□地産評論員孟子諒

　　忙碌，是今年4月以來上海各個售樓處的突出特點。市場“暖風勁吹”，售樓處“人頭攢動”，這樣的熱鬧場景在房企的銷售業績上也有了直觀的體現。近期各大房企公佈的4月銷售業績顯示，雖然今年第一季度市場平淡，導致多數房企今年前4個月的銷售業績表現一般，但進入4月後，超過70%的房企銷售業績較3月有了不同程度的提高。

　　業績4月“打雞血”

　　受累于第一季度平淡的市場表現，今年前4個月，多數房企的業績表現並不盡如人意。

　　中原地産統計數據顯示，截至目前，已公佈前4月銷售業績的25家房企，合計銷售金額為3172.59億元，同比下降了6.8%。

　　雖然前4月房企的銷售業績不甚理想，但僅從4月份的數據來看，市場已經明顯復蘇。上述25家房企4月的合計簽約金額達到1036億元，達到了前4月銷售業績的三分之一。

　　從具體房企的表現來看，銷售業績“打雞血”、出現大幅度增長的現象在4月並不鮮見。其中，萬科、恒大、保利地産4月的銷售金額均超過百億元，分別為177億元、151億元和133億元，環比漲幅均超過20%。而融創中國、綠城中國、新城控股也都有著環比超過兩成的業績增長。

　　有業內人士認為，房企業績大幅增長的主要原因是市場的整體回暖，但房企主動配合市場變化、隨行就市地改變行銷手段也不容忽視。

　　某國企開發商人士對筆者表示，“在經歷了近年來房地産市場的‘震蕩’後，國內房企對待市場的心態有了明顯的轉變。即便現在市場有所好轉，房企也應該對市場保持‘敬畏’，積極配合政策，想方設法‘去庫存’。”

　　面對“規模”態度不一

　　市場行情好轉，帶動了房企業績的增長，而另一方面，房企的開發力度卻有所減弱。

　　國家統計局最新數據顯示，1-4月份，全國房地産投資開發增速也創造了歷史新低，同比僅增6%，增速比1-3月份回落了2.5個百分點。

　　這或許與今年以來房企普遍追求“有品質的增長”有關。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉便表示，“目前房企拿地的成本很高，在這種情況下再擴大規模，就意味著利潤繼續攤薄，甚至有利潤為負的風險。”

　　而事實上，不同房企對待“規模”的態度也不盡相同。業內人士認為，未來房企間的分化趨勢將更加明顯，有的會繼續做大做強房地産業務，有的會走上轉型發展之路，而有些企業則可能會不可避免地淡出房地産行業。

　　“對於一些追求高週轉的小型房企，要短時間內轉變成注重利潤的公司其實並非易事。他們只能緩步調整資産結構，或者乾脆徹底轉型。”億翰智庫上市房企研究中心主任張化東表示，“而對於那些資金情況比較健康、實力較強的大型房企，繼續做大做強也是比較合理的。”

　　筆者也發現，近期有不少知名房企都提出了追求“規模”的目標。

　　金地集團董事長淩克在近期舉辦的業績發佈會上透露，金地2014年的負債率為67%，屬較低水準。2015年金地住宅業務將獲取更多土地，“負債可以適當高一點”。無獨有偶，招商地産董事長孫承銘也表示，公司目前“規模不夠大、速度不夠快”，希望未來能夠“做大規模、彌補劣勢”。

　　融資積極選擇分化

　　在股市火熱、融資成本降低的背景下，上市房企的融資熱情也逐漸高漲。

　　CRIC研究中心數據顯示，今年截至5月18日，包括保利地産、華僑城、陽光城等38家A股上市房企定向增發融資規模高達1166億元，是2014年全年的2.43倍。其中，僅4月就涉及金額約450億元。

　　對此，CRIC研究中心分析認為，去年以來房企的凈負債率持續攀高，經營獲現能力減弱，急需融資“補血”。

　　而房企頻頻拋出定增方案，除了用於補充公司流動資金、優化公司資本結構、降低財務風險外，還有很多企業是為了推動多元化戰略轉型提供資金支援，以此獲得新的利潤增長點，實現持續、健康的發展。

　　其中，陽光城、中南建設在4月雙雙公佈定增預案，擬分別募資45億元和54億元，目的便在於加碼房地産主業。

　　而泛海控股“拋出”120億元的定增預案，其中50億元將用於增資子公司民生證券，以擺脫單純依賴房地産的發展模式，努力轉型為綜合性公司；而格力地産擬定增募資60億元，主要涉及海洋、旅遊、金融等，無一房地産開發項目。

