自6月中旬以來，股市深度調整。上證綜合指數從6月中旬5100點的高位，在短短三周的時間裏最低跌到3400點以下，累計跌幅超過30%，面對近期股市大幅震蕩，心驚肉跳的不僅僅是股民，還有樓市的各個項目。不少投資人股票被套，財富縮水，先前定購的房子無法交齊首付款，提出緩交房款或退房。

　　1 豪宅業主影響明顯

　　“股市啥時候能重上5000點?”上週末，在北五環外某別墅售樓處，銷售員小王和客戶張先生開玩笑地説道。

　　今年6月初，張先生定下了一套4000萬的聯排別墅，“當時客戶基本上是按照一次付五成，半年後付清的方式購買。”小王表示，然而，隨後一個多月的股市震蕩調整，讓張先生的購房計劃打亂。“目前客戶基本上能付首付，剩下的3000萬要貸款。”

　　再次來到售樓處的張先生，正是和小王商量貸款買房的方式。“因為股市調整，客戶付款方式變化的情況不少。”小王表示，身邊豪宅銷售圈子的朋友，近期都在討論股市調整對於客戶買房計劃的影響和對策。

　　記者調查發現，在豪宅、普通住房等各種樓市産品中，豪宅市場影響最為明顯，因為股市大跌，不少投資人股票被套，財富縮水，先前定購的房子無法交齊首付款，提出緩交房款或退房。除了豪宅外，一些改善型項目同樣感受到股市調整的威力，“我手頭的客戶中，已經有七個明確表示沒法按照之前的全款付款，有的表示暫時放緩買房，有的表示貸款買房。”大興某改善項目銷售人員表示。

　　2 趕在股市上漲開盤的贏家

　　因為股市調整，不少豪宅項目受影響的同時，一些先期開盤的項目，卻成功躲過股市調整，成為樓市贏家。

　　西宸原著在6月12日取得預售證後，很快開盤。6月30日，龍湖宣佈，共銷售30套、10個億，銷售均價約為16萬元。這中間半個多月，經歷了股市的最初下跌階段，所幸並未影響到客戶的買房行為。

　　根據亞豪機構統計數據顯示，今年6月，龍湖西宸原著、新世界·麗樽、龍湖·雙瓏原著、金隅翡麗·藍爵堡等項目開盤。根據亞豪機構數據統計顯示，2015年6月，北京別墅市場共實現成交462套，成交面積14.57萬平方米，環比分別上漲31%、54%，這也是今年以來連續第4個月別墅成交上漲，而這一成交量更是創造了自2010年5月以來62個月的新高。與此同時，6月北京別墅成交均價為39901元/平方米，環比出現26%的上漲。從上半年情況來看，2015年上半年北京別墅共實現成交1369套，成交面積41.6萬平方米，相比去年同期分別上漲55%、49%。

　　“我們不是股神，但波段操作方向上肯定沒錯，在股市上漲階段開盤，肯定沒有風險，這是造富階段，所以我們開盤非常堅決。”北京某高端項目銷售負責人表示，“我們研究團隊當時分析認為，A股年內不會超過6000點。換簽的時候，趕上股市下跌，客戶入市的信心受到影響，所以換簽很順利。”

　　3 首付還在股市等解套

　　股市深度調整，除了影響新房市場外，也波及到二手房。

　　“股市大跌，業主房産變現，絕世好戶型”。“股市不慎被套急需資金回本故緊急賣房”……在某二手房交易平臺上，有不少類似因炒股賠錢緊急賣房的帖子。不過，記者發現，有些房源的掛牌價與同小區類似戶型報價相比，並沒有實質性下降。

　　以磁器口一套40平方米的房源為例，一業主以“股市賠錢急售”的名義挂出總價280萬元，單價每平米7萬的價格，而周邊不少類似的房源價格每平米不到7萬元。

　　“目前市場上並未見到出於平倉目的的急售盤。”易居智庫研究總監嚴躍進表示，雖然目前一些二手房仲介平臺上確實出現了因股票投資失利而拋售二手房的做法，但實際情況可能並非如此。第一，要符合此類群體特徵的，往往是一些資金短期週轉困難，但個人資産配置比較豐富的群體，所以會通過拋售二手房的做法來回籠部分資金，填補股市投資的虧空。但這樣一類群體應該是數量比較少的。第二，部分群體在這個時候，故意借股市投資失利之名義，從而虛報二手房的價格，而挂上降價促銷的名義，這樣接盤者可能不會砍價。

