樓市月報12

　　廣州日報訊 （記者王荔玨）“陽光家緣”數據顯示，5月（4月26日~5月25日）廣州市（不含南沙、從化）仲介網簽二手住宅成交量為4161宗，環比漲4.3%。中原地産二手均價為23896元/m2，環比微幅下跌2.9%。5月二手住宅交投整體表現良好，在4月成交量已經較高的基礎上，仍然上漲4.3%，繼續創2013年3月以來的新高。

　　中原地産研究部人士認為，這主要來自兩方面利好：第一，“五一”客戶看樓量較同期增加，不少自住型客戶對比一手産品後仍選擇配套成熟、居住氛圍濃厚的二手物業；第二，5月10日央行宣佈再次降息0.25%，這是今年以來央行第二次降息，也是2014年11月以來半年內的連續第三次降息。信貸政策利好不僅為客戶節省購房成本，更刺激了客戶入市慾望。

　　據中原地産監測，5月廣州一手住宅成交面積環比漲16%，成交均價微跌3%，與二手住宅買賣市場類似。總體來看，目前政策利好頻繁刺激，更多是釋放了成交量，成交價還處在平穩期。中原研究部客戶研究主任熊小洪指出，目前樓市還處於逐漸回暖期，但回暖程度不明朗，業主不可“任性”開價，以免錯失成交良機。目前市場成交有兩種情況：一類是樓齡較新的電梯樓物業，擁有較好的生活配套、區位或學位房資源，業主心態堅挺甚至反價，客戶都願意接盤；另一類是樓齡較老的樓梯樓物業，升值空間有限，業主心態較弱，不少急需資金的業主都降價出售，而接手的多為“剛需”首置型客戶。

　　電梯樓價格堅挺

　　樓梯樓價格有所回落

　　“3·30”新政利好效應持續，營業稅“5改2”利好使目前市場上有約四五成的客戶改善置業。5月100~144平方米的戶型成交量環比仍然增長7.3%，雖改善型成交增速大幅收窄，但仍高於100平方米以下的小戶型和144平方米的大戶型。熊小洪認為，目前二手成交仍以二次置業為主，其中包含兩類客戶，一是單純為增大居住面積或改善居住環境，另一類是購買學位房客戶，由於郊區的一手房較為偏遠，而市中心的一手樓房價相對較高，因此二次置業的自住客戶相對青睞市中心的優質二手樓物業。

　　目前，電梯樓物業市場價格相對堅挺，還價空間大幅收窄，其中以樓齡在10年以內的電梯樓成交價呈上升趨勢，若區位較優越或對口省一級小學，則業主都有反價意向，如荔灣黃沙地鐵上蓋的逸翠灣有業主反價7%，一宗2樓西北朝向89平方米物業，業主放盤價為280萬元，目前要價為300萬元以上。光大花園小區帶省一級學位房的業主心態同樣較堅挺。

　　樓梯樓則呈現不同態勢，一些樓齡較久的樓梯樓，在目前市場下升值空間有限，物業品質相對較差。據中原研究部統計分析，樓齡15年以上的樓梯樓，成交價格有波動下降的趨勢。熊小洪建議在當前市場環境下，物業品質相對較好的電梯樓業主可適當漲價，而樓齡較長的業主，則不宜漲價，以免錯失成交良機。

　　“3·30”新政刺激

　　6月成交價或平穩波動

　　“3·30”新政刺激作用在4月中旬達到高峰，在隨後的5月雖成交量仍保持高位，但難掩下滑的趨勢，政策效應在慢慢減弱。如6月未有新的政策出臺，“剛需”客戶在4、5月已經釋放，且成交量保持高位，預計6月成交量會有小幅下滑。客戶仍以“剛需”客為主，預計有部分客戶將炒股獲利買自住型住宅，擁有優質物業的業主心態逐漸企穩，5月業主上調報價佔比已超過50%，雖然未達到2013年的水準，但較2014年下半年有大幅度提升，預計6月成交價格會保持平穩或小幅上揚。