□地産評論員 蔡駿

　　年初，不少房企將今年定義為“去庫存年”。然而3月底開始，樓盤的“大賣”、“熱銷”接踵而至，開發商庫存壓力得以緩解，同時也激發了其對土地儲備的渴求。不過，經過樓市起伏，開發商對庫存的認知也更細化，細分客群、細分板塊，拿地也更有針對性，保證手中庫存長期具有市場競爭力是企業投標考慮的重點之一。

　　樓市仍處“去庫存”階段

　　上半年，樓市庫存去化速度明顯，庫存快速下降有目共睹。但在庫存下降的同時，房地産投資增速也一直持續下降，樓市依舊處於“去庫存”的階段。

　　昨天，國家統計局公佈2015年上半年全國房地産開發和銷售情況。2015年1-6月份，全國房地産開發投資43955億元，同比名義增長4.6%（扣除價格因素實際增長5.7%），增速比1-5月份回落0.5個百分點。其中，住宅投資29506億元，增長2.8%，增速回落0.1個百分點。

　　對此，德佑鏈家研究部總監陸騎麟表示：儘管上半年政策利好頻繁，但開發商仍然保持相對謹慎的開發速度。與此同時，今年土地供應方的供地計劃大幅減少，各方原因的疊加導致了房企拿地量的明顯減少。

　　也有分析人士認為，房企放緩拿地開發的節奏，一方面是因為市場庫存壓力依舊存在；另一方面，在市場成交回暖的同時，面對政策效應的遞減、市場需求的釋放速度等問題，開發商不得不全盤考慮。業內人士指出：面對現有庫存情況，開發商或更願意通過“價格”來調節市場快慢。

　　不過，對於當下的庫存一些開發商還是信心較足。上海一些房企行銷負責人表示，今年上半年的去化量已經趕超去年全年。只是，房企面對漲價依然相對謹慎，在目前的市場背景下，如因價格導致産品滯銷反倒得不償失。

　　優質地塊依然不愁賣

　　對一些房企而言，儘管去庫存壓力較大，但依舊對優勢板塊、優質地塊“虎視眈眈”。

　　上半年，上海土地市場成交雖然較去年下半年有所下降，但也亮點頻出。房企對於熱點地塊的爭奪，顯示出其市場信心的恢復。

　　相關數據顯示，今年上半年滬住宅用地的成交樓板價創下了2010年以來半年度的歷史最高值。不僅如此，今年土地市場熱點較為集中，首當其衝的便是閘北大寧板塊。

　　以上海閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊為例，該地塊由華潤華發聯合體以87.95億元拿下，成為上半年上海市場成交總價和成交樓板價最高的地塊。

　　優質地塊吸引開發商扎堆且不惜重金佈局是上半年閘北土地市場的共性。事實上，上海中心區域土地市場一直炙手可熱。來自DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部的分析認為，上海核心城區土地供應日益稀缺，成交溢價率觸底反彈。

　　開發商的積極佈局正是因為其庫存中市中心優質地塊儲備較低，而市中心區域可供出讓的土地也日趨減少，其稀缺價值顯而易見。業內人士認為，優質地塊擁有快速去化、快速回籠資金的特性，看似投資不菲，但實際回報也較高。

　　板塊存量分化或持續

　　不僅去庫存仍是樓市的關鍵，實際上，在市場回暖之際，庫存的分化明顯。

　　同策諮詢研究部分析師許之靜指出，上海中心區域在二季度存量去化速度明顯加快。市中心一些板塊甚至出現“供不應求”的局面，不少新開樓盤“開盤即熱銷”。儘管有大寧金茂府、華僑城蘇河灣、綠洲雅賓利等項目集中推盤，但市場對優勢板塊的産品需求依然旺盛。下半年，上述項目或還有階段性推盤，但從需求支撐、土地稀缺性等因素考量，板塊庫存壓力並不大。

　　與市中心形成明顯反差的是，外環外諸多區域的庫存依舊有較大去化壓力，其中包括嘉定、青浦、臨港等區域。該類區域或板塊大盤居多，房企扎堆，産品定位較為趨近，從而導致去化速度放緩。

