重慶晨報記者 周意立 報道

　　商業物業的投資方興未艾，特別是在近幾年，重慶市民對於這一領域的關注度越來越高。然而隨著市場蛋糕的不斷做大，良莠不齊的商業地産也在向買方市場轉變——業內人士指出，由於商業地産的特殊屬性，在未來，“買定離手，自生自滅”型的物業將被投資者摒棄。而協助度過培育期的力度，成為決定購買取向的重要考量。

　　據重慶晨報記者了解，近日龍湖推出的一項銷售型商業的統一運營計劃，則被認為將引領商業地産全新的售後服務標準。

　　商業地産類投資者七成選商鋪

　　來自戴德梁行的數據顯示，2015年重慶預計新增優質購物中心122萬方，這還不包括體量眾多的社區商鋪。有業內人士預計，年內重慶新增商業體量將超過400萬方，未來3年還有將近3000萬平方米的商業體量登陸重慶。

　　供應量一路看漲，成交量的提升也相當迅速。銳理機構統計，2014年重慶主城商鋪物業成交面積127.72萬平方米，同比分別上浮51%。

　　目前，商業地産仍是重慶市民最看好的投資渠道之一。尤其在面對商鋪、寫字樓、loft等多種産品選擇中，近七成的市民選擇投資商鋪。其中，大開發商在開發大型商業綜合體項目最受投資者歡迎。而在區域的喜好度方面，江北渝北和北部新區遙遙領先。

　　銷售型商業地産現隱憂

　　一位投資者透露，他在西區買了一個300多平方米的集中商鋪，目前已交房兩年但還沒有租出去。而且整個商業體幾乎沒有任何統一推廣和規劃，導致人氣低迷，小業主要租要賣都很困難。

　　“在散售的商業中，這種情況並不少見。”戴德梁行重慶公司總經理江冰河認為。從開發的角度看，銷售型商業地産資本回籠快，資金週轉率快，分擔了經營風險。但弊端就是業權分散，小業主大多不以自己使用為前提，出租時基本都僅以租金多少作為考量，不考慮業態配比，更缺乏統一運營和推廣。江冰河説，這種自生自滅型的物業，如果能存活下來，培育期也起碼在5年以上。

　　一位資深商業管理公司人士表示，一些開發企業目前比較常見的做法是，在銷售型商業的端頭、或動線節點比較重要的位置進行部分自持，用合理的租金引進能帶動整體人氣的核心店舖，自持比例在2到3成，自持期限一般要過培育期。

　　這種做法為投資者建立了信心。該人士透露，有開發商自持的商鋪，銷售速度和售價往往比周邊同類産品要高出近3成。

　　龍湖欲建商業地産“售後新標”

　　商業地産競爭日趨激烈，誰在銷售型商業的“責任心”方面做得更多，未來的勝算就更大。銳理重慶機構市場總監謝丹認為，這樣一來可以為商業整體運營贏得先機，另一方面，可以加強投資者對開發商的粘性。

　　在這方面，龍湖是走在比較前面的。謝丹了解到，時代天街就有專門的商業運營團隊在輔助業主進行銷售型商業的租售和推廣。

　　龍湖相關負責人透露，接下來將推出更多措施。在新壹街項目的所有銷售型商業，龍湖將全部統一推廣運營三年，來幫助它們度過商業培育期最艱難的時段。三年時間，龍湖為此將投入超過6000萬，對新壹街的銷售進行前期的運營和輔導，其中每年的推廣費用就達到1000萬。

　　具體做法，除了25%的節點商鋪自持之外，還包括了協助招商、統一的推廣，硬體升級、導示的統一、動線規劃等各方面。有些動作在銷售之前就會介入，有些是在交房後。

　　例如動線規劃，龍湖會在研發之初就商家的使用視角進行統一的動線規劃，統一的舖子劃分、導示設計等等，讓後期商鋪在使用過程中更實用。

　　再例如招商，龍湖會為大面積的商鋪客戶提供一對一的專屬招商服務，小商鋪也在資源庫裏面甄選商家，幫助他們招商。

　　龍湖希望通過這樣的統一運營，在新壹街2017年下半年開業時，集中開業率將達到55%以上（包括25%的自持商業和超過30%的銷售商業）。

　　目前在重慶銷售型商業裏能做到這個程度的還沒有先例。江冰河認為，龍湖的這一嘗試，將為商業地産創立全新的“售後服務標準”，在降低投資者風險的層面而言，格外有意義。