萬達輕資産戰略的第一炮響徹整個地産界。6月12日，萬達聯手快錢公司推出的萬達網際網路金融業務——中國首個商業地産眾籌項目“穩賺1號”，上市數日即順利完成50億元資金的發行計劃，資金預計投向5座2015年新開工、在2016年開業，只租不售的萬達廣場項目。

　　去年開始，以萬達、萬科、碧桂園為首的品牌地産開發商，不約而同地向“輕資産”轉型，本月初，碧桂園聯手平安，正式啟動了碧桂園上海嘉定項目的眾籌。

　　就在傳統開發商紛紛調轉船頭的時候，在佛山，一批擁有雄厚資金的民間投資客們，卻在各個鎮街自費玩起“重資産”運作的“商業綜合體”——位於金沙洲板塊的永潤廣場將於2016年中試業，該項目預計投資約11億元，由投資者自掏腰包。

　　“鎮街商業綜合體還有3-5年的快速發展期，經營得好的將成為企業和地方的財富。”永潤廣場商管總經理高一帆説。

　　鎮街綜合體遍地開花

　　差異化競爭立足

　　●文/圖：陳文娜

　　本月27日，位於禪城區張槎街道的零壹科技産業園將正式開售，該項目為集智慧辦公、人才公寓、配套服務、餐飲休閒于一體的都市型産業園區，投入使用後，這裡將成為中歐工業園C區數以萬計就業人員的綜合服務區。

　　今年6月份以來，已有包括零壹科技園、永潤廣場、樵嶺國際等在內的多個綜合體項目面世，加上近兩年來密集亮相的廣佛智城、宇能國際廣場、寶盈廣場、嶺南國際TTmall等綜合體項目，越來越多的民間資本涌入大瀝、西樵、張槎、南莊、裏水等區域，看似平穩的鎮街商業格局正在悄然發生著變化。有觀點認為，這種變化的發生是因為佛山千燈湖、季華路等核心區域的綜合體項目商業供應大，是中心城區商業供應的外溢表現，鎮街將成為下一個商業供應大的市場。

　　曾操盤千燈湖核心區域一大型綜合體項目商業運營的高一帆，對此有不一樣的看法。她認為，部分中心城區商業扎堆嚴重，而鎮街商業還有3—5年的發展空間，“紮根本土，找到當地消費的痛點，引入符合消費需求的業態，注重推廣和經營，在建的項目生存是沒有問題的，但是不能再多了。”

　　在接手永潤廣場後，高一帆帶領團隊對廣場周邊人群做了消費調研。她發現不管是本地人還是廣佛候鳥，流向廣州和流向桂城的消費力比例差不多是1：1，“居住在金沙洲的人消費力是很高的，但本地所能提供的零售消費選擇太少，傳統的街鋪和2萬-3萬平方米以下小型商超難以滿足需求。”高一帆説，永潤廣場項目的定位就是“把金沙洲人們照顧好，把裏水的人們吸引過來。”

　　“項目約1.7萬平方米的商業配套，不僅僅服務零壹科技園的進駐企業，更輻射方圓2公里以內的消費群體。”零壹科技産業園總經理雷玉強介紹，雖然商業性質的土地只佔該項目的30%，但開發運營後所服務的人群數量較大。

　　與零壹科技産業園毗鄰的歐洲工業園c區啟動，超13萬平方米的廠房已于去年10月份交付使用，加上周邊的新媒體産業園、佛山國家火炬創新創業園等，零壹科技産業園投用將在一定程度上解決工業園區欠缺生活配套服務的難題。

　　民間資本涌入

　　鎮街成新晉開發商“練兵場”

　　■解讀

　　這場已經達到高潮的鎮街城市綜合體格局變革的背後，有傳統開發商由中心城區轉向鎮街的品牌擴展，但更多的是民間資本的涌入，其中很多項目的投資方是首次涉足地産開發。

　　零壹科技産業園的投資方為佛山市正大機電（集團）公司，正大集團以機電産品系統整合商、物流商和投資商聞名，零壹科技産業園正是以正大機電創業平臺為基礎打造的。據雷玉強介紹，2012年拿地的初衷是建設正大集團的總部基地，在做市場調研時，發現周邊蘊藏著商機，為更好地挖掘土地的價值，正大集團決定試水地産的開發和運營。

　　永潤廣場也是佛山市紅潮投資有限公司開發的第一個地産項目。據了解，紅潮投資股東有深厚的貿易和專業市場等商業物業投資的經歷，積累了大量的投資經驗和資金。“投資方對裏水的情況很有信心，也清楚市場運作的規律，對於運營好永潤廣場很有信心。”高一帆説，該項目計劃于2016年中試業。

