地王再次頻現 標桿房企全面回歸一二線城市

　　品牌房企積極拿地帶動樓市回暖

　　石英婧

　　18家品牌開發商爭搶，溢價46%，樓面地價21203元/平方米，麵粉接近麵包價，這是北京北辰6月10日在南京河西中部No.2015G10地塊創造的南京單價地王新紀錄。

　　此前的6月3日下午，上海市閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊現場競價。作為之前備受矚目的“百億準地王”，此次競拍中引起了首創、華潤華發聯合體等4家企業的激烈爭奪。經過一番激烈的“廝殺”，最終華潤華發聯合體以87.95億元競得閘北區住辦用地，大幅度溢價26.87%。加上此前華潤華發70.52億元競得的10號兄弟地塊，汶水路158.47億元地王已出。

　　就在6月3日當天，2015年蘇州首場大型土拍火爆開槌。現場22宗地塊成功“出嫁”，共吸金130億元，最高溢價率307%，最高樓面價為12760元每平方米。包括萬科、招商、新城、華潤、旭輝等知名房企參與競拍。

　　連日來，一二線城市土拍現場品牌房企頻頻出手，地王頻現，讓2015年的土地市場硝煙瀰漫。中原地産首席分析師張大偉表示，房企拿地在逐漸調整，針對三四線城市的明顯過剩風險，標桿房企開始全面回歸一二線城市。

　　優質板塊稀缺 滬總價地王帶動成交

　　一線城市近期紅火的樓市也讓其土地再次成為了房企眼中爭食的“蛋糕”，尤其是那些供應稀缺的優質地塊。

　　中原地産提供的數據顯示，截至6月7日，一線城市6月份合計成功出讓住宅用地6宗，平均樓面價高達2.1萬元/平方米，創造了單月曆史紀錄，溢價率為32.48%。

　　6月3日，上海兩幅熱門地塊接連出讓。首先成交的是寶山區大場鎮W121301單元38-02純宅地，包括萬科、綠地、碧桂園、招商、中信泰富、慶隆、九龍倉等18家開發商。最終該地塊由招商平安聯合體以30.1億元競得，平均樓面價2.33萬元/平方米，溢價率高達89.67%。隨後成交的閘北區市北高新技術服務業園區西地塊競爭更加激烈，該地塊起拍價高達69.32億元，為今年上海起始價最高的地塊，最終由華潤華發聯合體以87.95億元奪得，平均樓面價高達3.81萬元/平方米。

　　值得注意的是， 3月20日，華潤華發聯合體以70.5億元的高價競得上海市閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元10-03地塊，刷新年內紀錄，當時的平均樓面價3.49萬元/平方米，與6月3日出讓的這幅地塊相鄰。這也意味著，不到三個月的時間，該區域平均樓面價就已經上漲了3000元/平方米。而就在距離地塊東南側不遠處，為上海2014年總價地王項目大寧金茂府，該項目目前售價7萬元/平方米。

　　另據相關數據顯示，6月4日，上海又有多幅地塊完成出讓，溢價率均高達60%以上。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉分析表示，由於政策層面已經寬鬆，市場基本面回升已是既定趨勢，此時開發商有可能趁機在上海這樣的一線城市加碼拿地。

　　中原地産研究總監陶琦則表示：“大寧板塊的地王之所以受到這麼多的關注，首先這個地塊的確是離市中心相對比較近的大型優質地塊，它具有稀缺性，其次是這個板塊大寧金茂府的熱銷促進了這個區域的關注熱度以及未來的升值預期。”

　　此外，一線城市土地供應的減少也是房企爭相在此搶地的原因之一。陶琦表示：“從今年土地市場來看，前幾個月各個地方新推出的土地實際上是減少的，而一些大的房企需要企業持續性的發展，後續的土地補充是很必要的，他們一般會瞄準房産市場比較健康的一二線城市的優質板塊。”

　　“其實每個階段都會有地王的産生，有的時候是總價地王，有的時候則是單價地王，從目前的數據來看，今年全國的土地出讓情況相較于去年減少了將近30%，一二線城市的優質地塊顯得越來越稀缺。因此，此次備受熱捧的大寧板塊刷新地王紀錄也在情理之中。”陶琦置評。

　　資料顯示，在一線城市5月份簽約的30宗土地中，只有10宗為住宅用地，合計出讓金額僅72.39億元，這也是2014年來首次出現單月4個一線城市合計土地出讓金不足百億元的情況。而且從未來預期看，北京、上海等城市的待售土地並不多，特別是北京，目前8宗地塊掛牌，處於歷史最低水準。

　　二線城市市場分化 熱門地塊遭房企競逐

　　6月上旬，蘇州、南京等二線城市也迎來土拍熱潮，高價地頻出，據中國指數研究院提供的數據顯示，6月第一週土地交易數據顯示，前十城市收金總額環比漲幅近120%。上榜以重點二線城市為主，天津、杭州、蘇州樓面均價超過4000元/平方米。其中蘇州主城年內首場土拍即成功出讓14宗宅地，成交總面積超百萬平方米，高居宅地活躍度榜首，重慶、天津分列二、三位，榜單量價漲幅顯著。溢價方面仍表現分化，蘇州、天津、上海較高，最高達57%，其他城市以底價為主。

