增城

　　撤市設區正式掛牌首個週末樓市人氣平平

　　業內認為增城房價走勢主要還看樓市大勢

　　2014年2月12日，國務院批復廣州市調整行政區劃：黃埔蘿崗合併，從化增城撤市設區，在消息發佈了一年零三個月後的5月29日，增城終於迎來了撤市設區的掛牌儀式，正式成為廣州城區的一員，1616平方公里的土地納入廣州市轄範圍。此後，關於增城的眾多規劃利好或將能更快得以推進，而增城樓市也將得以更快地發展。

　　不過，由於撤市設區利好去年消息公佈時就被熱炒，正式掛牌市場反應反而平淡。記者聯繫區域多家樓盤均表示，正式掛牌首個週末，由於暴雨連連，人氣一般，對於撤市設區掛牌後樓市的發展，大家一致看好，幾乎每個樓盤都表示價格上調是大勢所趨，但不是現在就漲價，有些樓盤近日因促銷，價格不漲反跌。

　　業內人士表示，撤市設區的利好在去年已經消化了不少，增城房價的走勢主要還是看樓市大勢的走向，正式掛牌恰逢樓市回暖，也會將市場關注的熱點由南沙引向增城，而隨著交通等各項規劃逐步推進，價格上調是必然，不過從成交的數據來看，增城市場成交“剛需”佔據較高比例，部分板塊甚至達到八成，“剛需”客戶對價格敏感，承受力較低，價格過快上漲將“侵蝕”他們的購買力，在增城目前庫存量還相當大的情況下，價格上漲也會相當平緩。

　　文、圖、表：

　　廣州日報記者 劉麗琴

　　直擊

　　樓盤仍在促銷 價格不漲反跌

　　掛牌後首個週末增城成交超南沙

　　樓盤仍在促銷 價格不漲反跌

　　陽光家緣的數據顯示，正式掛牌後的首個週末，5月30日、31日增城簽約套數分別是91套、73套，超過了南沙，是全市成交套數最多的區域。不過，記者發現，不少樓盤的人氣並沒有因掛牌利好而明顯增加。

　　近期，增城大幅推貨樓盤不多，位於荔城板塊的創基麗江國際在正式掛牌的前一週開盤，推出的是200多平方米的大戶型，均價18000元/m2，銷售狀況不錯，而上週末則推出120~195平方米的單位，均價14000元/m2。項目負責人表示，上週末只是推出中小戶型認購登記，現場人氣與以往並沒有太大不同，樓盤價格的變化只是因為推出不同産品所致。

　　位於新塘板塊的新塘新世界、新景豪庭的銷售負責人也表示，上週六、日因暴雨連連，樓盤人氣一般，撤市設區正式掛牌對市場是否有促進的效果還看不出來，預計本週末或許會漸漸有所體現。

　　位於朱村板塊的中鐵國際花園是增城近期推出的新盤。項目負責人表示，掛牌的消息對樓盤人氣的刺激效果並不明顯。

　　位於石灘板塊的傾城國際的負責人則告訴記者，由於增城近期規劃對石灘板塊利好較多，樓盤到訪客戶有明顯增多，尤其是來自白雲區的客戶，為了促進銷售，樓盤正推出一萬元抵八萬元等優惠活動，毛坯單位的價格有所下降。這位負責人表示，過段時間樓盤價格將會上調，但目前因各樓盤都在觀望，看看市場行情究竟怎樣，所以仍以促銷走量為主。在採訪中，幾乎所有樓盤都表示，未來樓盤有漲價的計劃，但不是目前這段時間。

　　撤市設區利好 難敵樓市大勢

　　自去年2月以來價漲25%成交量跌29%

　　撤市設區利好 難敵樓市大勢

　　2014年2月12日，廣東省政府將《國務院關於同意廣東省調整廣州市部分行政區劃的批復》轉發至廣州市人民政府。國務院同意撤銷縣級增城市，設立廣州市增城區，以原增城市的行政區域為增城區的行政區域。經過此次行政區劃調整，廣州區劃由原“十區二市”變為“十一區”的格局，新廣州市轄面積由3843.43平方公里擴大到7434.4平方公里，市轄總面積超過上海。

