鏈家地産一名經紀人表示，目前北京市二套房貸款均執行最低首付6成的標準，而且利率全部為基準利率上浮10%

　　本報見習

　　今年3月份，中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合發文，調整個人住房貸款政策，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　時隔數月，樓市成交量已逐月增加，但銀行方面卻仍不願意對二套房貸款鬆口。《證券日報》記者調查發現，在京城開展二套房貸款業務的銀行中，仍無一家銀行明確表示統一執行二套房首付4成的新政，在利率上，基準利率似乎仍是奢望。

　　鏈家地産一名經紀人告訴本報記者，目前北京市二套房貸款均執行最低首付6成的標準，而且利率全部為基準利率上浮10%，不過如果購房者名下曾經有貸款但已經還清，即便名下有房依然可以按首套房貸款執行。

　　首付4成條件多

　　易居房地産研究院發佈的《5月份典型城市新建商品住宅成交報告》指出，5月份30個典型城市新建商品住宅成交面積環比增長15.5%，同比增長34.9%。5月份成交量創下近六年同期新高。對照近六年來每年5月份的成交數據，同比分別增長了98.8%、62.4%、37.7%、20.3%和34.9%。從絕對數值看，今年5月份市場成交量已經是近六年同期最好水準。

　　具體來看，北京住建委網簽數據顯示，5月份北京新建住宅(剔除保障房、自住房)實際簽約套數為4822套，環比上漲達到了37%。二手房數據方面，5月份北京二手房住宅成交均價為3.6萬元/平方米，環比上漲2.2%，比去年同期上漲4.6%。

　　不過，雖然樓市日益火爆，監管層在3月末頒布的房貸新政卻遇冷。在新政頒布依始，銀行們紛紛宣佈將根據政策作出調整，但如今看來，多限于紙上談兵。

　　根據融360數據，民生銀行、南京銀行、江蘇銀行和興業銀行標注為二套房房貸首付最低可降至4成。偉嘉安捷數據顯示，工行、建行、農行、交行、郵儲銀行、招行、北京銀行、中信銀行、光大銀行、華夏銀行、浦發銀行以及友利銀行12家銀行二套房首付比例仍執行的是首付5成。不過《證券日報》記者了解到，四成首付僅為理論上可行，執行首付4成，同時還有多個附加條件，執行五折也需要達到一定的條件。

　　例如，興業銀行人士向本報記者表示，只有部分與房地産公司合作的樓盤才可以享受到最低折扣，而且貸款金額要達到一定的額度，也就是説四折首付並不針對所有購房者。而北京銀行有關人士則表示，如果想首付5成，必須是購房者名下的貸款為非住宅，也就是購房者名下貸款可以為商鋪貸款等。

　　鏈家地産經紀人告訴《證券日報》記者，在新政下發後不久，農業銀行曾經有短暫的時間執行過二套房貸款首付4成的新規，但是沒有多久就暫停了。目前其所經手的房地産銷售，二套房全部為首付6成，利率上浮10%。不過目前建行、農行、北京銀行、渤海銀行的審批以及放款都是很快的，審批7個工作日內完成，放款15個工作日完成，要比以前快很多。

　　“在首付這塊卡得嚴格，對客戶還是存在一定的影響，北京住房單平米金額較高，一套房子下來500萬元左右是很普遍的，首付200萬元和首付300萬元差距很大，很多人只好選擇總額少一點的戶型進行購買”，上述人士説。

　　利率不打折

　　根據今年3月30日三部委出臺的新政，二套房貸利率由商業銀行自主確定，打破了此前各家銀行按基準利率上浮1.1倍的政策統一執行的規定。然而，監管層給政策鬆綁，各家銀行降價的意願卻並不強。

　　數據顯示，京城各家銀行無一下調二套房的房貸利率，步調一致的執行基準利率上浮10%。

　　一位股份制商業銀行信貸員給《證券日報》記者算了一筆賬，該人士所在銀行的5年期存款利率為4%，如果購房者按照貸款基準利率上浮10%來算，貸款利率為6.22%，利差空間僅為2.22%，如果銀行降至基準利率，那麼利差不到2%、只有1.65%，這還沒有算上人工成本等，這樣低的利差銀行顯然沒有動力去做。

　　工行一位個金部人士表示，目前房貸政策保持穩定，銀行的重心還是放在首套房上，這是政策所致，二套房貸款方面即使有調整，相信也不會大幅度降低首付比例和利率。

　　此外，據銀率網數據庫統計，上周共有679款人民幣非結構性産品發售，平均預期收益率為5.06%，其中有12款産品的預期收益率超過6%，如果按照房貸基準利率5.65%計算，選擇合適的理財産品進行投資，收益已經超過了二套房房貸。

　　不過，自房地産新政出臺以後，各個地區的政策出現了分化。例如重慶地區的二套房貸款利率就出現了鬆動。融360數據顯示，重慶地區執行二套房貸個性化的銀行中，廈門銀行重慶分行已將二套房貸首付比例增加至七成，而相應的該行優質客戶的二套房貸利率調整為基準利率基礎上上浮5%。此外，還有渣打銀行等六家商業銀行的優質客戶二套房貸利率都可以只在基準利率基礎上上浮5%。

　　離婚買房再度火爆

　　《證券日報》記者在走訪的過程中發現，為了購房享受優惠政策，離婚買房也再次走入人們視野。按照房産仲介的介紹，離婚買房一共有五個步驟。首先是去中國人民銀行拉徵信記錄，確定一方名下沒有貸款記錄，去民政局辦理離婚，去房管局辦理房産證更名，購買新的房子，等待銀行放款，放款以後復婚。

　　我愛我家一位經紀人隱晦的對本報記者表示，這種離婚買房屬於合理避稅，離婚買房後如果認定為首套房，無論是首付還是利率都有較大優惠。該人士表示，已經幫助好幾對夫妻辦理了類似業務。

　　按照貸款100萬元，期限20年，等額本金計算，如果按照二套房貸款，總還款為175萬元，每月需要支付7291元還款金額，如果按照首套房85折計算，總還款為156萬元，節省了將近20萬元，月供也僅為6489元，負擔小了很多。

　　不過，法律界專家表示，假離婚存在非常大的財産轉移風險，希望購房人不要為了省利息承擔更大的訴訟風險。