□本報記者 張敏

　　1月5日，北京土地市場迎來新年首拍。在多家房企的爭搶下，位於豐台區的兩宗住宅用地均高價成交，使得土地市場出現“開門紅”的局面。但由於底價較高、爭搶激烈等因素的影響，最終成交的樓面價格出現“麵粉貴過麵包”的現象。

　　分析人士指出，在三、四線城市風險凸顯、房企回歸一線的大潮下，今年北京土地市場可能繼續升溫。但從全國範圍來看，今年整體土地市場的形勢並不樂觀。

　　“麵粉貴過麵包”

　　根據出讓公告，上述兩宗地塊均位於豐台區玉泉營區域。土地性質為綜合用地，包括住宅、教育和多功能等類型。其中，首宗地塊的總面積約159畝，建築規模17.86萬平方米，地塊起始價格為28.1億元。地塊本身含3.73萬平方米的限價房，同時另設上限價格，達到時轉為現場競報限價房面積。最終所有配建的限價房銷售定價為2.1萬元/平方米。

　　經過多輪競拍後，招商、華潤、九龍倉和平安組成的聯合體勝出。拿地總代價為42億元人民幣，並配建4.53萬平方米限價商品房。據測算，該地塊成交溢價率為49.4%，平均樓面價高達3.73萬元/平方米。

　　另一宗土地的體量同樣較大，最終被上述聯合體再次囊括。代價為44.9億元人民幣，並承建6000平方米的限價商品住房。據中原地産測算，該地塊的樓面價為4.97萬元/平方米。

　　中原地産首席分析師張大偉分析指出，北京新年土地市場的首輪土地交易，再現了“麵粉貴過麵包”的情況。上述地價或將對今後的北京房價帶來支撐。

　　他表示，一方面，三四線城市樓市的風險凸顯，房企紛紛向一線城市回歸，使得一線城市的土地市場競爭愈加激烈。據測算，去年20大房企在一線城市拿地金額佔比為38.9%，遠超2013年的30.8%，並創歷史新高。

　　另一方面，近年來北京土地底價上升明顯，無形中抬高了土地成本。加之配建制度的存在，使土地成本進一步轉嫁到商品房地塊上，使得北京住宅用地的實際成本繼續高企。

　　整體市場不樂觀

　　儘管北京土地市場出現“開門紅”，但這仍然很難改變整體市場的預期。多數分析人士認為，由於整體市場供大於求的形勢已經確立，因此今年的土地市場仍然難有起色。

　　中原地産的統計指出，2014年，全國20大標桿房企合計拿地金額僅為3043.99億，與2013年的5578.87億相比，下調幅度達到了45.4%。其中，萬科的降幅超過50%，拿地規模明顯收縮。

　　中原地産表示，儘管從去年9月開始，企業的拿地熱情逐漸恢復。但從拿地金額來看，企業對後市的預期仍然十分謹慎。

　　另一組數據可説明同樣的問題。統計局的數據顯示，2014年前11月，全國房地産開發企業到位資金110115億元，同比增長0.6%，接近零增長。為近一年多來的新低。

　　分析人士指出，資金狀況決定企業後期的投資動作。房企資金狀況不佳，將極大地制約房企未來的投資、拿地、新開工等，並使得上述數據難有明顯起色。

　　張大偉表示，未來的土地市場將進一步表現出差異化特徵。一線城市作為“避風港”的作用不斷顯現，將加劇企業的回歸勢頭，並使得一線城市的土地競爭更為激烈。但與此同時，廣大三四線城市供大於求的局面已經確立，房企拿地積極性降低，其土地市場將可能陷入長期低迷。