　　此外，還有不少上市房企同樣通過積極的再融資深入金融、網際網路、醫療等行業，多元化進程不斷加快。

　　而對於房企融資的不同用途，上海易居房地産研究院研究員嚴躍進表示，近年來將融資用於多元化佈局的房企比例逐漸增加，其實是順應行業發展的表現。雖然樓市調控的基調已經有所寬鬆，但房地産行業整體的凈負債率仍持續攀升，資金鏈壓力較大，趁著定增的機會早作多元化嘗試，對於企業來説是順勢而為。

　　■微觀察

　　抱團派：優勢互補“地産合夥人”當道

　　5月14日，萬達和萬科簽訂戰略合作框架協議，雙方將展開長期性合作。雖然兩大“巨頭”的“結盟”足夠吸引眼球，但房企之間的合作其實並不新鮮，僅在上海就有綠地與融信、招商與萬科等。

　　事實上，萬達與萬科的合作之所以引人關注，除了兩家“千億級房企”的重磅身份之外，更因其或許將成為未來房企合作邁向“細化分工、優勢互補”的一個標誌。

　　正如萬達董事長王健林在發會上表示的，未來雙方的合作主要會通過聯合拿地、合作開發的形式進行，即由萬科開發項目中住宅部分，萬達開發項目中商業部分，以實現優勢互補。

　　從這個角度來看，萬科和萬達的合作更像是房企在轉型過程中的又一次嘗試。同策諮詢研究部總監張宏偉就表示，開發商“抱團取暖”，也是在優勢互補，合作開發可將優勢最大化，降低財務和開發風險，未來“地産合夥人”這樣的形式會越來越多。

　　佈局派：一線城市優勢凸顯

　　德佑鏈家研究部數據顯示，2015年至今，“招保萬金”在一線城市的銷售金額共計240億元，佔比銷售總額的15%，而2013年和2014年分別僅有11%和12%。

　　德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，目前三四線城市的房地産市場已經到了飽和的程度；而房企對一線城市的房地産市場卻仍然具有很大的信心，儘管地價逐年升高，但至少不用擔心産品無處銷售。而對於那些正走在全國化進程道路上的房企而言，早點打開一線城市的市場更可以“事半功倍”。

　　而隨著多年發展，上海等一線城市的房地産市場已經趨於成熟，這就意味著房企若想要成功打開市場，必須要推出能夠令市場信服的産品。

　　近期即將面市的蘇寧·天禦國際廣場便是這類産品的代表。該項目是蘇寧環球“開拓上海，佈局全國”的里程碑式項目。據了解，該項目在拿地之初便考慮到了大虹橋的巨大輻射作用和長風生態商務區的發展潛力，並以能夠代表上海歷史文脈的蘇州河為依託，打造出了集商業金融中心、甲級寫字間、五星級商務公寓、智慧資訊化中心為一體的21世紀智慧型樓宇。

　　■搜熱點

　　旭輝攜手香港置地發力陸家嘴

　　近日，旭輝集團與香港置地中國就聯合開發位於浦東陸家嘴的C000204單元1-03-05地塊舉行了簽約儀式。雙方將就旭輝去年競得的這一地塊進行股權合作，在完成合營安排後，香港置地中國及旭輝將以50%/50%的股權聯合開發，並通過合營公司共同持有該項目。

　　香港置地相關高層表示，此次選擇與旭輝合作開發，是基於旭輝深耕上海市場十餘年的豐富開發經驗及其均衡穩健的企業特質。

　　旭輝集團董事長林中表示，香港置地作為亞洲歷史最悠久的地産公司之一，具有豐富的商業項目開發及營運經驗，能夠為旭輝在綜合項目打造及資産管理方面提供良好的借鑒和學習。

　　旭輝控股此前發佈的公告顯示，這一項目佔地約87180平方米，規劃用途為住宅、辦公及商業，預計在2017至2018年分階段竣工。業內人士分析，該項目將成為區域內極具競爭力的産品。

　　在一線城市優質土地價格持續走高的背景下，開發商之間的聯合無疑有利於降低資金壓力，實現快速週轉。

　　林中也表示，未來開發商之間的合作將成為一種常態。2014年報數據顯示，旭輝去年新增的十幅地塊中一半是採用與其他合作夥伴共同開發的形式，目前合作開發的項目也佔到旭輝所有項目的50%以上。