産稅是近年來廟堂與坊間都在熱議的話題，但卻年年“只聽樓梯響，不見人下來”。筆者認為，房産稅之所以難産，自有其難産的原因和道理，而且對於房産稅不應期待過高。

　　房産稅在一些國家和地區是最普通的稅種之一。比如在美國，房産稅雖然各地稅率不同，但都是各地最重要的地方稅之一。在我國香港地區，房産稅也稱差餉，是對業主的一種常態徵收的稅收。由於針對住宅的房産稅一直免征，而近年來房地産業總是各種調控的重點對象，在我國房産稅便被寄予了各種各樣的期望。

　　第一，希望房産稅成為調控房地産市場的工具。

　　1998年以來，房地産行業經歷了10次以上的調控，圍繞著“地根”“銀根”以及“交易成本”出臺了無數政策，但往往都陷入“空調”並引發更加快速的價格上漲。實際上，貨幣的超經濟發行才是資産價格快速上升的真正推手，而緊縮“地根”“銀根”以及增加“交易成本”的政策反而減少了市場供應或者暫時壓縮了市場需求，必然引發真實的市場需求推動下的更加猛烈的價格反彈。

　　第二，希望房産稅成為改變地方財政收入結構的工具。

　　當土地出讓金成為地方財力的重要來源，中國特色的政績考核體系下的城市建設對於土地出讓金的依賴便有增無減，且成為“央”“地”博弈中地方必保的核心利益之一，自然讓中央發起的每輪房地産調控政策都能化解于無形之中。在細究至“事權”與“財權”不匹配這一“央”“地”博弈的實質原因後，以持續性的房産稅收入替代一次性的土地出讓金收入自然上升為房産稅設立的動機之一。

　　第三，希望房産稅成為調節收入分配的工具。

　　進入新世紀以來，房地産價格的普遍性和持續性上漲使得國人的財富狀況發生了強烈的分化：持有大量房産的群體財富飛速上漲，而不持有房産或著買不起房産的群體則被快速邊緣化，讓沒有房産的群體的買房難度越來越大。而通過持有房産帶來的財富快速聚集打碎了勤勞致富的傳統價值觀，高房價也影響了經濟活力與創新動力，調節收入分配自然成為房産稅被寄予的期望之一。

　　但就基本邏輯而言，對房産稅寄予如此多的期望其實並不現實。

　　第一，房地産作為不動産，其價格由供求決定，無論是交易環節還是持有環節的稅收只能增加交易與持有成本，並不能改變價格走向。而資産定價的核心是“利率”，當利率走低，且貨幣超經濟發行成為常態時，房地産價格是難以被所謂的“調控政策”按下“牛頭”的。中國經濟持續的高速增長也是房地産價格的“溢價”條件，另外投資渠道缺乏造成的資金聚集也進一步推高了房地産的價格。希望以房産稅來增加持有環節的成本，以此來抑制房地産投資性活動來實現對房地産行業的調控註定是要落空的，這一點就好比希望增加一副馬鞍來降低一匹烈馬的奔跑速度一樣不大現實。

　　第二，房産稅作為財産稅，以所有權為徵收的前提條件。我國的土地為國家所有，居民只擁有有限年限的使用權，而其上的建築物隨著時間的推移不斷折舊和減值，房産稅徵收的前提並不存在。雖然財政當局有研究人員將房産稅偷換概念為關於“地上建築物”的稅收，但依據稅收法定的原則，很難在立法上將“房”“地”分離後進行徵稅。加之土地出讓制度已一次性地將若干年的土地使用權“賣出”，若再向其徵稅亦屬重復徵稅，違背了基本的稅收法理。所以期望對存量房産以房産稅來替代土地出讓金，改變地方政府對於土地出讓金收入的依賴的想法並不現實。

　　第三，一項政策或法律的出臺往往取決於特定群體在政策或法律制定過程中的影響力，雖然這些政策或法律的出臺往往在程式上似乎經過了代表全體國民的法定程式。就我國的現狀而言，擁有多套房産的多屬於社會精英群體，以體制內人士、商業成功人士以及專業技術人士為主，他們對於政策與法律制定的影響力要遠遠大於沒有房産的“沉默的大多數”。以房産稅來“劫富濟貧”雖然符合稅收的二次分配功能，但讓這些既得利益者推動和執行對他們本身不利的房産稅政策，無異於讓老虎自動獻出自己的皮來，比“與虎謀皮”更難。所以坊間流傳一種猜測，稱房産稅之所以遲遲不出臺，就是為了給這些擁有多套房産的人以“出貨”的時間。以筆者之見，即使未來房産稅能夠出臺，也會更多地考慮到既得利益者的訴求而不是更多地響應“劫富濟貧”的財富二次分配功能。

　　因此，對於房産稅的功能不應賦予過多地期望，對於房産稅快速出臺不應抱有太高的期待，讓作為財産稅之一的房産稅回歸其稅收本質，才是對於房産稅的比較理性的態度。改革土地出讓制度，實現新老劃斷，將擬新出讓的土地改為徵收房産稅，已出讓的土地待到期後再改為徵收房産稅，其間以政府債來解決地方收入“斷檔”問題應是一條房産稅出臺的可行之路。