2008年後，深圳實現了經濟從外向型向內外並重，再到以內為主的轉身。2013年，工業外銷比降至50%以下，首次低於內銷比，2014年進一步降至49.1%。代工向製造業轉變，促使産業鏈重構，産業工人加速本地化，住房需求大規模釋放。

　　房地産景氣復蘇以來，儘管一線城市房價止跌反彈，但似乎只有深圳的房價上漲在書寫不輸于股指的高度。據國家統計局最新數據，深圳新房和二手住房價格環比分別連續5個月和6個月上漲，3月和4月漲幅均為全國第一；深圳是4月70個大中城市中房價唯一同比上漲的城市，而且，房價上漲幅度之大、加速之快令人吃驚：新房價格同比漲1.09%，是漲幅排名第二城市的3倍；二手住房價格同環比分別上漲6%和3.29%，分別比3月擴大3.68和1.82個百分點，同比漲幅較排名第二位的武漢（1.12%）高出近6倍。

　　緣何深圳房價上漲如此“任性”？據筆者的觀察分析，首先是近年來商品住房用地“招拍挂”出讓規模持續縮減，推高了地價，製造了供求緊張的預期。2008年至2012年，深圳居住用地平均每年新增供應62萬平方米；2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，面積13.2萬平方米，較2012年出讓面積縮減超過70%；2014年，深圳僅出讓一宗居住用地，最終成交樓面地價每平方米25094元，溢價率85.3%，超過了去年中海所創造的每平方米2.33萬的樓面價記錄，創造了居住用地樓面價的歷史新高。

　　土地供應持續縮減，緣于新增可利用土地接近枯竭。誰也沒料想到，深圳會從一個小漁村迅猛成長為擁有2000萬人口的國際大都市。因此，當年批准的深圳轄區面積很小，僅為北京的八分之一、上海的三分之一、廣州的四分之一。但是，外向型經濟大規模“圈地佔廠”，不到30年，深圳近2000平方公里的空間已到了50%的開發強度，在國際上是最高的，再下去就觸及生態紅線了。

　　查官方數據，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，現在已用到940平方公里了。未來五年，深圳只有30平方公里新增建設用地，每年只有6平方公里。但是，即便是這6平方公里，住宅也要與産業“搶地”。更要命的是，在促進總部經濟集聚發展的政策下，近年來用地多偏向於戰略性新興産業和支柱産業。到2015年，深圳累計引進國內外大型總部企業30個以上，每一個都要“落地”，那就只能佔用住宅用地了。2013年，深圳工業用地佔比71.4%，而廣州、上海和北京分別僅為58%、43.47%和44.2%。

　　因此，最年輕的城市，卻在全國最早走上了城市更新的道路。今年，深圳進入銷售階段的102個新樓盤中，55個為更新項目，佔比58%。但是，城市更新原本就週期長、不確定性大、成本高，而且房價看漲導致更新成本越來越大、週期越來越長。同時，城市更新減少了價格低廉住房的供應，推升了租賃價格（租金連續32個月上漲），倒逼房價上漲。此外，佳兆業事件給市場傳達的信號是，城市更新供應新房的方式或將受阻、或將拉長週期。此輪樓市景氣上升以來，經過去年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小陽春”，深圳新房市場很快就面臨“沒房賣”的境地，待售庫存最緊張時僅夠8個月銷售。

　　新增住房供應無法滿足，只好依賴存量住房。京滬穗存量住房的主體是“房改房”，因位置和配套優越、價格適中、“適居性”強，這部分老舊商品住房一直是緩衝市場需求的“蓄水池”和“穩定器”。但是，深圳國有企事業單位少，房改房體量很小。而長期外向型經濟為主，讓深圳成為外來打工者的天下，常住非戶籍人口在1989年就超過了戶籍人口，造就了深圳佔據存量住房51%的“小産權房”，而商品房市場體量太小，僅佔存量住房20%。按常住人口計，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠低於全國戶均1.1套的水準。

　　與京滬穗的存量老舊住房大不同，深圳小産權房無法發揮緩衝市場需求“蓄水池”和“穩定器”的作用。當外向型經濟為主時，佔總人口70%以上的外來打工者不需要商品住房，那時樓市還算穩定。2008年金融危機後，深圳實現了經濟從外向型向內外並重，再到以內為主的轉身。2013年，工業外銷比降至50%以下，首次低於內銷比，2014年進一步降至49.1%。代工向製造業轉變，促使産業鏈重構，産業工人加速本地化。常住人口由“候鳥”變為“家燕”，住房需求勢必大規模釋放。

　　另外，深圳在國內率先成功實現了向現代服務業的轉型和創新驅動，被稱為中國的“矽谷”。而在美國，房價最低的是鋼鐵城市底特律、房價最高的是“矽谷”——加利福尼亞州聖何塞。

　　在“網際網路+”、“中國製造2025”、現代服務業等三個經濟增長引擎中，深圳在國內各大城市中走在最前面。2014年，深圳第三産業佔GDP的比重達56.5%，創歷史新高。第三産業中現代服務業增加值增長10.5%，佔第三産業比重達67.6%。産業成功轉型，讓深圳在每人平均GDP、每人平均可支配收入、每人平均存款等指標上均在國內排名第一，GDP增速在一線城市中排名第一。人口年輕化是深圳另一大特點。深圳適齡購房人群（25-44歲）佔比50.8%，遠比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。人口如此年輕、支付能力又高、現代服務業佔主導且充滿活力，商品住房供應又少，房價不漲才怪。

　　還有一個重要原因不得不提，儘管深圳仍在執行限購政策，但在深圳落戶要比京、滬難度小，且在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限都較短。當然，這些並非根本原因，關鍵是産業結構升級，原來不買房的人，現在要買房了，而深圳存量住房不足，因而房價漲勢難以阻擋。

　　（作者係深圳市房地産研究中心高級研究員）