■ 樓市觀察

　　京滬深高房價已是常態，市區新房進入5萬時代大勢已定。這並不意味著存在很大的房價泡沫，國際大都市皆如此，倫敦、香港、紐約的房價水準，比京滬深還要高。

　　近日，北京地市頗為熱鬧，大興區八塊連拍引關注。7月7日大興區瀛海鎮一宗宅地被龍湖首開聯合體摘得，樓面單價約為3萬元。而早幾天的7月3日，瀛海鎮另一宅地被北京城建搶得，以3.6萬元的樓面價成為區域單價地王。

　　3萬元的樓面價，基本與周邊現售新房價格接近，3.6萬元樓面價則已略超周邊房價。按照常規的建安成本、稅費成本、房企利潤等匡算，未來房價將賣到5萬以上，否則房企很難獲得合理利潤。更關鍵的是，瀛海鎮已出五環，位於五環和六環之間。雖受亦莊開發區輻射，但嚴格意義上講，這裡已屬郊區。如果説近郊新房價格未來將向5萬進軍，則北京五環以內的新房價格，鐵定進入5萬時代了。

　　無獨有偶，上海亦有類似現象。上海的外環線，等同於北京的五環，總體來看，外環以內可視為市區。浦西發展得早，浦西外環左右的房價，總體明顯高過浦東。而今年4月，浦東外環外側的唐鎮，兩塊宅地剔除配建的保障房，樓面價同樣高達3萬左右。這也就意味著，上海外環以內的新房價格，也正進入5萬時代。

　　京滬的城市格局與房價水準，比較類似，市區新房價格進入5萬時代。深圳的城市格局不太規則，今年以來的這輪房價暴漲，核心區是南山區前海、後海，當前南山和福田這兩個商務區，平均房價已達5萬元。廣州房價水準偏低，離5萬時代尚有較大距離。

　　從新房均價比較可知，今年5月份，京滬深全市房價水準為3萬左右，市區達5萬左右也正常。京滬深三大核心大都市，房價事實上正在進入5萬元時代，為何在全國樓市普遍呈現低迷之時，核心一線城市房價仍然在持續上漲之中？這是因為，首先是市場供應緊張導致的。住宅是不動産，土地價值決定了房價水準。一線城市地少人多，建設用地非常緊張，比如上海市要求2020年以後實現建設用地零增長。再如北京去年商品住宅計劃供地1000公頃，實際供應517公頃；今年計劃供地750公頃，上半年實際供地僅175頃。

　　另外，市場需求旺盛。一線城市就業機會多、工資收入高，每年吸引幾十萬畢業生、各類人才、農民工等，所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高，本地居民改善性購房需求持續增長。還有投資性購房需求，雖然近幾年限購將很多人攔在了門外，但只要房價上漲，就不可能杜絕投資需求。

　　還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢。近幾年，一線城市土地市場競爭越來越激烈，尤其是三四線市場低迷之後，一線城市成為眾多大房企、中型國企、激進型民營企業的必爭之地。近幾年“麵粉貴過麵包”的土地屢見不鮮。既然樓面價已超3萬，甚至5萬，開發商只能把樓盤精品化、高檔化，以吸引對高房價抗性小的精英階層，於是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標配”，這都需要“砸錢”，自然增加了房價成本。

　　總之，京滬深高房價已是常態，市區新房進入5萬時代大勢已定。這並不意味著存在很大的房價泡沫，國際大都市皆如此，倫敦、香港、紐約的房價水準，比京滬深還要高。作為大都市的一個標簽，高房價不受輿論歡迎，但這是經濟、社會、城市發展到一定階段的必然産物。應客觀、理性看待。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）