中國經濟網北京6月3日訊（記者 郭曉偉）房地産進入調整期，土地財政難以為繼已成行業共識。

　　據中國指數研究院數據資訊中心監測公佈數據顯示，監測的40個主要城市5月18日至5月24日土地成交量環比增加18%，出讓金環比減少64%。一線城市中，廣州成交3宗住宅用地，合計8萬平方米，出讓金不足10億。

　　這是前五個月土地市場的縮影。易居發佈的數據顯示，1—4月，10大典型城市土地出讓金收入1833億元，與2014年、2013年同期相比分別下降48.0%和20.2%。

　　土地成交量下降背後，地價持續高位。以北京為例，前五個月共成交約34宗經營性用地，土地溢價率居高不下。

　　有分析人士認為，商業用地資源減少會加劇房企在一線城市的競爭；樓市回暖，下半年土地市場成交情況有望好轉。

　　不過，房企對土地的渴望似乎並未點燃。“現階段拿地必須慎之又慎。”一位一線房企相關負責人告訴中國經濟網記者，相比加大土地儲備量，企業更傾向於趁著行情好儘快去庫存。

　　一線城市土地市場沉寂

　　對房地産行業來説，一線城市的標桿意義十分明顯。

　　今年一季度，北京的土地成交市場便出現了量價齊跌的情況。據北京國土資源局及亞豪機構公佈的數據統計，今年一季度北京共成交地塊28宗，同比減少22宗；經營性用地為25宗。其中，建設用地面積173.61萬平方米、規劃建築面積399.25萬平方米，同比分別減少57.3%和42.4%。

　　土地出讓金方面，一季度北京約有484.73億元出讓金進賬，同比減少269億元，降幅達35.7%。

　　分析人士認為，成交數據的走低主要受推地節奏限制。分析稱，2014年整體的市場低迷以及地價的高企，使得部分房企對於土地市場“心有餘而力不足”，為避免地塊受到冷遇，相關部門也放緩了推地節奏。

　　上海方面，截至4月底，土地成交建築面積已經連續12個月負增長，但土地成交均價卻創下自2010年4月份以來的新高。

　　值得一提的是，上海在今年4月8日還發佈了《關於加強本市經營性用地出讓管理的若干規定（試行）》，將全生命週期管理範圍擴大到經營性用地。

　　易居房産研究院綜合研究中心總經理崔霽認為，在上海建設用地負增長背景下，根據土地集約節約利用的迫切需要，這一政策是通過控制源頭來倒逼房地産行業轉型的進一步深化，産業化、專業化、精細化、品質化將行業是未來發展趨勢。

　　廣州方面，在此前公佈的2015年建設用地供應計劃，今年預計出讓204幅地塊，總用地面積約1621萬平方米，較2014年減少近24%；在出讓計劃大幅減少的情況下，廣州土地市場成交狀況也相當慘澹，今年一季度僅完成全面目標不足一成。

　　去庫存壓力依舊

　　一直炙手可熱的土地為何遭遇如此局面。除了政府控制土地入市速度外，市場方面庫存高企也是主要原因。

　　據中國指數研究院公佈的數據顯示，2014年12月國內北上廣深四大一線城市商品住宅可售面積總量為3897萬平米，達近五年最高水準，較2013年12月增長近千萬平米。而2014年，一線城市出清週期均值為13.5個月，同樣也是近五年最高。

　　易居房地産研究院公佈的《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》，廣州2014年1月份新建商品住宅庫存為738萬平方米，而到了第三季度末則達到了1009萬平方米，到了第四季度，庫存處於一個高位盤整的態勢，到了年末則為994萬平方米。

　　這就是今年開年整個房地産行業的情況。

　　“瘋狂拿地，到快速開發，再到行業突然預冷，去年末應該是地産業問題集中爆發的關鍵節點。一度搶手的房子變成了難以消化的庫存，這就是為什麼在現有情況下開發商冷落土地市場，而專心致志賣房子。”一位行業分析人士告訴中國經濟網記者。

　　確實，今年3.30新政後，政府還推出了降準、降息等利好消息，對急需資金的房地産行業帶來了很大的活力。同樣，在每一次利好的背後，都上演著樓盤熱賣、準備漲價的戲碼。但是，在行業研究人員看來，都是只是房企加快去化的手法。

　　目前，房地産回暖呼聲頗高。中國指數研究院發佈的百城價格指數顯示，5月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10569元/平方米，環比由跌轉漲，上漲0.45%，同比下跌3.73%，跌幅收窄0.73個百分點。

　　雖然價格有所上揚，但庫存壓力依然不小。

　　我愛我家的統計數據顯示，北京2014年商住房月均成交套數為1112套，而2015年第一季度，商住房月均成交套數進一步下滑至782套。與2013年相比，下滑幅度超過50%。而2014年5月至今，北京商住房庫存套數為36653套。

　　下半年土地市場必升溫？

　　伴隨房價的微漲，6月份的土地市場也已經是風雲再起，最受關注非以廣州為首的華南區域莫屬。

　　5月20日，廣東佛山順德區舉辦了5年來最大規模的一次土地推介會，25宗優質土地吸引了包括萬達、保利、中海、碧桂園在內的37家房企。順德區國土局有關人士就表示。

　　“這次推地的規模是近年來最大的，土地也比較優質。因為我們對今年的市場有信心。”

　　5月27日，在福建廈門的一場土地拍賣會上，恒大力壓萬科、華潤、金地等房企，以超過30億元的總價拿下了當天拍賣會上最大的一幅住宅用地。

　　5月28日，廣州市國土資源和房屋管理局官網顯示，廣州將於6月26日以拍賣方式出讓7宗地塊，起始總價高達198億元。7宗地塊主要是商務和商住用地，集中在廣州金融城、廣紙以及廣鋼新城等舊廠舊村等改造地塊項目。

　　資訊顯示，地塊起始總價達115億，樓面價高達1.6萬元/平方米。其中2宗商住混合地總佔地面積達30萬平方米，建築面積達72萬平方米，因其面積巨大，地處市區註定將成為焦點。

　　此外，天津、昆明等地也明確表示6月份將有多宗土地掛牌轉讓。

　　這都被廣泛看作是繼房價回暖之后土地市場抬頭的信號。北京中原地産市場研究部總監張大偉也認為，下半年將是土地市場的窗口期，房企在一波上行行情，將積極去化，去化的下一步即是積極補倉。

　　不過也有分析者認為，下半年土地市場未必會升溫。

　　“土地市場的冷熱，直接取決於房地産市場交易情況。眼下，群眾購房意願上升，很多人看漲房地産行業。如果不抓住機會儘快去化，而是選擇過早補倉，一旦樓市稍微降溫，企業庫存高企壓力依然很大。”一位行業分析人士告訴中國經濟網記者，對土地入市速度的控制和去庫存速度達到合理配比，商品房供應過剩的情況才能得到有效解決。

　　該分析人士還表示，很多房企正在朝著多元化和輕資産方向轉型，對土地的渴望已非“欲罷不能”。

　　對於下半年土地市場的預測，他表示，“相比前5個月，肯定會出現一定的反彈，但應該不會太劇烈”。