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在售項目半數為同類産品 京西樓市成商住房紅海

  • 發佈時間:2015-06-18 13:55:00  來源:中國經濟網  作者:賴大臣 彭耀廣  責任編輯:羅伯特

  伴隨著市場回暖,新房供應量逐漸回升,上週末8個項目同天拿證更是引人注目。其中位於門頭溝的西長安壹號項目兩棟樓共計556套房源拿證,使商住項目扎堆兒的門頭溝區域成為市場的焦點。在過去兩年間,眾多房企狂砸610億元在京西拿地,讓石景山和門頭溝成為北京土地市場的新寵。房企開發産品除了自住房外,就是別墅和商住房,這樣的産品佈局和土地價格關係密切,該區域産品同質化不僅使項目間競爭激烈異常,房企也面臨庫存高企難以“去化”的難題。

  商住産品集中供應

  印象中,2010年之前北京商住項目為數不多,為人們熟知的更是少之又少。由於2011年起北京開始實行限購政策,很多不具備購房資質的剛需購房客只能選擇不限購的樓盤,眾多開發商抓住市場機會,開始開發商住類産品。

  近幾年房企開發的商住類産品在通州、房山、大興等區域相對集中,門頭溝前兩年土地集中出讓後,目前成為商住類産品新的集中供應地。

  近幾個月,門頭溝區域商住類産品多項目集中入市。該區域在售的15個項目中,有8個項目都有商住類産品,包括西長安壹號、遠洋新天地、華潤·悅景灣、鴻坤·七星長安、中國鐵建·梧桐匯等。其中由融創、住總和駿洋地産聯手開發的西長安壹號和華潤·悅景灣項目均于5月底開盤,遠洋地産開發的遠洋新天地項目目前處於排卡期,將於近期入市。

  門頭溝區域商住類産品項目供應看似已經很多,事實上還有很多待開發土地等待入市,其中近一半將開發成商住産品,屆時門頭溝商住類産品將迎來真正的供應峰頂。

  同質化産品競爭激烈

  由於門頭溝土地的集中供應,項目集中入市,加上産品開發的同質化,該區域商住類項目之間競爭異常慘烈。

  過去兩年,華潤、融創、遠洋、保利、城建等多家知名房企佈局京西板塊,意味著2015年開始門頭溝區域將進入項目供應高峰期。開發商競得土地樓面價已超過2.5萬元/平方米,亞豪機構市場總監郭毅分析認為,較高的土地價格使得開發商在産品規劃上受到限制,只能將所得土地開發成價值較高的別墅産品和商住類産品。其實開發商就是從拿地價格出發,達成的這兩種産品的配比。

  除了自住房和別墅,就是商住類産品,導致産品同質化問題較為嚴重。如遠洋新天地、西長安壹號和華潤·悅景灣三大項目都位於門頭溝長安街西延線和濱河路南延線交匯處,三項目相距不過千米,而産品類型均為商住類,定價較為相似,入市時間相隔不長,門頭溝還有其他商住類産品的集中入市,未來該區域市場競爭激烈程度可想而知。

  庫存高企成房企最大困境

  前兩年,門頭溝土地市場集中供應,兩年間成交經營性用地24宗、土地出讓金額高達610億元、累計供地面積達到350萬平方米,目前房企待開發土地仍有很多。未來商住類産品潛在供應量龐大,庫存高企難以去化將成為開發商面臨的最大困境。

  亞豪機構統計數據顯示,門頭溝區域商住類産品今年新增供應套數1228套、新增供應面積6.07萬平方米;年內共成交309套、成交面積1.58萬平方米,其中成交量最大的月份是6月上半月,共成交124套。

  另外,門頭溝商住類産品庫存量已達2373套,今年新增供應1288套、成交309套,供需比為4:1。郭毅認為,現在門頭溝商住類産品庫存量已經較大,未來的潛在供應量依然很龐大,該區域商住類産品的去庫存壓力之大不言而喻。

  北京商報記者 賴大臣 彭耀廣

  記者手記

  6月16日上午,北京商報記者來到了門頭溝區馮村,雖説北京周邊並不缺山,而門頭溝的樓盤多是依山而建,形成特有的景觀,隨著交通線路的規劃建設、配套的完善,門頭溝區還是比較適合居住的。

  長安街西延線和濱河路南延線交匯處,西長安壹號、華潤·悅景灣、遠洋新天地三個商住類項目毗鄰而建,開盤時間、産品定價等都很相似,同區域內激烈競爭在所難免。當記者提到還要考慮區域其他樓盤時,每個項目銷售都會説自家項目的優勢,並委婉地提出別家項目的缺點。

  某項目銷售人員介紹的關於LOFT産品層高的問題,引起記者的注意。“西長安壹號和遠洋新天地為LOFT産品,層高4.2米,實際上建成後上層層高僅為1.78米,現在開發商設計的樣板間不是按照1:1比例建的。”同時,他還拿出LOFT産品設計圖給記者看,除去地板墊層高度、吊頂高度和上下層中間隔板的高度,LOFT上層高度僅為1.78米。

  而上述兩項目的銷售人員均解釋説樣板間是按實際比例設計的,記者看樣板間時,感覺上層高度應該有1.9米以上。提醒各位購房者,實地考察項目,要仔細詢問房屋相關情況,謹慎簽署購房合同。

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