2015年樓市在4、5月成交量激增作用下急速回暖，特別是“330”新政以來，無論是新房還是二手房市場，成交表現均極為搶眼。以2015年5月來看，上海全市商品住宅成交量已高達143萬平方米，幾乎可與2009年行情相媲美。與此同時，在中高端項目成交助推下，5月全市商品住宅成交均價再度突破3萬元/平方米，為商品住宅交易有史以來第二次月度成交價突破3萬元/平方米，並創下歷史新高。

　　近年來在樓板價不斷被刷新的前提下，近期政策又對改善型需求利好，加之前期剛性需求已得到充分釋放，而這部分剛需將逐步向改善過渡。與此同時，2015年作為中國金融市場A股改革的元年，隨著部分股民在股市獲益，其意圖通過購置不動産以分化投資風險，也將對商品住宅市場帶來一定的拉動作用。綜合以上因素推測，上海房價突破3萬元/平方米或將成為今後一段時間的主旋律。

　　住宅用地價格上漲或將推動房價

　　上海樓市經過近十年的高速發展，土地市場存量也越來越少，近年來每一次的土地出讓幾乎都成為開發商的爭奪戰，從而推高開發商拿地成本，那麼作為房價成本重要組成部分的地價走高也將會對房價産生推動作用。從2006年至今上海住宅類用地成交樓板價的走勢圖可以明顯地看出，近十年來上海土地樓板價呈現出逐步走高的趨勢，從2006年的2169元/平方米上漲到今年的12447元/平方米，上漲了近6倍，漲幅著實驚人。雖然受限購影響，2011-2012年成交樓板價有所回落，但近兩年上漲勢頭回升迅猛。而在樓板價近乎直線上漲的趨勢下，對開發商在上海拿地具有較大考驗。

　　商品住宅成交量雖波動明顯

　　近期均價穩中有漲

　　從上海近十年商品住宅月均成交量走勢來看，除2008年金融危機和2011-2012年受限購影響外，近十年來商品住宅月均成交量基本能維持在80萬平方米以上。由於成交量受市場風向，特別是政策影響較大，近十年上海市商品住宅成交量也呈現出明顯的波動狀態，且波動幅度較大。波動最大的是2009年，受金融危機影響，2008年樓市急速下滑，在政府一系列救市舉措下，2009年樓市大幅反彈，與2008年成交量相比，漲幅達到101%，樓市復蘇極為明顯。

　　樓市在成交量上波動極為明顯，房價有所波動，基本上表現出平穩上揚的趨勢。2006年至今，樓市成交價格呈現出階梯式上漲趨勢，且年度同比漲幅均上漲，最大增幅不超過35%，特別是近五年來，增幅波動較為穩定，基本保持在10%以內，表明價格有所穩定。其中2011年受限購影響，商品住宅成交量急速下滑至近年來的最低點，其成交均價與2010年相當。

　　政策利好

　　中高端購房需求加速入市

　　2015年開局以來，樓市利好政策不斷。年初“兩會”政府工作報告中，明確指出2015年房地産政策將堅持分類指導，支援自住及改善型住房需求，促進房地産平穩健康發展。隨後“330”政策的出臺，大大降低了二套房首付標準，同時宣佈個人住房轉讓營業稅免征年限由5年恢復至2年。緊接著上海市公積金新政出臺，貸款額度加大，家庭最高可貸120萬。

　　此外，在貨幣政策上也有明顯放鬆，今年以來央行已實現兩次降息、兩次降準，都為樓市創造了寬鬆的資金環境。這一系列的樓市利好政策，在帶動整體成交量上漲的同時，對改善型需求的釋放也起到了至關重要的作用。

　　2015年以來，改善型需求較為旺盛，特別是“330”新政後，二套房貸的鬆動和稅費的減少對改善型需求的釋放起到了極大的促進作用。中高端大戶型改善産品逐漸取代剛需産品成為市場新寵。

　　從近一年走勢來看，上海面積段在90-150平方米之間的商品住宅成交佔比佔據主導地位，2014年整體佔比47%，今年佔比則增加至近50%，漲幅較為明顯。特別是自去年12月以來，90平方米以上的商品住宅成交佔比基本穩居八成以上，月度平均佔比達到82%，而去年1-11月月度成交佔比僅為76%。

　　成交單價段方面，雖然3萬元/平方米以下的商品住宅仍佔據市場主流，但從近期走勢來看，收窄之勢甚為明顯。特別是自今年3月以來，單價3萬元/平方米以上的商品住宅成交佔比呈現明顯擴大之勢，5月成交佔比達到38%，與去年30%的成交佔比相比高出8個百分點。

　　從成交總價段來看，300萬以上的商品住宅成交佔比基本呈階梯式上漲趨勢，今年300萬以上的成交佔比已佔據整體市場的五成份額。月度走勢上，去年300萬以上的商品住宅成交佔比基本在45%以下，今年均已超過這個幅度，並且5月300萬以上的商品住宅成交佔比已達到55%，與去年全年相比足足增長了一成。