新一波“過江龍”大起底

　　圖：廣州日報記者 劉麗琴、陳白帆、王荔玨

　　文/表：廣州日報記者 陳白帆

　　廣州6月土地盛宴開幕後，第一炮由“過江龍”打響。6月2日，天河靚地廣日電梯廠地塊由上海立瓴投資管理有限公司和廣州信達置業投資有限公司聯合體以44.2億元拿下，折合樓面地價18524元/m2。

　　稍微留意一下廣州這兩年的土地出讓不難發現，不管是荔灣、天河推出的廣鋼新城、華美牛奶廠地塊，還是黃埔的長嶺居和番禺市橋的地塊，幾乎每場拍賣會都會涌現出多個外地房企的身影，而最終高價獲得地塊的，也屢屢是實力雄厚的“過江龍”。隨著國內房企回歸一線城市趨勢明顯，越來越多的外來大鱷終於決定要在靚地賣一塊少一塊的廣州“搶個地盤”。

　　新一波“過江龍”愛佔市中心

　　如果算上從去年廣鋼新城到最近廣日電梯廠這波“過江龍”，從2004年最猛“過江龍”萬科進入廣州市場，至今已過了10年多。在這10年裏，萬科這個從深圳過來的房企巨頭，現在在廣州市場已開發超過30個項目，已經完全本地化。而在之後，金地、招商等來自深圳的房企也陸續進入廣州，但相對來説，他們的表現顯得不溫不火，長期在增城、番禺等郊區盤踞。金地直到獲得天河華美牛奶廠其中一個地塊才算正式進入廣州市中心地帶。

　　第二波“過江龍”可以説是綠地、萬達、佳兆業這波，大約從5年前開始進入。不過，綠地、萬達的進入更多有政府主動引入的意味，他們所獲取的地塊雖然不是市區核心位置，但都是具有相當發展潛力的新城，而且地塊的面積也相當龐大，足以滿足這兩個外來大鱷的胃口。佳兆業則是民營企業中，第二波比較早進入廣州市場的深圳民營房企，在商業項目佳兆業廣場後，其首個住宅項目就是位於市區海珠區的君匯上品，之後佳兆業在廣州地塊也多為城區靚地，開創了外來房企新來乍到就買廣州市中心地塊的先河。

　　如果説，早期如萬科在拿地方面比較謹慎，通過在廣佛交界，當時的黃埔以及白雲南湖板塊拿地，採取周邊包圍中心的方式，慢慢滲透到廣州市中心，那麼第三波過江龍則顯然沒有那麼有耐心，直接出手高價拿市區靚地是他們共同的標誌，比如華發、龍湖、金融街等。特別是廣鋼新城這種靠近市中心，但地塊面積又相對龐大的新城，更讓新一輪的外來房企青睞。

　　金融機構成“買地最多的買家”

　　在地價方面，為了品牌需要以及方便以後對華南板塊進行輻射，第三波外來房企對於土地價格也不會斤斤計較，從廣鋼新城到廣日電梯地塊，樓面地價普遍在1.15萬元/m2以上到1.8萬元/m2。然而，和前幾年多家房企以超過2萬元/m2樓面地價，在廣州大道北一帶拿地的狂熱相比，第三波過江龍其實還是保持了清醒的頭腦。

　　在拿地資金方面，房價點評網高級分析師肖文曉表示，現在開發商利用外來資金是非常普遍的。有的是在拿地之前和一些金融機構談好合作，有些則是在拿地後，再跟金融機構談合作。金融機構一般採取入股項目公司的方式介入。

　　萬科總裁鬱亮也曾表示，行業白銀時代的到來，最典型的特徵是結盟的開始。“我們看到今年以來全國最多買地的買家是誰，不是傳統房地産商，是金融機構，或者雖然表面上（房地産商）去拿地，背後都是金融機構在支援，平安是今年以來買地最多的發展商，金融的影子在中間扮演了非常重要的角色。”

　　講到金融機構，記者也發現，在去年11月拍出的天河華美牛奶廠地塊中，有兩個是平安不動産拿下的。有業內人士透露，平安拿下的華美牛奶廠地塊，將有可能與招商地産合作。

　　廣州市區土地物美價廉吸引“過江龍”

　　房價點評網高級分析師肖文曉認為，外地房企之所以積極進入廣州拿地，樓價的相對低位和對華南片區輻射的戰略意義恐怕是他們主要考慮的因素。

　　在四大一線城市中，北京、上海、深圳的均價已經去到2萬~3萬元/m2以上，而廣州即便是在樓市已有所復蘇的5、6月份，均價也不過1.5萬元/m2左右。在很多外地房企看來，廣州樓價無疑還處於“價格洼地”。特別是在每人平均可支配收入方面，四大一線城市基本都在4萬元/m2以上，因此即便看起來在廣州拿地的價格相對較高，但和其他一線城市的市中心樓面地價對比，廣州市區土地仍然顯得“物美價廉”。

　　當然，外地房企入穗更重要的還有戰略方面的考慮，進入廣州，往往是房企佈局華南的第一步，所以在拿地方面，比較追求拿市中心的標誌性地塊，樓面地價的因素反而未必是外地房企最看中的。而對於已經在廣州有豐厚土地儲備的本地化房企來説，高價拿地就顯得有點不划算了。

　　廣州是相對購房比較理性的城市。廣東中原項目部總經理黃韜指出，廣州樓市的穩定也會讓外地房企比較有安全感。當然，首次進穗的外地房企，可能會因為對廣州市場的不了解，出現水土不服的情況，例如，之前被外來房企高價拿下的地王項目，現在日子就未必好過。

　　外來“土豪” 好多生面孔

　　近年來陸續殺入廣州樓市的外來房企中，既有大家比較熟悉的巨無霸型房企，如綠地、萬達，也有成長于周邊城市，但擴張到一定階段，讓身形龐大到一定程度才走進廣州的中型房企，如深圳的佳兆業、珠海的華發等。

　　但對於創建於重慶，以品質著稱的龍湖地産，廣州樓市長期以來則是“只聞其名，不見其人”。而因成功開發了北京金融街等商務項目出名的上市房企“金融街控股”，則在廣州常常被誤以為是越秀區“民間金融街”的開發者。同樣，因為廣鋼新城地塊才被廣州市民聽説的“北大資源”，真的不是北大的校辦工廠麼？至於在後期才通過與保利合作，參與廣鋼新城開發的葛洲壩集團，更讓廣州市民腦洞大開——葛洲壩不是水電站麼？

　　所以，一貫為廣州樓市操碎了心的《家天下》認為，很有必要再把近兩年脖子上挂金條的外來“土豪”的身份、家世背景跟廣州街坊們科普一下。

　　就拿信達地産來説，這個拿下廣日電梯廠地塊的“過江龍”來頭可不小。它是中國信達旗下房地産開發上市公司，由信達投資有限公司控股，其最大的優勢就是與中國信達在金融地産領域的合作潛力。而中國信達資産管理公司是經國務院批准，為推動國有銀行和企業改革發展而成立的首家金融資産管理公司。截至 2014年12月31日，信達地産資産總額為377.14億元。

　　再例如説去年11月豪擲37.8億元拿下華美牛奶廠地塊的龍湖地産，可是房地産行業的龍頭企業之一。2014年，龍湖銷售額突破490億元人民幣，而其2015年的銷售目標定在540億元。

　　（陳白帆、劉麗琴）