廣州公寓五六月成交不斷攀升 多家房企引入代客出租的管理公司增加促銷籌碼

　　上月，一位來自深圳的買家一口氣在蘿崗奧園廣場買下了一整層的公寓。據稱該買家是賣掉了其在深圳的千萬豪宅單位，將資金投資到了蘿崗公寓的。自今年第二季度以來，廣州公寓物業的成交量逐月攀升。據網易房産統計數據顯示，4月廣州全市一手公寓物業成交1696套，隨後5~6月成交不斷上漲，分別達2668套和3289套。業界普遍認為，公寓物業投資熱，一方面是由於投資者認為不動産的投資風險小，獲利穩定。但另一方面，廣州公寓成交火爆卻在於廣州執行嚴厲的限購政策，導致部分意欲入市置業的資金被迫分流到了不限購的公寓市場。

　　專題文/圖：廣州日報記者 王荔玨

　　網易監測陽光家緣數據顯示，公寓成交量最大的區域是花都、南沙、番禺、黃埔。其中，無論是花都、南沙還是黃埔，都以萬達集團旗下的公寓賣得最火。對此，有投資人士提醒道，除了像萬達旅遊城、南沙自貿區等有明確“概念”利好的公寓産品之外，買家切不可盲從跟風貪便宜入市買小公寓。尤其是一些非核心地段、且缺乏商務氛圍的板塊。

　　郊區公寓多是“豬骨頭”

　　黃埔一房企人士指出，通常，不少近郊板塊內冒出來的小公寓往往都是由於當初在市場火爆的狀況下，房企腦子“發熱”拿了商業地塊。但到了規劃産品時，卻發現無論是建寫字樓、商場都難獲利，反而是小面積的公寓脫手快、回報穩。因此，近一兩年，廣州多個區域都出現了商務公寓。

　　這些公寓的特點是面積小、總價低，基本上都是40~50平方米，甚至是買一層得兩層，而總價大多也就是50萬~80萬元，買家入市門檻相當低。但不可忽略的一點是，由於這些公寓扎堆建造，而且周邊還有大量的一二手住宅，因此，即便是順利出租，但租金也難有滿意的回報，同時，轉手變現難也是一個值得考慮的問題。

　　租金很低 變現更難

　　舉例而言，早在2013年，蘿崗一商務公寓項目出售，售價約為1.4萬元/m2，開發商當時稱“40平方米的公寓月租金能達到4000元左右”。可是近兩年，由於蘿崗有大量商務公寓推出，有些售價甚至低於1萬元/m2，在眾多低價公寓的衝擊下，該商務公寓不僅二手價格沒漲，其月租金也只有2300元。同時，同區域的80平方米的兩房住宅單位租金也只是2500元左右，相比之下，這種小公寓在市場上幾乎毫無競爭優勢。

　　管家代租代管 收益穩妥袋袋平安

　　由於廣州這兩年一直限購，不少想投資樓市的買家早已沒有了“房票”，而手頭有限的閒錢卻依然想在樓市尋找機會，因此，公寓便成了這一群體的首選。

　　已成功投資了珠江新城領峰、且每月有穩定的8000元租金收益的宋女士向初涉公寓市場的投資者支招：“買房的時候不妨找到合適的‘盲公竹’，就是有管家服務或者是有可代出租的公寓管家的物業。有了‘盲公竹’，雖然不肯定能賺大錢，但至少不會兩眼一抹黑，而且相當一段時間的投資也有保障。”

　　“管理公司”作賣點成趨勢

　　據了解，目前，這類具有代租業務的公寓已經相當普遍。像碧桂園就和途家網首度合作，推出清泉城59~77平方米兩房Loft公寓，産權70年。總價34萬~36萬元/套，買家購買後，可5年返租，確保收益過10萬元。途家網還與奧園城市天地、碧桂園空港國際、香江國際金融中心、漁人碼頭牽手，合作推出了多個酒店式公寓。

　　此外，“私享家”也相繼與敏捷華美國際、柏麗甜果、綠地時代雲等項目牽手；“一呆”集團則和保利高爾夫郡、華南金谷、捷登都會等項目合作；來自澳大利亞的雅閣集團更是在南沙連落兩子，分別與南沙萬達及古格集團合作管理公寓。

　　規避空租期投資者省心

　　據了解，目前這些經營公寓的合作方大都會將出售的商務公寓收歸自己旗下實施統一管理，然後再給業主每年5%~8%不等的投資回報。儘管有人會認為，如果自己出租，得到的投資回報可能會比交由管理機構更高。但需要指出的是，對於“菜鳥”級的投資者而言，少賺一點租金但回報穩當才是最可靠的。因為，交由管理公司後，就有管家幫著你找租客，租客遇到問題也無需你操心。最關鍵的是，有管家的公寓幾乎不用計算空租期。但如果你自己出租的話，廣州現在商務公寓眾多，競爭激烈，一不留神，你的房子可能就空置了，你不僅要供樓，還要繳交一筆不菲的管理費。與其這樣，那還不如交由管理公司樂當“甩手掌櫃”。

　　有樓市分析人士指出，收樓之後的前幾年時間，商務公寓就是一個從“生”到“養熟”的過程。因為管家有更多渠道、更多的租客來源，將公寓交給他們更加容易“養熟”。當商務公寓“養熟”之後，“菜鳥”投資者無論是將公寓轉手還是收回來自己出租都會更加容易，也能獲取更好的回報。

　　風險提示

　　管理公司非神仙

　　市道不好會毀約

　　公寓交由管理公司管理，是否就萬事大吉？非也，買家也應該防範可能發生的風險。曾經發生的一個典型案例是，買家陳小姐在花都購買公寓時，曾和一知名酒店管理有限公司簽訂租約，在收樓後就將公寓交給這家管理公司對外出租經營。未料該公司在經營一個多月後，就以“沒有商業配套，地鐵推遲開通並因地鐵施工遮罩導致交通不便，嚴重影響經營展開，公司在原有租金之下無力運營”為由，提出了減租或終止合同。最終，雙方更是為此對簿公堂。

　　對此，有資深的專業人士提醒小業主，在購買公寓時不要以為有了管理公司就萬事大吉，買家應實地去樓盤現場調查，了解到實際市場的租金才是最可靠的。同時，在和管理公司簽租約時，還應在租賃合同中約定，“如果承租人提前解除合同，要將剩餘租期的租金一次性支付給業主作為違約金”。