文/廣州日報記者陶旺波圖/廣州日報記者陳楓

　　60多萬平方米的萬達廣場、20多萬平方米的匯悅城、10多萬平方米的奧園益丞國際廣場，三個大型綜合體項目面積之和超過100萬平方米，在短短一年的時間裏陸續開業或即將開業，而且位置相距不過2000米，如此大體量的商業體，又是如此高規格的商業運營，江門一下子從以往世人眼中的落後商業城市躍升為繁榮的商業都市。巨大的變化之後，關於江門商業面積過剩的爭論不絕於耳，但目前江門這兩大商業“巨鱷”的運營情況似乎都還不錯，其相互競爭的關係也成為江門的商業升級和江門人的生活品質提升的重要動力。

　　雨後春筍的綜合體

　　“久旱逢甘霖。”一位在江門從事商業地産項目的人士這樣描述過去一年來江門商業地産的格局變化。萬達廣場和匯悅城開業所帶來的各種大場面和二三十萬的人流量讓江門商業人和地産人覺得非常震撼。

　　可是這種震撼還沒結束，一個非常嚴肅而又老生常談的問題卻更頻繁地出現在地産圈和商業圈裏面。江門商業面積是否過剩？

　　在匯悅城和萬達廣場之前，江門只有地王廣場、逸豪商圈、時代廣場等，規模不大但聚集在老城區或周邊。而在匯悅城和萬達廣場之後，奧園益丞國際廣場即將開業，摩根國際開放樣板間，更不用説面積超過百萬平方米的保利大都會項目隨著濱江體育中心的建設越來越近，而總建築面積達43萬平方米的江門東匯城項目也在江海區破土動工。不僅僅是市區，開平的東匯城、恩平的益華廣場也都是30萬平方米量級的大型商業項目，而開平、恩平、臺山還有至少3個商業面積達到10萬平方米級別的項目。

　　如果把以上這些數字全部加起來，這些全新的項目總面積就有300多萬平方米，還不包括在這些項目之前就已存在多年散落各區市的商業項目，而江門2014年的全市總人口也不過是450多萬。如果説市區內的商業體還能有一定的經濟根基，那麼恩平、臺山、開平等地巨大的商業面積則不免讓人在心裏打個問號。

　　體驗式消費是綜合體的出路

　　精通商業市場的開發商們仍然幹得熱火朝天，顯然不是毫無道理的。從現實的角度來看，城市綜合體的涌現是經濟發展到一定程度的體現，也是江門商業轉型升級的需要，以往江門商業發展整體上非常落後，這幾年的商業飛速發展在某種程度上是一種補償。可以看到的是，在匯悅城和萬達廣場等優質項目開業的時候，一天就有二三十萬的客流人次，江門商業綜合體的發展並非沒有根基的。

　　更重要的是，在匯悅城的商管經理林秋燊看來，城市商業綜合體越來越重視體驗式的消費，商業綜合體電商時代謀求出路是一次很好的轉型機遇。

　　實際上，記者也注意到了，排除掉部分節日因素，在匯悅城和萬達兩家商業綜合體的日常運營中，餐飲和以電影為代表娛樂部分的消費人氣明顯旺過百貨部分，而餐飲和電影等恰恰是電商無法單獨提供的體驗式消費的一種。

　　林秋燊表示，這其實也是現在商業綜合體一種轉型趨勢，在商業地産運營招商的比例裏，一直有這樣的一條參考標準，即購物、餐飲、娛樂“52：18：30”這樣的業態經營“黃金比例”，現在取而代之的是購物、餐飲、娛樂休閒“1：1：1”的消費模式，其中，不少購物中心的餐飲比例，正在由35%的佔比，提升至40%，乃至更高。現在業界有這樣一種的説法：“購物中心不是賣出來的，而是吃出來的。”

　　核心區域的旗艦競爭：體驗之爭

　　從目前的情況來看，江門最具代表性的商業綜合體項目無疑是去年8月開業的匯悅城和去年11月開業的萬達廣場，而這兩個項目之間的直線距離不超過1000米，總商業面積合計80多萬平方米，當之無愧成為江門市區核心北新區的商業核心。

　　在開業當天，兩個商業體都迎來數量巨大而又相當的客流，而平常時間或者重要節點，兩大商業體的客流同樣絡繹不絕。在商戶入駐方面，兩大綜合體都有很多江門從未有過的高端、多樣化的商戶入駐，從購物到餐飲到娛樂，可謂一應俱全。

　　地理位置、商家、客流等方面的諸多原因使得這兩家可謂江門最具代表性的商業體相互之間難免面臨激烈的競爭。

　　而在吸引客流方面，兩個商業綜合體也幾乎想到了同樣的方法，那就是不斷強化自身在提供體驗活動方面的能力，每一個商業節點都能推出相似又有差異的活動項目，同時加入江門市推廣的街頭文化藝術工程……諸如此類的相互競爭，對於江門市民尤其是對娛樂休閒需求非常強、實際消費能力又不低的年輕人來説可謂吸引力十足。

　　粗略統計，匯悅城開業近一年，舉辦了大大小小接近160場的主題活動，而萬達廣場在半年時間裏也有數十場活動，基本上每次都有數千人的客流增加量。今年“五一”期間，匯悅城舉辦江門首屆僑鄉武術大賽及首屆全國街舞江門賽區比賽，一天客流就達到15萬人次。雙方競相攀比式的活動競賽，已然給江門市民增加了更多的娛樂生活選項，也讓之前配套不完善的北新區商業氛圍活躍起來。

　　對於區域競爭，萬達廣場、匯悅城和奧園益丞國際廣場的相關負責人都表示，真正的商圈不是一家能做起來的，沒有三家以上不成為大的商業圈，而現在北新區已具備了這個氛圍。

　　對於江門越來越多即將加入競爭之列的商業綜合體，開發自身獨特的體驗式消費服務，可能是未來江門商業綜合體的一大趨勢，這也成為未來江門商業升級和江門人生活品質提升的重要動力。