多輪救市刺激下各地大分化

　　全國樓市：冰凍與沸騰

　　本報記者 董映頡 北京報道

　　“政府一救市，全國房價齊漲”的時代一去不復返了。

　　持續近一年的多輪救市，成就了深圳樓市的暴漲和部分熱點城市的回暖，卻不能挽救眾多三四線城市樓市的衰落。

　　“市場差距越明顯，樓市低迷的地方救市政策出臺就會越頻繁。”中原地産首席分析師張大偉説，近期各地紛紛調整公積金額度，主要原因仍是為了救市，但從庫存、人口流入等因素看，刺激政策對一二線城市影響相對較大，而三四線城市樓市整體降溫的趨勢依然難以改變。

　　國務院發展研究中心一位負責人告訴《華夏時報》記者，目前，由於一線城市之間、不同區域之間出現高度分化，這種趨勢已引起中央相關部門的重視，預計未來對地方房地産市場的調控手段還會有所改變，對於過熱區域，不排除再次出現政府介入干預的可能。

　　而對於那些全國性佈局的房企來説，由於區域發展極不均衡，樓市分化帶來的經營風險正逐步加大。

　　北上廣難追深圳

　　在3·30政策刺激下，深圳樓市一枝獨秀，無論是成交量還是價格漲幅都在四個一線城市中遙遙領先，而北上廣三地則沒那麼幸運，只出現了小幅回暖。

　　從5月的成交量來看，儘管在新房市場，北上廣深四地都出現環比上漲的趨勢，但在二手房市場，四個一線城市卻出現不小的分化。

　　其中，深圳二手住宅5月成交高達13378套，環比增長28%，上海二手房的成交量也環比微漲1.6%。但是，北京和廣州兩地卻出現了環比下降的趨勢。其中，5月北京市二手住宅共成交16627套，環比上月同期下降3.8%，廣州全市二手房則環比4月減少超10%。

　　在價格上，根據中國房地産指數系統對100個城市新建住宅的調查數據，5月深圳、上海房價漲幅超過2%，而北京、廣州則未能排進房價漲幅城市的前十位。鏈家地産[微網志]的數據顯示，6月首周，北京新建商品房的成交均價環比下降3.5%。

　　“從2014年開始，北京和上海樓市從供求關係總量上已經基本達到平衡，在最嚴限購和信貸政策下，樓市中的投資需求已經很少，價格也相對穩定。因此在價格上不具備大幅上漲的基礎。”同策研究機構總監張宏偉表示。

　　與北京、上海不同，深圳樓市的供求關係是四個一線城市中最為緊張的。深圳市房地産研究中心提供的數據顯示，截至2014年末，深圳市常住人口的住房自有率僅為30%，與北京和上海的約70%的數據相去甚遠。

　　“廣州的庫存壓力最大，因此在2014年的樓市調整中，四個一線城市中廣州的房價跌幅最大。而在本輪政策刺激下，廣州樓市雖然也有所好轉，但房價遠未回到歷史最高水準。”合富房地産經濟研究院院長龍斌如是説。

　　據陽光家緣網統計數據顯示，今年4月廣州住宅庫存套數超過15萬套，創歷史月度新高，去化週期為26.1個月，遠高於北上深等其他一線城市。

　　全國樓市告別普漲

　　與2009年全國樓市在多輪政策刺激下出現普漲不同，從2014年以來，儘管從中央到地方頻頻出臺各類政策救市，但除一線城市及部分二線熱點城市之外，其他城市的樓市成交仍然積重難返。

　　中原地産研究院的統計數據顯示，今年前5月，在其重點監測的全國54個城市中，一線城市合計簽約17.11萬套，同比漲幅達到了41%；二線城市共簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平，而四線城市成交量則輕微下調。

　　“總體來看，目前除了深圳，全國大部分城市房價並沒有明顯上漲，很多處於同比或環比小幅下跌狀態，這説明大多數城市仍然處於去庫存階段。”張宏偉表示。

　　同策諮詢研究部的報告指出，預計到今年下半年，當前庫存去化週期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化週期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

　　而其他供地量與庫存量偏大、庫存去化週期在20個月以上的城市則仍然面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、瀋陽、呼和浩特等二線城市，以及大部分三四線城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍然要堅持“以價換量”去庫存。

　　前華遠地産董事長任志強[微網志]認為，三四線城市的問題可能不在樓市本身，而出在人口遷移上。在他看來，在城鎮化進程中，産業必須與城鎮化並行，如果沒有産業支撐、人口轉移到其他地區，就會導致一些地區成為空城，另一些地區住房又可能供不應求，出現錯位。

　　房企撤出部分城市

　　更為重要的是，地方經濟的下滑成為導致區域樓市分化的“致命”因素。

　　以東北三省的幾個主要城市為例，從2014年開始，大連、瀋陽、長春等地都出現了樓市成交萎縮、房價大幅下滑的態勢。業內人士分析，東北及內蒙古區域經濟的下滑對改善型住宅需求的購房者影響尤為明顯，導致購房者對未來樓市的上升預期信心不足。

　　“2014年以前，大連的房價基本起伏不大，尤其是東北區域的客群對中高端住宅項目需求量非常大，但是由於經濟的萎靡，購房者開始對價格變得較為敏感，品質則降到了次要的位置。”全國一知名房企北方區域的行銷總監對記者表示。

　　樓市的分化致使房地産投資出現了區域上的明顯傾斜。

　　根據國家統計局近期公佈的數據，2015年北京、上海、廣東1-4月份房地産的投資額均為兩位數快速增長，其中上海投資增速明顯加快。

　　然而，許多省份的房地産投資形勢仍舊低迷，內蒙古、遼寧、黑龍江、雲南、青海同期的房地産投資為負增長，其中內蒙古為-28.8%，遼寧為-25.6%，山東、江蘇、浙江、重慶、湖北、河南等地房地産投資增速也大幅低於去年同期。

　　“我們現在已經撤出了瀋陽、大連、秦皇島幾個地方的主要銷售團隊，由於供應量飽和，在這些地方很多中小企業已經把價格壓得很低，大房企也以快速跑量為主，都把利潤控制在及格線上。”一家全國性房地産企業的老闆對記者表示。