從2004年成立伊始拖欠60多萬元水電費，到10年後業主自治賬目沉澱資金高達200多萬元，從業主最初不斷抱怨的混亂不堪，到如今業主見面的溫馨淡定……10多年來，廣州市豐景大廈業主委員會以政府引導為契機，以業主自治為核心，堅持公開透明，從維權走向共同管理，成為業主自治的“典範”。

　　1999年交付使用的豐景大廈，2004年成立業主委員會的時候，被譽為“三亂”“三兇”的大廈。

　　“三亂”一是收費亂，二是管理亂，三是賬戶亂。查閱業主委員會成立之前的相關材料，開發商主導的前期物業公司欺騙了很多業主，沒有實現一戶一表，收取整棟大廈2.8萬元的水電費，上繳代收單位的只有1.4萬元。不僅剋扣了水電費，還大肆侵吞了維修基金。

　　“三兇”是水電被停、電梯故障頻發、業主與物業公司之間矛盾一觸即發，形勢非常“凶險”。

　　由於缺乏業主的監督，物業公司收取的大量物業費，並未上繳給水電代收單位。到2004年業委會成立的時候，物業公司還拖欠80萬元的水電費，如果不能及時兌付，接踵而來的必然是無休止的停水停電。

　　在業主與物業公司矛盾一觸即發的背景下，當地街道辦、居委會和城區多次出面協調，希望業主給予物業公司一定時間，進行整改。但在業主不斷發現物業公司一系列問題過程後，業主達成一致：不給物業公司更多時間和機會，按時召開業主大會決定物業公司去留。

　　2004年10月，業主大會召開後，隨即決定由業主自治的方式，取代物業公司的管理。

　　業主大會召開後，明確每戶500元水電週轉金及時收取。物業管理費為1元/平方米，比物業公司收取1.5元/平方米還少0.5元。在短短1個多月時間裏，已經超過60%的住戶交納了水電週轉金。

　　與此同時，業主大會的各項工作也在緊鑼密鼓地進行：通過工商局找到了法人機構代碼，通過法人機構代碼實現了業主委員會的登記註冊，將所有對公賬戶、會計、出納等進行設定。業主委員會的每一項開支、每一個環節的工作，均在眾目睽睽下公示。

　　“不管上校少校，回家一律無效！”“豐景大廈是我家，人人自覺愛護家。”這是豐景大廈業主在自治過程中達成的共識。

　　大廈的物業服務工作完全是以業主的利益為最終目標的。以電梯的維護為例，電梯取消年檢費之前，廣州電梯檢測的方式是派出人員進行檢測，但實際上很少檢測。廣東省華南和諧社區發展中心負責人、著名社區問題專家周活寧説：“10多年前還沒有規範檢測制度的時候，是採取每個檢測人員100元紅包的方式，物業交錢過關。”為解決電梯老舊設備更換的問題，大廈業委會為電梯軸承更換對整個市場進行了詳細了解，發現市場上有30多元的軸承，也有高達數百元的軸承，業委會優中選優，自己選聘專業檢修公司前來查驗，同時將需要更新的設備、聘請技術人員的工時費進行動態披露。2014年，業委會更換了高達2萬多元的零件，確保了電梯正常運作，卻沒有被任何業主質疑。

　　在業主自治進入正軌之後，業主委員會不斷強化所有業務必須公開透明，用開源節流的思維來盤活大廈“隱性資産”，為所有業主和整棟大廈謀福利。

　　周活寧給《經濟參考報》記者算了一筆賬：

　　電信公司進入大廈要給業主委員會或“話事人”“獎勵費”，豐景大廈這樣的地方最先入駐是2萬元，我們要求直接轉入業委會賬上；隨後，中國移動、中國電信、易佳寬頻、廣東有線、長城寬頻均紛紛進駐，按照小區流量費的5%至10%給予業主委員會，每個月就是500元左右的收入。

　　中國聯通的基站租用大廈的空間，每月收入2600元。

　　大廈兩部電梯內的廣告收入每年有1萬多元。

　　大廈推拿室租金每月2600元。

　　地下停車費每台車每月100元，公共通道每台車400元。

　　豐景大廈物業面積為2.5萬平方米，物業管理費每年30萬元。按照12個人管理的標準，7個保安每人平均2000元，年終多一個月工資，1個保潔元2500元，辦公經費1000元/月，僅靠收取業主物業費不足以維持，但我們完全可以從上述的公共收益中進行補貼。

　　經過嚴格計算和清清楚楚的開支列表，豐景大廈沒有出現任何一單“違規操作”“制度外迴圈”的“灰色賬”“黑色賬”。2004年迄今10多年時間下來，豐景大廈賬上存留的資金高達200多萬元。水泵房、電梯、配電房、一戶一表等諸多使用年限超過10年就面臨很多問題的設備，在豐景大廈使用依然正常。

　　（本版稿件除署名外，均由記者葉鋒、何豐倫、周強、梁冬、陳毓珊采寫）