□本報記者 水墨

　　當住宅銷售漸漸回暖的時候，省城的商業地産銷售只略見起色。這樣一種宅熱商冷的局面似乎也在提醒人們：這個夏天，一場寫字樓的 “脫困”戰已在所難免！

　　為什麼説石家莊市的寫字樓市場陷入銷售困局呢？有關方面提供的數據已經説明：去年年底今年年初時，省城石家莊商業辦公類用房累計可售面積已達472萬平方米，如果按照去年月均成交7萬平方米的速度計算，完全消化掉現有庫存，需花五年半的時間。

　　那麼這些過高的”庫存“又是怎麼來的呢？

　　綜合體托出多個寫字樓。記者在採訪中了解到，目前省城在售的近80個寫字樓項目中，約有一半是來自於城市綜合體。除去萬達廣場和西美大廈等寫字樓已經售罄和接近尾盤外，一些綜合體中寫字樓去庫存仍然是銷售的重中之重。華強廣場的公寓銷售已經接近尾聲，而價值數億的寫字樓去化卻讓每個負責此項工作的人都感到頭疼：“本以為可以銷售得更好些，但現在很多想買寫字樓的人都買了公寓。”一位曾經負責銷售的工作人員對記者説這番話時，表情也略顯凝重。記者注意到大凡每個綜合體在建設之初都有寫字樓的位置，而當一些寫字樓像綜合體下的蛋一樣接連落地時，低迷的市場環境中真的讓人有一種“生不逢時”感。事實上，很多商業地産開發商都是由傳統住宅開發商轉型而來的，在信貸緊縮的情況下，住宅開發的現金流並不足以支撐商業地産的長週期操作。我們從近兩年購物中心延遲開業、閉門調整業態、調整商戶、招商困難、高端寫字樓租金下行、空置率上升，中低端寫字樓去化速度減緩等種種現象得知，商業地産的危機早已顯現。

　　單體獨棟的寫字樓也扎堆兒來襲。記者注意到，約有一半的單體寫字樓如雨後春筍般拔地而起，當睿和中心、天元商務廣場等一大批單體的寫字樓越來越多進入市場時，無疑增加了寫字樓市場的供應量。“起先一個單體的寫字樓如果位置不錯的話還好賣好租，然而隨著寫字樓智慧化的普及和電子商務的崛起，用戶對寫字樓地段、品質、出房率、停車位和大配套的要求也越來越高。如果寫字樓本身的短板比較明顯，也難免陷入少人問津的困境。”西美房地産公司行銷總監李秀靜的一席話道出某些寫字樓曲高和寡的個中玄機：“這一狀況必須改變。以前人們都願意把辦公地點選在廣安街、自強路、中山路等CBD區域，而現在交通的擁堵，停車的不便，也使得越來越多的公司在選擇辦公場所時逃離市中心，多選擇那些功能完善、配套齊全，出行停車方便的城市副中心區域。當然，5A、超5A甚至7A的寫字樓往往會成為首選。”

　　當然造成省城寫字樓市場庫存量大的原因還有選址定位的“都心化”，造型功能上的同質化，快速開工的盲目化等多方面原因。“實際上在寫字樓市場上，單純拼硬體、拼價格已經無法突出重圍了，需要對市場進行細分，對目標市場進行深入研究，以創新的方式契合目標市場的需求。開發商可以逐漸從産品銷售方轉變為綜合運營者的角色，打造較好的産品硬體，關鍵是提升後期服務品質，如搭建資源平臺、企業品牌升級；使用節能、自動化的設備進行管理，打造人性化、生態化、智慧化樓宇，打造特色樓宇經濟等。”天山銀河廣場行銷負責人聶中海的分析也不無道理。

　　那麼，怎麼樣才能打贏這一場寫字樓銷售的 “脫困”戰呢？河北省商業聯合會秘書長曹潤亭給出這樣的路徑：“首先要改變目前省城寫字樓産品品種單一、“千人一面萬人一腔”的現狀，形成寫字樓産品百花齊放的新格局；二是要根據市場需求的變化增加持有型寫字樓的比例；三是要強化城市綜合體在非中央商務區寫字樓發展的引領作用；四是高端寫字樓要加快寫字樓軟硬體的更新換代；五是根據國家強調創業鼓勵創業的精神，強化單體獨棟式總部寫字樓向主題化、定制化、創業化方向發展；六是加大小戶型可售寫字樓的建設和投放比例，使之成為投資新寵。”

　　或許沿著這樣的路徑去細化寫字樓産品的市場，去實現一種前所未有的超越，省城寫字樓市場完全“脫困”，揚眉吐氣的日子就一定會到來。