　　成交價一度破萬

　　受大勢拖累下滑

　　從成交數據可以看出來，消息發佈後的2014年2月、3月增城樓市成交量有明顯提升，樓價也明顯上漲，成交均價一度超過萬元，區域中一批樓盤的成交價超過1.2萬元/m2。不過由於廣州樓市2014年5月開始明顯進入下行階段，有利好消息支撐的增城樓市也沒能頂得住市場的壓力，成交量不斷下滑，到2014年7、8月，開始有不少樓盤打折促銷，區域成交價格開始下滑，直至去年年底一系列救市政策出臺，樓市開始回暖，成交量開始回升，不過到目前為止，成交均價還沒能達到去年利好消息發佈後的最高價，與去年2月撤市設區消息發佈時比，目前增城樓價上漲了約25%，價格最高時漲幅也不過35%，而2014年2月至2015年5月增城共網簽29572套，相比2013年2月至2014年5月（網簽38281套）下跌29%，由此可見，撤市設區利好對樓市影響並不如預期。

　　同時，需要注意的是增城的未售庫存貨量近年來也逐漸上升，目前排在番禺、南沙之後，位於全市庫存最高區域第三位。

　　事實上，經過多年的發展，增城的房地産市場地位日益重要。2002年之後，隨著增城的碧桂園鳳凰城、錦繡香江翡翠綠洲等大型房地産項目的開發，增城房地産市場進入快速發展階段，萬達、碧桂園、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、僑建、雅居樂、和記黃埔、東匯置業等眾多開發商紛紛進駐增城，造就增城名盤雲集。

　　近三年，增城新建商品房批准預售和網簽量均位居廣州十區二市首位。2011年至2013年，增城新建商品房批准預售882.99萬平方米，網簽面積791.86萬平方米，分別佔廣州十區二市的22.89%、21.82%，均位列第一。從近三年新建住宅價格看，增城的商品住宅均價維持在7000~8000元/m2的範圍內，與廣州十區相比，處於價格洼地。

　　增城變區

　　廣州增了一城

　　資料顯示，增城原為廣州轄下的縣級市，面積1616.47平方公里， 約佔全廣州五分之一，擁有廣州最年輕的國家級開發區，可利用開發土地資源廣闊，建設用地規模達到242.39平方公里，將為廣州城市拓展、産業轉移提供廣闊的空間。

　　增城樓市

　　三大板塊爭輝

　　廣州經緯房産諮詢有限公司專項事業部總經理郭江表示，增城樓市目前主要是由荔城、新塘、朱村三大板塊構成。

　　其中，新塘板塊和朱村板塊是吸納來自廣州市區內買家的主要區域，這兩個板塊的成交量佔到增城成交的七成左右。

　　荔城則是一個相對比較成熟封閉的市場，購房者多來自增城本地及東莞、惠州等地，成交量約佔增城的30%左右，要吸引廣州客需要等到地鐵通達之後。

　　地鐵13號線將惠及新塘板塊和荔城板塊，而地鐵21號線則將帶熱朱村板塊，而且亦連通了荔城板塊。

　　展望

　　關鍵詞：限購

　　“剛需”天堂或短期內不會限購

　　增城撤市設區正式掛牌後對增城樓市會有怎樣的影響呢？大家最關心的首先是，增城會限購嗎？

　　“現在沒有限購，我們希望以後也不要限購。”增城區長羅思源日前表示。上週末，有市場傳聞稱，此前由國家住建部和國家外匯管理局共同規定的，對於境外個人在國內購買住房的限制條件即將被取消。這被看作是降息、公積金貸款首付比例調整等系列政策的延續，或將成為“限購”政策取消的前奏。因此，不少業內人士認為，短期內增城應該不會限購。

