房子也是家，房産證上加名、減名都應慎重插圖/采采

　　房産疑難雜症 診室

　　央行今年內再次降息，令很多有改善居住需求的消費者萌動了換房的心，不過，首套房和二套房的買賣稅費和貸款首付情況並不相同，因此，不少人希望通過假離婚或者通過房産加名、減名等辦法騰挪出更大的成本空間。

　　房子，作為物體，可以由各種規劃模型、建築形式、價格數字組成，再複雜都有公式，但房子作為社會關係的紐帶聯結物，卻複雜得令人發昏。比如，當房子與男女發生關聯，當房子與父子發生關聯，當房子與升學、落戶發生關聯時，發生在房子身上的故事便錯綜複雜起來。

　　看似簡單的加名、減名，真的那麼簡單嗎？本欄目將為讀者診斷各類發生在房子身上的“疑難雜症”，比如房産證的加名、減名；房子的分割析産；購房的婚前、婚後差異等，總之，有關房子的分分合合、加加減減，本欄目將一一剖析。

　　文/圖 羊城晚報記者 詹青

　　“為考驗楊過的忠心，小龍女對他説：‘如你想和我結婚，須在終南山腳買別墅一棟，或者在白駝山房子的産權證上加上我的名字。’楊過聽後很氣憤，覺得小龍女傷了他的情感和自尊……”不久前，網友貼出了這樣一道“神考題”。

　　雖然這個出題的老師有點萌，但在現實生活中，房産證的“加名”的確是個大問題。尤其當男人與女人的關係發生微妙的質變、開始進入婚姻關係後，關於房子上的“名字”問題便會不斷糾結起來。

　　這一期我們先來看一看，結婚後購房的，加名與不加名區別大嗎？在按揭前加名與按揭後加名是否一樣？

　　最省錢

　　最麻煩

　　如無按揭，夫妻加名免契稅

　　在房産證的加名手續中，最省錢、也最方便的就是兩夫妻之間的加名。如果兩夫妻看著房産證上只有一個名字很礙眼、想加一個名字以求安心的話，沒關係，很方便，少則幾十元，最多550元便能搞定。

　　凡婚姻關係存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有的，只需提供夫妻雙方身份證明、《結婚證》、《房屋所有權證》、《房屋登記申請書》等申請材料，由夫妻雙方共同到有管轄權的房屋登記部門進行面簽後，即可辦理相關房屋權屬變更手續，免征契稅，普通住宅僅收取房屋所有權登記費50元和印花稅5元；非住宅登記費550元；經濟適用房登記費40元。

　　最麻煩

　　如有按揭，加名要過“銀行關”

　　雖然兩夫妻加名很簡單，不過話説回來，如果涉及“第三者”，事情都會變得複雜起來。如果房子還在按揭中，即使兩夫妻想在房産證上加名，也不是想加就能加的，要先經過銀行同意，向銀行遞交申請，如果銀行不同意，對不起，加不了。

　　據介紹，銀行不同意給按揭中的房子加名是出於控制風險的考慮。因為購房者開始辦理貸款的時候，在房管部門辦理了抵押登記手續，如果要加名字，就需要重新辦理抵押登記手續，需要先把原來的抵押登出，然後再辦理新的抵押登記。但是，如果銀行同意先抵押登出，這時銀行貸款的風險就會暴露，所以，一般情況下，銀行不會同意在房産證上加名。

　　申請房屋所有權變更登記（在房産證上加名或減名）的時候，需要抵押權人（銀行）的同意，或者先還清銀行貸款、辦理登出抵押後才能申請房屋所有權變更登記。

　　坐堂律師

　　都結婚了，加名不加名重要嗎？

　　王展（聯業律師事務所主任律師）

　　張黔林（上海大邦律師事務所律師）

　　●無論是房産證加名或者進行婚前財産公證，比較保險的方式還是各方簽署協議，對於産權份額及分割方式等進行明確，進而避免矛盾。

　　●婚後買房加名或不加名還是有區別的。除另有約定外，原則上婚後購買的房産屬於夫妻共同財産，但房屋産權以登記為準，因此是否有名字在房屋轉讓環節上大有區別。如果婚後只有一方的名字，那麼，理論上當他（她）要賣房時，就不需要徵得配偶的同意，配偶有可能在不知情的情況下被賣了房子。

　　問：目前離婚案件的財産分割，房産證上有女方名字和沒有女方名字，在判決上有何區別？有名字的話就一定能分到一半嗎？

　　律師：有區別。如果有女方名字，女方對房産就有産權份額。但分割時，有名字並不一定就是一半。關於分割有協議的服從協議，沒有協議的，還需要綜合考慮各方對房産的貢獻等因素。

　　另外，如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那麼離婚時，如果房産證只有男方名字，那麼房産就屬於婚前個人財産，歸産權方所有。如果婚前購房並存在共同還貸，但房産證只有男方名字時，根據婚姻法新司法解釋相關規定，雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應的財産增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由産權登記一方對另一方進行補償。

　　舉例來説，假如夫妻婚前購房總價值200萬元，首付50萬元，按揭150萬元。婚後數年，按揭還本30萬元、付息50萬元，房屋總值升至400萬元。那麼，離婚時應當這樣分割：産權歸産權登記的一方，未還的120萬元貸款作為産權人的個人債務繼續歸還。屬於共同財産的部分是：婚後共同還貸支付的款項，包括已還的30萬元本金和50萬元利息以及相對應的房産增值部分為30萬/200萬×400萬-30萬=30萬元，而未登記的一方原則上將取得30萬+50萬+30萬=110萬元中的一半即55萬元。

　　而在婚姻法新司法解釋出臺前，在相同情況下，未登記一方只能獲得婚後共同還貸支付的款項，包括已還的30萬元本金和50萬元利息的和的一半即40萬元。根據婚姻法新的司法解釋，未登記的女方可以多獲得15萬元。

　　問：假如房産證上有夫妻兩人的名字，那麼婚前加名和婚後加名的法律效力一樣嗎？在離婚判決時會有影響嗎？

　　律師：在産權證上加名字，在性質上屬於一方對另一方的贈予，因此，婚前或婚後加名從法律效力上説並無區別。

　　問：如果離婚時，房産還有貸款沒有還清，會如何判決？

　　律師：如果有貸款沒有還清，還要區別該房産本身屬於婚前個人財産還是夫妻共有財産。如果屬於夫妻共有財産，則未還貸部分作為夫妻共同債務進行處理。如果屬於一方婚前購買，婚內還貸的，則未還清的貸款作為該産權人個人債務繼續償還，已經償還的部分及其增值作為夫妻共同財産進行分割。

　　問：婚前財産公證、房産證加名字哪個法律效力更大，或者説更加優先？有沒有必要“雙管齊下”？

　　律師：無論選擇哪種方式，房屋産權均應以最後産權登記為準。因此，婚前財産公證或者在房産證上加名字時最好各方能簽署協議，對於産權份額及分割方式等進行明確，進而避免矛盾。