　　一位證券人士表示，折價賣房，補股虧空在操作層面很難實現，本輪股市擁有強烈的杠桿特徵，暴跌後，導致許多機構和個人投資者爆倉，融資盤強平的壓力導致許多場外資金可能會集中衝入股市，進行融資追加保證。然而，從將房源挂出到實際成交，中間要經歷多個環節，資金不可能在短期到賬，因此，網上所謂的賣房補倉可能性不大。

　　不過，因為資金被套，有二手房買家買房計劃受阻，朝陽門某二手房仲介表示，目前尚未發現有違約的情況，但已經有少數購房者對購房預算做出調整，“有幾位客戶已經有購房意向，但因為股市調整，首付還在股市抽不出來等著解套，現在説推遲買了。”

　　中原地産首席分析師張大偉預計:“股市對二手房肯定有影響，具體多大，要看股市最近恢復得如何了。”

　　4 短期會受到影響

　　儘管這些是個案，但提出了一個很現實的問題:近期股市大跌對樓市有什麼影響?會不會對購房需求産生較大的負面影響?股市大幅度波動接下來會影響到樓市復蘇回暖的步伐?

　　對此，合富房地産經濟研究院院長龍斌表示，從中長期看，樓市的需求遵循自身規律，不會因為股市波動有實質性的變化。短期內，由於股市大跌導致股民財富縮水，會不會帶來樓市購買力的減弱?這個可能性是存在的。當前有些樓盤出現退房個案，儘管不多，也不能直接判斷是否與炒股有關，但是股票被深套，應該會影響一些投資性購房、帶有投資目的的大宗資金購買需求。而通常來説，自住性購房需求(包括換房)受股市下跌影響不大。一般自住購房反而會因為股市波動太大，風險太高而徹底離開股市，除非他的購房資金直接在股市被套，這部分購房者比例極小。

　　龍斌表示，由於這輪股市的上漲從去年就已經開始，漲幅相當大，如有的個股漲了幾倍甚至十多倍。分析一般認為，去年就進入股市的投資者獲利較為豐厚，今年第二季度之後進入市場的投資者本輪下跌損失較大。股市大跌對於前一部分投資者的影響可能只是之前盈利被吃掉，只有新進入的投資者損失慘重。理論上看，這部分投資者如果有購房計劃會因此受到較大影響。

　　“股市大跌對樓市有短期影響，但影響有多大，還取決於國家止跌措施、治理股市存在的問題、激活投資信心是否見效。”龍斌預計，只要不發生大的金融危機，本輪股市大跌的影響可能很快就會過去。

　　5 對房地産市場的基本面影響有限

　　對於本輪股市調整，世邦魏理仕報告顯示，此輪下跌的根本原因在於，自2014年以來的牛市主要源於充沛的流動性而缺乏足夠的經濟基本面支撐。因此，當上升趨勢出現反轉跡象時，多數投資者選擇拋售以鎖定盈利。而融資盤平倉壓力所形成的股市去杠桿化則加速了下跌的進程。

　　世邦魏理仕報告認為，當前的股指震蕩不會導致中國金融體系出現系統性風險。

　　中國的銀行系統資本充足，國內主要銀行均為國有，且整體的杠桿比例也處於合理水準。但此輪下跌所導致的投資者信心動搖和IPO暫停，或將對中國2015年的經濟增長造成負面影響，而消費支出的增速也可能因此減緩。報告預計，在住宅市場上，我們已注意到有個別買家因財務狀況突變而推遲購房行為乃至放棄定金的零星案例。儘管如此，世邦魏理仕認為，此輪股指震蕩對中國房地産市場的基本面不會帶來根本性的影響。由股市下跌所造成的暫時流動性緊張加大了央行進一步寬鬆貨幣政策的可能性，這意味著短期內，房地産市場仍將處於一個寬鬆的政策和貨幣環境中。

　　京華時報記者 邢飛