主持人語

　　受樓市“330”新政、央行降準降息等多項利好政策的影響，長沙樓市上半年交出了一份不錯的年中答卷。7月15日，長沙市房産研究中心發佈的上半年樓市報告數據顯示，2015年1-6月長沙內六區新建商品房累計網簽800.20萬㎡，比去年同期增長60.72%。

　　長沙樓市發展軌跡與全國基本一致。7月中國指數研究院的數據顯示，2015年上半年，房地産市場持續低迷後迎來政策層面的利好，全國樓市逐漸回暖。在市場先抑後揚的震蕩中，優秀的品牌房企把握大勢，以合理的市場佈局、過硬的産品打造能力和獨特創新的行銷手段，贏得業績逆轉。

　　樓市升溫，再次引發人們猜想：樓市已經築底了嗎？年內第三次降息會對樓市産生什麼影響？下半年樓市將往哪走？本次廣廈會客廳，請房地産業內人士一起把脈樓市下半場與房地産轉型。

　　下半年多數房企仍然會快速跑量

　　汪俊（鑫遠集團長沙項目開發中心副總經理）：今年上半年“鑫遠分紅”算得上長沙樓市一個大事件。鑫遠做這個事情的出發點和初衷，是基於企業的發展、自身産品結構以及市場的情況。我們選擇那樣一個時間點切入，是想找到一個市場空白，打一個時間差。從天心區發佈的5月份的成交數據來看，我們四個項目都上了榜，且名列前茅。從活動啟動到最後5月份收官，應該説遠遠超出了我們當初的預想效果。

　　對於下半年的市場，一個無法回避的問題是市場存量，而且存留下來的都是比較難處理的大戶型産品。真正的剛需産品會滯銷嗎？應該不會。偏剛需的産品真的不太愁，價格堅挺，不愁銷路。但是基於市場庫存及産品結構，我們對下半年很難看好，大家仍應利用政策利好的杠桿快速跑量。

　　雖然房貸利率已經到了歷史的最低值。但是，地方銀行在執行央行政策時還是有很大的差異。現在我們合作的銀行比較多，他們對個人住房貸款的審核一直很嚴，根本無法兌現7折利率的承諾。這是一個影響二次置業或者改善型置業的實際性問題。一個宏觀和一個微觀問題始終會制約長沙樓市。

　　未來幾年，我們公司的戰略會有一些調整，首先在長沙先把自己存量的土地持續進行開發，同時，浙江一個健康産業項目正如火如荼地推進，我們自己覺得那是一個有國家政策扶持的朝陽産業。如果有合適的機會，我們可能會踏上廣州、深圳的那片熱土。健康産業只是戰略發展方向之一，但房地産住宅開發依然是我們的主營業務，自己的老本行是不會丟的，只看在什麼區域去做。

　　要在千篇一律的城市森林中

　　給産品賦予文化的意味

　　曾耘墨(水墨林溪副總經理)：中國經濟未來發展的兩個主要方向，一是製造業；二是文化産業。可能我們未來，包括我個人，更多要從這兩個方面去思考未來的發展。當然，房地産企業不會關門，也不會倒閉，房地産還是有出路。因為，畢竟是我們國家的一個經濟支柱，至少未來三十年。房地産業關聯的行業很多，涉及很多上下游的東西。

　　只不過，我們國家經過三十年的改革開放，經濟到了一個轉型期。

　　我個人認為，房地産是自住和投資的功能。未來肯定和製造業、文化會有結合，至於怎麼結合，也就是如何進行創新。從文化的角度來説，至少未來住宅産業化要和文化進行結合，這就是説住宅要做成更精細化的産業化，更具有文化性，更具有人情味，更具有生態性、科技性、環保性，可能這是未來住宅産業發展一個方向，而不是沒有生命力的純粹的鋼筋混凝土。

　　不同的人可能是不同的家庭教育背景，不同的人生喜好，對各種色彩也有不同的感受，表現出來的形象就不一樣，給別人的感覺是氣質不一樣，文化涵養不一樣，從而産生不同的效果，我個人認為：未來房地産業也要往這個方向發展，才能使房地産業走向健康而平穩的發展。時下，房地産的發展和建築的開發，大家過度地追求所謂的經濟效益的結果，而沒有注重建築的品質和文化過程的塑造。

　　水墨林溪這個項目之所以取這個名字作案名，這裡面有我的個人情結在裏面，我和公司的高層領導等，大家都有這個文化情結。因為我個人從小就喜愛中國傳統文化，從我從業的第一天開始，我就希望有一天能接觸一個地産項目是按照我個人的想法來運做的。水墨林溪我做到了，這是老闆和公司高層給我的平臺。要在千篇一律的城市森林中給産品賦予文化的意味，把老祖宗的東西放進去，讓房子住起來更舒服，更與自己的內心比較貼近，有自己的文化氣質在建築中。