　　同時，外環外區域庫存形勢或將保持在高位——考慮到拿地成本等因素，不少房企進軍上海的“第一站”，往往集中于該類區域，既是試水也是打造品牌知名度。近期碧桂園就在上海嘉定拿地，打響其進軍上海的第一槍。由此可見，未來區域內的競爭壓力及庫存壓力依舊明顯。

　　行業觀察

　　二手房市場成交火爆 德佑鏈家實現彎道超車

　　2015年農曆春節前很多人還悲觀地認為今年樓市將會延續去年的低迷行情，而二季度樓市成交便呈現火熱態勢。

　　陸騎麟在德佑鏈家半年報發佈會上表示， 4月、5月、6月上海市一手商品住宅成交量不斷突破，成交均價穩穩站上了3萬元/平方米；二手房5月成交量達到了3.88萬套，並且連續三個月突破三萬套的成交量，這在樓市“瘋狂”的2009年也不曾出現過。“所有的數字都表明瞭2015年的市場特別活躍”。

　　火熱的市場也給德佑鏈家的發展添了把力。目前，德佑鏈家擁有超800家門店，成為滬上房地産仲介企業的龍頭。

　　值得一提的是，德佑鏈家不僅在二手房市場表現強勁，同時在新房方面亦有表現。據了解，6月德佑鏈家一手代理部單月業績突破1.2億元。

　　此外，在當前，各大房企積極尋求發展和轉型之時，房地産經紀行業同樣在尋求著自己的未來之路，而鏈家網已先行一步。北京鏈家網首席內容官徐東華表示，一年前産業發生了很多變化，移動互聯、大數據，未來會形成更高的交易效率和服務體驗，“競爭一定會‘讓改變發生’。”

　　據了解，今年鏈家網已全面進入上海。“網際網路+”時代下，通過鏈家網，德佑鏈家將為更多客戶提供服務。

　　市場速遞

　　市場維持回穩態勢

　　房企積極尋求轉型

　　近日，在CRIC研究中心舉辦的第十四屆地産金融形勢發佈會上，對於當前房地産市場的判斷及對房企轉型的探討成為焦點。

　　CRIC數據顯示，2015年上半年，52個主要城市成交總量約16535萬平方米，同比上漲26%。

　　對此，易居（中國）控股有限公司執行總裁、克而瑞資訊集團董事長丁祖昱表示，這反映出市場在二季度有所好轉。展望三季度市場，丁祖昱表示，“今年整體回穩問題不大。但七八月份房企還得非常謹慎、非常認真地對待市場。”

　　目前來看，房企在樓市成交回暖的同時，亦未放棄對轉型之路的嘗試。

　　易居資本合夥人、總經理吳綺敏認為，“如今房企的價值要作出改變，首先要把單純的開發變成持續穩定的收益，然後也可以嘗試資産證券化。”

　　對此，丁祖昱表示，轉型已成大勢所趨。“轉型並不是容易的事情”，企業更應該從戰略的角度，從企業價值的角度重新思考，要想清楚未來怎麼做。

　　上實城開閔行區項目順利推進

　　近日，為順利推動閔行區項目的發展，就各自資源優勢進行深化合作，閔行區政府與上海實業城市開發集團有限公司簽訂了戰略合作框架協議。

　　目前，上實城開已在閔行區內成功開發建成一批高品質的辦公商業物業，如閔行城開中心項目、莘莊綜合交通樞紐項目等。在未來，這些大型項目都將成為閔行區地標型項目。其中，閔行城開中心3棟寫字樓預計最快2016年完成。而莘莊綜合交通樞紐項目的住宅部分已開工，明年底有望達到預售標準。

　　對於企業未來的發展，上實城開董事局主席、總裁季崗曾表示，目前上實城開在産品定位上以住宅為主、商業為輔，但基於上實城開的城市建設能力，為謀求更好的商業發展，上實城開對大型綜合體項目的開發會予以大力支援。此次合作協議的簽訂，將會對區域地標型項目建設起到積極的推動作用，並獲得更有利的支援與幫助。