投資珠江新城車位穩賺?NO!
- 發佈時間:2015-06-26 14:33:00 來源:羊城晚報 責任編輯:羅伯特
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文/圖 羊城晚報記者 梁棟賢
廣州市中心城區停車費上漲,停車位的售價直線上漲且一位難求,投資珠江新城中央商務區的車位是否會穩賺?
未必。羊城晚報記者調查發現,同在珠江新城,停車位的租售行情是“冰火兩重天”:住宅樓盤內的停車位售價較高,且少有放盤;寫字樓物業也少見有停車位出售,因為幾乎無人問津。
車位市場“冰火兩重天”
去年,廣州一類地區停車咪表位高達16元/小時,帶動廣州部分樓盤的車位價格經歷一輪瘋漲。2012年前,廣州最貴的車位為50萬元/個;2014年上半年,廣州有10個樓盤的一手車位突破這一價格,其中,珠江新城嘉裕君玥公館售出了多個總價約60萬元的車位。
時隔一年,珠江新城的停車位還如此搶手嗎?記者最近走訪了珠江新城內多家仲介地鋪,發現只有幾個住宅樓盤有車位放盤,像尚東宏禦、南國花園,車位的放盤價均約為50萬元/個。合富置業經紀鍾小姐介紹,在珠江新城內,車位買賣不多,因為車位價格不便宜,如果要靠收租獲取回報並不划算,而且住宅區的車位一般只能賣給同一個小區的業主,變現比較困難,所以買車位的人多半是自用型買家。
在寫字樓物業內,車位更是未見放盤。多家仲介公司的經紀告訴記者,基本沒人會買寫字樓物業的車位,因為寫字樓的用戶多半是租客,多數只會租用車位,而不會佔用大量資金購買。
車位出售基本盈虧平衡
“你別看有的住宅樓盤一個車位賣50萬元,就以為開發商賺了大錢,實際上,除非是以前地下部分不用交土地出讓金的年代,否則,現在哪個開發商也不會指望賣車位能賺錢,能維持盈虧平衡已經很了不起了。”某知名上市房企房産開發中心的相關負責人算了一筆賬:按照相關規定的標準,負一層的土地出讓金高達1萬多元/平方米,而地下停車空間需要大量公共空間,平均一個車位大約要佔用25平方米,所以,光是土地出讓金部分,停車位的成本可能已高達30萬元,加上地下室的建安成本比地上部分要高很多,再加上其他稅費等成本,一個車位的成本價可能高達50萬元。
另一家在珠江新城有多棟寫字樓物業的房企操盤手錶示,住宅項目還能夠把車位賣出去,開發商至少虧得不多;寫字樓物業的車位賣不出去,開發商更是虧大了。
車位出租“不敢開高價”
珠江新城寫字樓車位的回報率同樣不高。上述房企的操盤手介紹:“現在珠江新城的停車位限價16元/小時、128元/天,寫字樓車位基本只是22個工作日有人租,上班族租用基本一停就是一天,不存在週轉率的問題,假如車位不空置,一個月的租金大約是2816元,但是,由於珠江新城內大多數寫字樓的停車位都配套較足,無論是月保還是臨保,大家都不敢開高價。”
記者了解到,珠江新城相對便宜的寫字樓,如匯美大廈的地下停車場臨保收費約為5元/小時,月保租金約為800元;較新的甲級寫字樓,如廣晟國際大廈等的車位租金略高,約為8元/小時,月租金約為1200元;出租率較高的富力中心,全天24小時停放的月保費為1900元,多數人選擇全天12小時停放,月保費也只有1200元。“假如以最高1200元/月的回報、約50萬元/個的成本來計算,即使不算上管理人員的工資和停車場的維護成本,停車位的投資回報也只有2.88%,只相當於一年定期存款的利息水準。不計算利息收入,也不考慮通脹因素,40年使用期過後,可能也只能勉強收回成本。”
據介紹,這還是停車場能滿租的情形,實際上,即使是出租率較高的寫字樓物業,如今停車場也基本是白天租八成、晚上空置;較差的白天就只有約五成的出租率。
廣東省房協秘書長王韶介紹,目前各房地産項目都有一定的停車位配置要求,但由於地下空間開發成本較大,建得越多虧得越多,很多房企已經不願意多建地下車庫,有的房企甚至在想方設法減少停車位的成本,比如在材料上節約成本、建設立體停車場等,以儘量減少土地出讓金的支出。
投資珠江新城停車位並非穩賺不賠
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