　　對於剛剛刷新單價地王的南京土拍市場來説，其土地市場的爆發力也吸引了業界的注意。南京房地産促進會秘書長張輝分析表示：“這説明4月份以來越來越強勁的成交量以及深圳等一線城市的火爆氛圍激發了開發商對南京樓市的後市預期，提前做好土地儲備迎接未來樓市回升成為品牌開發商的共識。”

　　“從南京這個城市來説，樓市庫存低、安全系數高、房價易漲難跌，開發商加大南京投資的趨勢愈演愈烈，18家房企入市搶地可見一斑。另外，地市回暖，優質稀缺地塊領漲，受宏圖、金隅紛紛破三的熱銷刺激，河西中部的未來前景和上升空間被寄予厚望，強者恒強水到渠成，河西中部已成南京地王聚集區。”張輝置評。

　　天地源地産一位負責土地戰略投資的業內人士也表示：“從房企拿地的角度來看，目前要避開類似于寧波這樣的庫存壓力巨大的城市，到人口導入迅速，城市住房供需比較健康的城市來佈局新地塊。其實從開發商拿地來説，這裡面的問題比較複雜，這裡有政府的推地因素，也有開發商戰略佈局的考慮，包括一個城市的市場反饋情況。”

　　“以蘇州這個城市為例，蘇州的樓市一直相對比較穩健，大盤項目也很多，很多開發商早些年拿到的優質便宜地塊穩步開發，目前優質地塊相對比較稀缺，因而後續想進來的開發商就要進來。還有一個有意思的現象，就是你會發現一個地方的地王拿地方往往都不是本地開發商，基本上都是外來開發商，本土開發商在拿地方面是比較保守的。”上述人士置評。

　　放眼南京市場，張輝表示：“外來開發商佈局南京的趨勢未改，北辰等外地大鱷覬覦南京樓市的肥厚前景，此次北辰首進南京拿地王，戰略決心之大霸氣側漏，融創、葛洲壩同樣志在必得。”

　　聯合拿地成潮流 或帶動下一波拿地熱潮

　　對於大寧地王産生的後市影響。張宏偉表示，從影響角度而言，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內的成交均價，只要“地王”樓盤推盤成交，會導致板塊內房地産市場成交結構上偏向於高端，會帶來區域內房地産市場價格整體上走高。從其他樓盤定價的角度來講，如果不考慮調控政策的因素，有可能會由於“地王”樓盤的標桿價格，其他樓盤在開發及定價時會跟風提價，或定位做高端樓盤。從這個角度而言，“地王”樓盤的定價從長遠趨勢來講會導致板塊內房地産市場價格整體走高。

　　從上述分析來看，由於受益於3月和6月兩個大寧“地王”的誕生及金茂府項目的入市，板塊內其他項目的市場價值的升值空間明顯會高於其他板塊項目。

　　對於業內推測的大寧板塊住宅均價未來會有每平方米七八萬元的價位，陶琦表示，未來這個板塊的住房價格要取決於幾個因素：第一是當時的市場環境，第二要看産品自身的優勢和品質，第三要看房企的行銷策略，比如大寧金茂府的産品行銷策略就令人稱道。未來的價位是由綜合因素決定的，不是説現在可以賣7萬元，未來就可以賣8萬元。

　　值得注意的是，聯合拿地也越來越成為房企拿地的新潮流。“像華發、華潤這些房企聯合拿地主要是因為近幾年一些優質地塊價格越來越貴，互相之間結合去拿地各自有各自的優勢，從而強強聯合，並且還可以均攤一下風險。華潤在上海是做了很長時間的，華發相對於華潤來説進入上海的時間短一些，這個地塊競爭很激烈，開發商之間就要合作起來，努力爭取優質地塊。在這個時候産生總價地王，其實也很正常，因為這個板塊已經很久沒有推出這樣大規模的優質地塊了。”上海市房地産協會相關負責人表示。

　　對於土地價格攀升後房價是否會攀升的問題，南京房地産促進會秘書長張輝分析表示：“新地王的出現，不但提升了周邊樓盤和地塊的土地價值，也提升了房價預期，交易增長、銷售看好、漲價都可能變成大概率事件。於是周邊房企紛紛借勢宣傳。當然，同一個板塊的不同樓盤，尤其是新樓盤與之前的老樓盤，由於稀缺性、産品的獨特性等原因，房價的差距越來越大會成為現實，個別地王樓盤房價的鶴立雞群，不代表周邊的老樓盤也會漲到這個價格。選擇樓盤的時候，還是要根據其自身的産品特點、價值核心以及市場的價格認同度，進行具體樓盤具體分析。”

　　而易居智庫研究中心研究總監嚴躍進則表示：“此類地王現象後，或還有一波新的拿地熱潮。即預計在今年第四季度出現。隨著房企銷售業績的改善，以及銀行開發貸的放鬆，預計會有一波地王出現的熱潮。”