“東有珠江新城、北有白雲新城、西有廣鋼新城，三足鼎立的中心區居住板塊已經成型。”中海地産行銷管理有限公司副總經理陳雙全毫不掩飾對中海花灣壹號的信心，“廣鋼新城兩年內將投入1000億元，投入迅速達到珠江新城同等量級。”也難怪他如此自信，中海、保利、方興、華發、金融街……首批進駐廣鋼新城的都是行業內響噹噹的頂級實力開發商，而且均有深厚的高端豪宅開發經驗。據記者了解，2014年僅開發商一次性投入的地價就達到近300億元，如此密集的資金投入將極大地加快廣鋼新城的發展速度。“2015年全面動工，2017年全面入住，開發速度遠超珠江新城、白雲新城。”文/圖：廣州日報記者 梁紅舉

　　“曼哈頓上東區”浮出水面

　　6月11日，中海地産廣鋼新城地塊項目新規劃浮出水面，被命名為中海花灣壹號，分別將住宅樓2、3、4棟層高從59層、59層、47層上升為60層、60層、49層，再次刷新廣州住宅最高樓層紀錄。“如果説珠江新城是廣州的曼哈頓CBD，那廣鋼新城就是廣州的‘曼哈頓上東區’，是廣州唯一的國際中央居住區。”陳雙全並不願意過多涉及中海花灣壹號的項目細節，他更願意從區域規劃、政府理念來看待這塊廣州老城區前所未見的成熟地塊的前景。

　　中原地産項目部總經理黃韜對廣鋼新城非常看好，位於廣州老城區中心地帶，6.57平方公里內，居住建築面積佔550萬平方米，未來人口20萬，具備廣州中心四區最大的集中居住區規模。緊鄰白鵝潭國際商業中心，在老城區成熟生活配套的基礎上還將補充國際化的配套升級，擁有廣州千年文脈的人文底蘊和18萬平方公里花城生態園以及30萬平方米廣鋼中央公園。“今年是個好機會，中海又具備開發超高層豪宅的實力，而區域內其他發展商也都具備開發豪宅的經驗，我對廣鋼新城一點都不悲觀。”

　　4萬元/m2？可能還會高

　　在中海花灣壹號的最終規劃進入公司批復階段以來，對於廣鋼新城住宅的定價討論就不絕於耳。對於樓價，陳雙全選擇了回避。資料顯示，廣鋼新城AF040402、AF040403地塊以17.11億元拿下，樓面價為19093元/m2，需配建36300平方米拆遷安置房，AF040404地塊以39.4976億元拿下，樓面價為19734元/m2，需配建13000平方米保障房。目前，業內最初步估價方式是，按地價佔比50%估計，未來廣鋼新城一帶房價有望漲破4萬元/m2。

　　“估計最遲今年年底，中海花灣壹號會開盤，價格應破4萬元/m2，在4萬~5萬元/m2的區間。”黃韜預計，廣州整體樓價處於穩定並輕微上漲的趨勢，珠江新城住宅樓價起步5萬元/m2以上，剛公佈的均價已達10萬元/m2、白雲新城起步4萬元/m2以上，廣鋼新城規劃優、配套全，起步價超過4萬元/m2應不是問題。“但也不是沒有擔憂，至少中海花灣壹號的標準會成為一個航標，周邊其他發展商都虎視眈眈，所以中海項目的壓力很大，有可能特價單位不到4萬元/m2，但騎虎難下。”

　　芳村目前樓盤多集中在龍溪中路一帶，其中中國鐵建荔灣國際城帶裝修均價25000元/m2，靠近花地灣只有翠竹苑在售，價格在32000~38000元/m2，同樣主打白鵝潭綜合區項目的新世界·凱粵灣，新貨預計均價25000元/m2。儘管黃韜認為這些盤與廣鋼新城的盤不具備可比性，總價控制在600萬元應該沒有問題。

　　售價太高 市場承接力令人擔憂

　　合富輝煌首席分析師黎文江對此售價過高感到擔憂。以中海“1號”的項目來看，大多是大戶型，開盤價格可能從3萬元/m2起，甚至一些特價單位都不到3萬元/m2。“不要談單價，而應該尋求總價平衡，考慮市場承接力。至少中海應該改變以往‘1號’給人的大戶型設計，多做一些100平方米左右甚至100平方米以下的戶型，將總價控制在300多萬~400萬元的幅度。”

　　他承認，廣鋼新城區域坐享江景，交通便利，是廣州中心城區稀缺的優質大宗地。但要説是廣州的“曼哈頓上東區”尚為時過早。“政府規劃投入不是一時半刻的事，珠江新城花了10多年，白雲新城也花了5年多，現在交通、配套如何？”黎文江覺得，廣鋼新城項目與珠江新城、白雲新城不可同日而語。而且，當年9月份廣鋼第二批6宗地出讓時，樓面地價介於1.4萬~1.8萬元/m2，這對中海花灣壹號是最大的隱憂。“不説別的，就連廣鋼這個地域名稱都得徹底從項目上抹掉，否則誰願意出4萬元/m2的價格買芳村樓盤？”黎文江表示，中海花灣壹號最好在“金九銀十”期間就開始蓄客，不能等到年底開盤。

　　滿堂紅鶴洞路分店一名銷售人員告訴記者，廣鋼新城規劃範圍內目前未有新樓銷售。“該項目估計要4萬元/m2，但旁邊最便宜的1.4萬元/m2的地塊，估計賣到3萬元/m2就能搶走不少客。”記者在這家店門外遇到看樓的黃先生，聊起樓價。“我在廣鋼這一帶住了40多年，可以説，只有住在這裡很多年的街坊才對這裡有認同感。其他地方的廣州居民，對廣鋼新城的認同感會嚴重缺乏。而這裡的老街坊，要他們花4萬元/m2買樓，等於天方夜譚。買不起！”

　　黎文江和黃韜對今年廣州樓市都充滿信心，預計整體漲價約10%以上。“在股市賺了錢的，已有越來越多人投入樓市。”黎文江表示，廣鋼新城發展商應抓住這一波行情。“特別是這一波股市的震動，再次教育了市民。説到保值增值，還是樓市最保險。”黃韜笑著説。