　　另外，房地産業的發展要有産業支撐，未來城市規劃，要考慮業主的實際需求，而不要過多的考慮房地産在開發環節中的利潤要求，而要把對房地産開發利潤的訴求放在未來城市服務和運營中産生社會經濟價值，提升城市管理的水準，對物業的日常運營和管理，提供良好的人居環境，我認為這是未來房地産業或者住宅産業化的主流思想。

　　生活功能完整的

　　中心區物業越來越稀缺

　　楊正宇（德思勤集團品牌總監）：房地産要有各自的氣質，市場以銷售為目的，千篇一律地去複製，這條路肯定要轉變。我認為房地産轉型兩個方向，一是把各種特色元素、綜合元素打造自己的獨特性，提供的是一種更加高品質的生活方式。二是從銷售型物業向運營型物業轉變。

　　房地産市場面臨著轉型，房地産本身是不會消亡的。但是，房地産市場也回不到到當初了。實力弱一點的，資金成本過高的，在這個階段從生存的角度來説就必須要跑量。可以説，整個房地産行業處於轉型的迷茫期。

　　我們在討論樓市下半場的話題時，我是覺得開發商要把總量先拋開，去認識産品與消費者真正的需求，你會發現大多數的人居住的還是城市中心，核心區域的總量會超過多少呢？沒有那麼大的數量，核心區可能也只有300萬平方米的總量，而這種核心區的總量絕對是剛需。未來配套非常好，生活功能完整的中心區物業，將越來越稀缺。

　　未來我們需要什麼樣的生活，房地産能否提供這樣的生活，這是未來房地産發展的一個空間。但是我認為，除了品質是重要內容之外，更重要的是要從城市功能的需求上去研究房地産，不管是從房地産運營也好，房地産的功能規劃也好，這些方面應該是要解決的一個問題，是城市功能區的概念。

　　德思勤打造的是一種生活方式，它有20多棟寫字樓，有適合大公司辦公的，也有符合小公司使用，這樣能夠形成商務的産業鏈。還有很完善的綜合配套，不僅所有的休閒娛樂都在樓下，還有高品質公寓。10分鐘生活圈，把所有的問題都解決了。工作累了看看電影，逛逛購物中心，購物中心裏面有100多家餐廳，10多家咖啡館，有影院，有真冰場，到了晚上還可以去24小時書店看看書……這才是我們需要的城市生活。

　　不論市場如何變化，

　　都要守住對地産這份情懷

　　葉英（建鴻達地産行銷總監）：從數據來看今年上半年比去年同期增長了約30%，為什麼？首先，整個市場環境不是很好，開發商希望快點變現，整個上半年跑量是顯而易見的。

　　半年之內，降息和降準出現三次，歷年來是比較少出現的，現在五年以上商業貸款利率5.4%，也是歷史新低。但是，剛需客戶買房時會發現，的確資金成本降低了。但是，真正算賬後會發現，向銀行貸款100萬元分20年還，每個月的月付款僅僅少了141元。他們會不會決定降息以後就買房子？不可能有這種心態的。降息後一下子會不會釋放很多需求？不會的，政策落地也需要一些時間。

　　但是另一方面，銀行一年期存款利率已經到了2%，就會釋放以銀行儲蓄作為非常穩妥的資金回報的客戶，會拿出一部分資金，不會投股市，吸引他的依然是房地産。

　　如果項目都一模一樣，未來往後走死路一條，未來留下的將是本身做房地産的企業。市場狀況最不好的時候，也有項目賣得很好。在市場狀況非常好的時候，也有項目賣得不好。

　　往後看，我覺得年輕人依然要買房子，你跟男朋友結婚會要房子，沒房子不會結婚的，這種需求是在的。另外，整個手上的投資渠道非常匱乏，老百姓不知道手上的錢要投到哪個渠道中去，即便房地産市場不太好，他也不會去投現在的股市。房子以後可以住，可以出租，但房子本身是在漲的，與股市是不一樣的。未來看，需求是有的，投資客戶也會存在，舊城區改造還是在做，舊房子還是要拆的，還是會有地級市的老百姓要到省會來，這種需求還在。

　　越往後走，開發商經過健康良性的洗牌，回到房地産本身之後，我想我還是會和大家一樣做房地産，我還是會守住我們的情懷做房地産。

　　主持人：潘昭暉

　　文字整理：陳勇

　　人物攝影：陳飛

　　網路傳播：星辰線上

　　長沙晚報廣廈週刊微網志微信