　　佛山市南紡建投地産有限責任公司在西樵開發樵嶺國際，佛山市永利達投資有限公司在南莊開發嶺南國際TTmall，佛山廣佛智城商業地産投資有限公司在大瀝開發廣佛智城……大批試水地産開發的投資者選擇從鎮街出發。

　　“大量産業園區在鎮街落戶所帶來消費力是巨大的，政府需要在提升服務配套方面下功夫，而地産企業正是嗅到了這個商機。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，佛山鎮街商業體快速發展，是因為長期以來鎮街商業配套落後問題亟待解決，也是因為承載城市産業集聚使命的鎮街有提升區域價值的現實需求。

　　地産開發和運營涉及面廣，新晉開發商多選擇有經驗的人去管理和運營。據了解，在鎮街商業的運營隊伍中，不乏來自萬科、萬達、順聯等品牌商業地産運營商的人才，“開發理念和團隊是最重要的，特別是對新進入行業的開發商而言。”高一帆説。

　　有的開發商則選擇將項目託付給有資質的第三方運營公司，比如零壹科技産業園，目前該項目的招商和銷售由雷玉強新建的團隊負責，但已經引入了戴德梁行的物業服務，“正式投用後，計劃將商業管理運營也交由戴德梁行，交給更專業的人。”雷玉強表示。“正式運營一年後，如果項目運作情況良好，正大集團不排除再次出手地産開發的可能。”

　　這也是其他新晉開發商的心聲。

　　為何選擇“重資産”試水地産開發？

　　據雷玉強介紹，零壹科技産業園由正大集團獨資投資開發，前期投入超3億元，“項目約40%為集團自持，其餘出售，包括寫字樓、soho公寓、商鋪等産品，回籠的資金加上部分自持物業的出租金，樂觀估計5年可以回本。”雷玉強説，投入資金約三分之一來自銀行貸款，償還本息金是項目開售和運營後要解決的問題。

　　而永潤廣場方面，“項目前期建設和後期的運營投入，預計將達到11億元，全部由投資方出資，沒有向銀行貸款。”高一帆介紹，永潤廣場總建築面積超17萬㎡，其中前期開發約六七萬元，寫字樓産品出售能夠回籠大部分開發資金，其他通過租賃回收。

　　在佛山眾多的鎮街商業綜合體項目中，大部分的投資商是製造業或者投資其他産業起家的，他們所選擇的商業地産投資開發方式，是“重資産”運作，與目前大牌商業地産開發商由重資産轉向“輕資産”的路徑背道而馳。韓世同認為，一方面是試水地産開發的投資商都具有雄厚的資金支援，另一方面是由於其與傳統開發商的所選擇的路徑不一樣，前者開發一個項目回收資金是為了去開發另一個新項目，後者對長線持有有信心，不急於短時間套現。

　　正大集團投資零壹科技産業園，初衷是服務自己的員工，但是該項目寫字樓産品還未正式開賣，已有江西籍的企業合力認購了其中一整棟。而歐洲工業園c區的多家企業，均表示了要與其所提供的員工餐廳合作，解決企業員工用餐問題。“我們的想法就是，只要不虧本就行。”雷玉強説，正大集團拿出兩三億元投資零壹科技園，更多的是一種新的嘗試。

　　管理運營過多個項目的高一帆認為，不管開發資金的來源是自掏腰包還是新概念“眾籌”等集資類型，都改變不了商業“重資産”的運作本質。她給記者算了一筆賬，購物中心投資金額動輒數億，廣場開發規模10萬平方米左右，平均租金110元/平方米，僅從租金回報來看很難與投入持平，但是商業的開發是組合拳，購物中心是長線持有，短期可以組合開發商業産品實現投資回報。

　　“購物中心的經營有其規律，消費者消費習慣的養成，購物中心的品類優化是一個持續的過程，必須經歷這個過程，才能在3-5年後實現銷售額和租值的較大提升。”高一帆説，商業不是資本的遊戲，更是一種耐力和專業的比拼。

　　“三年建設+開業年穩場+第二年旺場+第三年健康運營”是永潤廣場的經營目標，寫字樓和酒店銷售是其收回成本的快速途徑，而對購物中心，永潤的投資開發者將統一經營，統一管理。

　　一旦留住了人，商鋪的租金會隨著廣場人氣的提升和營業額的上漲逐年上調，且按照商場慣用的“大鋪變小鋪”“小鋪養大鋪”的做法，運營成熟後的商場格局和業態分佈將按照發展需求發生變化，商鋪也會相應作出調整，“留住消費力，做精産品組合，激活超大型城市城郊和鎮街市場的消費潛力是商業開發的一個方向。”高一帆説。