二手房市場火熱，根據合富置業的統計數據顯示，5月份廣州全市二手房簽約4259套，同比大增121%，網簽量為近兩年來的次高峰。然而，在巨大的供應壓力下，房價上行壓力重重，“去庫存”依然是市場的主題。預計最快要到“金九銀十”，庫存壓力才會明顯下降，開發商才敢用漲價試探市場。

　　業主讓價空間縮小

　　據合富置業的消息，5月份大部分板塊的價格仍然較平穩，但也有小部分板塊的價格小幅上升，主要集中中心六區及番禺華南板塊。如海珠區的赤崗—琶洲板塊和江南西—寶崗板塊、越秀區、白雲區的黃石—廣花板塊、番禺的華南板塊以及利好刺激的鶴洞板塊。

　　調查顯示，本月業主心態總體有所轉強，議價空間有所收窄。據合富標準指數監測顯示，4、5月份業主的平均讓價空間為7%左右，較一季度的8.6%有所縮小。其中不少業主試探性升價，但升價幅度不大，集中2%-5%之間。

　　買家入市總體較積極，購房意願轉強，但追漲熱情大多不高。一方面現存的盤源仍較充裕，買家入市不太急切；另一方面，股市與樓市的互動增加，部分買家的注意力和資金有轉移股市的傾向。

　　由監測情況看，剛需首置買家大部分青睞價格與2014年大致相當的“筍盤”，這也是本月大部分板塊的價格仍然持穩的重要原因。不過，中心區小部分地段較好的優質物業小幅升價後依然成交，説明市場對這類物業的認可度依然較高。據悉，部分資金為股市獲利回吐樓市。

　　改善置業比例穩佔三成五

　　5月首次置業買家佔比回升至六成的正常水準，顯示市場主力依然以需求較為迫切的首置剛需居多。據合富標準指數監測，5月份的改善換房佔比較4月份的高位（四成）有所下降，但依然穩佔三成五，較2014年的三成仍有所增加。由此説明，在“930政策”、“330新政”等政策利好下，改善買家的信心較過往明顯增強。

　　“市場最大的變化是增加了許多‘賣一買一’的買家”，業內人士表示，在“3·30新政”後，個人出售二手房免征營業稅的期限由5年縮減為2年，加上首套房貸結清後，再買二套房視同“首套”標準，很多希望改善居住環境的買家都傾向於“賣舊買新”，帶動一二手市場成交同時回暖。以産品結構為例，5月份90-120平方米的改善性三房成為新房市場的成交主力。

　　但與深圳樓市“量價齊漲”不同，在廣州樓市成交暴漲的背後，房價卻依然在底部徘徊。克而瑞的統計顯示，5月份廣州新房成交均價為14328元/平方米，環比下降1.02%，同比降幅更達到12.93%。從今年1-5月來看，只有南沙的成交均價升幅較為明顯，從9985元/平方米上漲至10423元/平方米。

　　二套房首付最低仍七成

　　二套房貸“首付比例降至四成”的房貸新政在廣州被叫停後，廣州二套房執行政策出臺。廣東市場利率定價自律機制已給多家銀行下發通知，明確廣州二套房個人貸款政策暫不變，仍為首付最低七成，利率上浮10%。據了解，廣州成為全國二套房貸款政策最嚴的城市，北上深等一線城市均出現二套房貸首付四成。

　　方圓地産首席分析師鄧浩志直言，廣州二套房首付執行舊政策，大戶型銷售去庫存仍是挑戰，“目前廣州的大戶型庫存裏，144平方米以上庫存超過了一半，大戶型消化面臨問題，但是中小戶型面臨缺貨問題，也就是兩房和小三房，一直比較缺貨，未來廣州市中小戶型可能會率先漲價。”

　　中原地産項目部總經理黃韜認為，在5月份廣州樓市成交出現井噴後，預計在6-8月市場成交會出現回落，在巨大的供應壓力下，房價上行壓力重重，“去庫存”依然是市場的主題。預計最快要到“金九銀十”，庫存壓力才會明顯下降，開發商才敢用漲價試探市場。

　　南方日報記者 許蕾