在被商場斷電圍蔽近兩個月後，服裝店老闆雲姐被迫關店了。5月2日，本是黃金周人氣正旺時，她所在的佛山兆陽廣場宣佈結業。而這距去年10月開業，不過半年時間。

　　去年10月，兆陽廣場轟轟烈烈地開業，利國際影城、永旺美思佰樂超市、屈臣氏等百餘個品牌商家紛紛入駐。然而開業不久，雲姐便感覺到人氣慘澹。她所在的鋪面不足20平方米，每月向商場繳管理費、租金、運營費等7500元左右。用她的話説，“開業以來做生意所賺的錢交租都不夠”。

　　於是在3月14日，包括她在內的10余家商鋪聯合起來和商場協商減租，未果，後一氣之下拒交租金，並停業抗議。但後來仍未和解，包括她在內的4家商鋪因拖欠租金被管理方斷電圍蔽。令雲姐想不到的是，時隔不久，入駐的88家商戶隨著商場的結業，頓時成了“遊民”。

　　直到現在，雲姐一直還在感嘆——“為什麼我辛辛苦苦在商場裏經營自己的生意，還養活不了自己？”

　　雲姐不知道的是，就在她曾所在的兆陽廣場宣佈結業的前一天，麥德龍南海店也宣佈結業。甚至稍前一個多月，南海廣場電影城也同樣結業了。時間如果再往前推移一點，去年底，友誼商場佛山店也宣佈了停業整頓。

　　李艷玲

　　存量過剩，商業綜合體扎堆

　　雲姐所在的兆陽廣場位於綠景路一帶，是城南較早發展起來的居住區。其周圍滿足消費者日常生活需求的市場、商鋪較多，兆陽廣場的定位與這類型街鋪拉不開明顯距離。

　　而且就在和綠景路相隔約1公里的季華路沿線，短短這幾年已有東建世紀廣場、順聯國際、印象城，在建的則更多，與印象城隔路相望的萬科廣場、恒福新城配套商業中心、怡翠世嘉配套商業中心、即將開發的星星工業園項目，這些商業中心體量普遍都在幾萬平方米以上，甚至是十幾萬、幾十萬平方米。

　　在周圍商業綜合體扎堆下，定位同質化的兆陽廣場，在這場商業大洗牌中也註定了難逃被“淘汰”的厄運。

　　同樣，5月1日結業的麥德龍南海店也曾遭遇周邊多個商業綜合體激烈競爭的處境。它位於南海區桂瀾路一帶，超市、商業中心林立，除麥德龍外還有卜蜂蓮花、南海萬科廣場百佳、南海萬達廣場百佳、鵬瑞利永輝超市、凱德廣場沃爾瑪、保利水城吉之島等多家大型超市，而卜蜂蓮花超市和南海萬科廣場百佳超市與麥德龍南海店更是只有一路之隔。且南海萬科廣場百佳超市/鵬瑞利永輝超市、萬達廣場百佳在定位上差異不明顯。結果，如同曾同樣位於此的家樂福一樣，麥德龍南海店在經營三年多後，也無奈撤場。

　　可見，兆陽廣場、麥德龍南海店的結業，與佛山市場商業綜合體嚴重過剩的大背景密切相關。

　　2009年以來，佛山房地産市場開始紛紛上演商業綜合體用地的拓展和爭奪大戲，如保利、萬科等上市房企，更是通過舊城改造等多條途徑開發商業綜合體項目。近兩年佛山的城市綜合體更是呈現井噴態勢。

　　據佛山市房協統計，禪城、桂城、佛山新城在營、新建、待建的商業中心共達58個，合計提供約477萬平方米的零售商業體量。除已落成的幾個項目外，僅禪桂兩區，招商置地中心、佛山萬科廣場、嶺南站NOVA、佛山綠地中心、星星廣場、偉業華譽豪庭、永旺夢樂城、廣佛奧特萊斯等項目分佈在中心城區及各鎮街。

　　“中國主要城市的每人平均購物面積在0.1—0.6平方米之間，北上廣深每人平均1.2—1.5平方米，香港每人平均在1.4平方米左右。而像在南海千燈湖片區，每人平均購物面積已經達到了2平方米。”招商局地産控股股份有限公司佛山公司策劃經理陳林説。

　　差異化謀突圍，概念多落地少

　　在走訪過程中筆者發現，儘管上半年佛山民用住宅市場很是火熱，但商業綜合體的市場表現並不理想。已開業的大型商業綜合體項目中，旺場的不到一半比例，超一半的經營已開始走下坡路，表現在租金上漲疲軟、空置物業增多、經營檔次走低。

　　“像萬達廣場等商業綜合體，今年上半年出租率都有一個較大規模的下降，尤其是一些自持物業的商業綜合體更難走量。投資型商業綜合體非常謹慎出貨，部分甚至會折扣出貨。而且商業綜合體現在並不敢貿然漲價，因為周圍有不少在推項目。”華南國際金融中心策劃部主管梁玉笑説。

　　在此境況下，商業綜合體的開發商試圖尋求錯位經營。似乎，他們不約而同找到了一個“靶子”——萬達。去年底，中國商業地産龍頭企業大連萬達進駐佛山，這是萬達在華南區域進駐的第3個城市以及開發的第6座萬達廣場。

　　距萬達不足200米的招商置業項目，主打智雲辦公系統，正準備引入“蛇口網谷”模式，打造佛山首個網際網路金融中心。“再造一個萬達，對佛山現有的商業綜合體升級沒有太大意義，必須有新的思維注入。”陳林説。

　　據陳林介紹，在深圳蛇口網谷智慧園區是招商局已摸索較為成熟的産業轉型升級的模式，目前入駐企業184家，年産值高達72.49億元，園區每平方米的産值超3萬元，是之前傳統産業單位産出的17倍左右。在總部支援下，他們準備將深圳蛇口網谷的既有平臺優勢引入佛山，並在下月推出一個數千平方米的網際網路商務體驗中心。

　　相較于體量龐大的地産巨頭，本土開發商並不甘於做商業綜合體版圖中的“邊緣”者，現在它們也正迎來一次模式轉型的新挑戰和機遇。

　　“我們雖然在萬達對面，但我們堅決不做第二個萬達，我們想在佛山打造第一個生活方式中心的購物公園。在業態構成上，我們將與萬達廣場的大眾消費、招商置地中心的商務配套錯位，以餐飲、休閒為主。其中我們的餐飲佔比高達40%，娛樂佔比30%，購物佔比30%，這個比例也有別於其他購物中心，主打線上無法取代的體驗消費。”新凱廣場常務副總經理潘祥成説。

　　距萬達廣場不足500米的本土開發商榮耀地産，也在謀求自己的生存空間。“我們項目的幾個股東多是傳統製造企業人士，他們發現曾經前店後廠的模式正在向寫字樓模式轉移，這是一個巨大的機遇。我們正在對接一批傳統企業，將其展廳或電商服務部門搬入寫字樓，地産商以自持物業的形式進行統一配套服務。現在商業綜合體同質化太嚴重，必須差異化才能生存。”南海榮耀房地産開發有限公司招商策劃部經理潘永威説。

　　“佛山的商業綜合體的新模式還處於概念嘗試階段，真正落地的實踐現在還很少。”廣東新天鴻物業發展有限公司董事長助理胡莎麗説。