　　方圓地産首席市場分析師鄧浩志表示，增城、從化的低樓價對穩定廣州均價功勞很大，如限購則兩地成交量必定下滑，則全市低價産品成交權重會下滑，不利完成年度房價目標；不過，去年中央發文要求限購城市必須覆蓋下屬行政區域，如廣州按此執行，則限購可能性還是較大的。

　　業內人士指出，如果增城實施限購，受影響的主要是改善型及高端項目，但這部分産品佔市場份額小，對整體樓市影響也不大。增城市場成交“剛需”佔據較高比例（部分板塊約八成），多次置業客戶少。

　　根據合富輝煌集團市場研究部監測顯示，2013年、2014年增城以總價120萬元以下的産品佔絕對主力，其中成交樓盤七成位於新塘，以廣州“剛需”客戶佔絕對主力。改善型及高端項目成交佔比不到兩成。

　　關鍵詞：城市化

　　廣州集體戶口買增城房能落戶了

　　目前，撤市設區成為推動城市化進程的重要方式，可以為中心城市營造更廣闊的發展空間，可以協調中心城市與周邊縣（市）的道路、港口、機場等重大基礎設施的建設和規劃，還有利於産業結構調整，發揮産業效應等。

　　據增城某樓盤負責人介紹，此前一些廣州集體戶口的客戶購買增城房産後無法落戶，而正式掛牌後就可以辦理相關手續了。

　　縣級市政府在城市規劃、土地規劃上的獨立性更強，變成城區後要符合城市的統籌安排，獨立許可權將會變小，土地規劃、城市規劃由廣州統籌，更加符合全市佈局。資料顯示，增城建設用地規模達242.39平方公里。另外，據增城區長羅思源介紹，通過實施“三舊”改造等措施，增城預計可以盤活約100平方公里土地。這將為廣州城市拓展、産業轉移提供廣闊的空間。

　　到2020年，增城將可以容納規劃服務人口235萬人，遠景控制在300萬人以內，而人口數量的支援正是樓市發展的基礎。統計資料顯示，至2014年末，增城戶籍人口只有86.46萬人，這也意味著，未來5年，增城可容納100多萬的新增人口。可以預見，增城未來將會崛起更多居住板塊。

　　關鍵詞：交通

　　2017年通地鐵 到市區公交將降價

　　對樓市支撐最大的利好則屬於交通了。

　　2017年，增城將正式進入地鐵時代。這一年，地鐵13號線將開通，新塘站到廣州市中心僅需半個小時。地鐵13號線西起白雲區朝陽，經荔灣區、越秀區、天河區、黃埔區，最後到達增城區新塘鎮象頸嶺。線路全長約58.5km，共設27座車站。據統計，13號線沿線在售樓盤約20個左右，大部分以“剛需”戶型為主，目前價格在7000~10000元/m2左右。地鐵21號線也計劃在2017年底建成，屆時從增城廣場至天河公園需時40分鐘左右，不僅會帶熱朱村板塊，而且連通了荔城板塊。

　　此外，根據廣州新一輪軌道交通（2015~2025）建設規劃方案，廣州東部將再添文衝到黃埔客運站走向的5號線東延線、朝陽-魚珠走向的13號線二期、新塘-荔城北走向的16號線以及京溪南方醫院-官湖走向的23號線。增城東北部對接市區速度大升級。

　　據增城規劃部門負責人描述，未來5至10年內，增城有4條地鐵線(13、16、21、23號)、3條(廣深鐵路、廣汕鐵路、京九客專)高鐵線和珠三角城際軌道等8條軌道交通，三大區域性交通樞紐(增城火車站、廣州東部交通樞紐與增城廣場交通樞紐)在增城匯集。

　　據悉，增城還將爭取把增城來往廣州其他區間的交通拉入公交化範圍，增城市民往來廣州市區的票價有望降低。未來增城還將建設一個佔地4500多畝的火車站，與廣州東站實現分工互補。