在股市行情大好的時候，經常會聽到這樣的段子，某某先生投了3000萬在股市裏打了個滾已經獲利2億元成功出逃，然後一大波小股民蜂擁而上。最近市場上各種版本的創富神話式段子輪番上演，無論段子真假，近期豪宅市場確實明顯也跟著“牛氣”起來了。

　　豪宅項目近半月一天賣一套

　　“最近半個月，我們以每天一套的速度成交。”東三環某豪宅項目行銷負責人這樣描述近期的銷售狀態。中原地産數據顯示，4月北京總價過千萬的高端物業成交合計178套，環比上漲幅度達到了17.9%，同比2014年的146套上漲幅度也達到了22%。178套的千萬物業成交也是年內的高點，（1月份因為盤古大觀的集中簽約，導致市場成交上漲到200套以上），5月前12天，千萬物業再簽約60套，全月將再次突破180套，整體看，北京商品房住宅高端化趨勢已經出現。

　　超20萬級頂豪市場分化

　　如今的北京對於豪宅、頂豪的定位與此前已經有很大不同，隨著高端住宅越來越多，超過20萬級的頂豪産品將使北京2015年的住宅市場出現明顯分化。

　　從2015年開始，北京的住宅土地供應自住房明顯擠佔普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢，但這種高端化的價格，與過去的住宅産品並不一致。

　　房地産市場有一套價格體系，城市中主流高端住宅的價格一般是城市水準房價的2-3倍，而高端豪宅的價格一般是城市水準房價的4-6倍左右。頂豪的價格達到水準房價的7-9倍。而塔尖的超級豪宅的價格是可以脫離城市的價格體系的。

　　以北京普通住宅2015年的成交均價2.6萬為例，目前的主流高端住宅在5萬-7萬，北京未來商品房高端化，5環外將大部分是這類屬性。

　　頂豪單價在10萬-18萬，北京未來1年內新供應疊加在售，大約有22個頂級豪宅的單價在20萬+。

　　2014年以來高端物業簽約情況列表

　　千萬物業 數量（套） 面積（萬 ） 均價（元/平米）

　　2014年1月 155 4.99 48957

　　2014年2月 88 2.82 48884

　　2014年3月 246 8.37 52090

　　2014年4月 146 4.88 53214

　　2014年5月 111 4.28 55187

　　2014年6月 140 4.89 55310

　　2014年7月 112 4.3 49152

　　2014年8月 123 4.38 50703

　　2014年9月 230 6.35 61618

　　2014年10月 203 5.7 57408

　　2014年11月 206 6.21 53232

　　2014年12月 413 12.44 58947

　　2015年1月 213 9.79 90087

　　2015年2月 95 3.08 56077

　　2015年3月 151 4.87 54237

　　2015年4月 178 6.29 55736

　　2015年5月

　　（前12天）

　　60 1.95 58819

　　企業整體業績不容樂觀

　　儘管高端市場已有明顯起色，但脫離價格體系的頂豪市場與普通住宅市場從來都是兩種不同的境遇，普通住宅瘋搶的時候頂豪仍然保持著低調的速度，而頂豪市場出現一天賣一套的罕見速度也並不代表普通住宅會更瘋狂。

　　中原地産數據顯示，截至目前已經公佈前四個月銷售業績的企業合計有25家，銷售金額達到了3172.59億，整體看相比去年同期的3405億下調了6.8%。但從4月單月看，整體市場明顯復蘇，4月單月20大企業合計簽約達到了1036億，達到了前4月銷售業績的1/3，預計後市成交量將繼續上漲。

　　整體看，房企銷售業績在2015年將面臨非常大的調整，目前25個企業中，同比業績上漲的只有10個，大部分企業業績同比下調，預計2015年即使市場在一二線回暖，企業的業績也很難樂觀。

　　頂豪價格有望持續上漲

　　“未來頂豪及超越頂豪的價格有望持續上漲”，中原地産首席分析師張大偉分析認為，目前的房地産市場已進入新常態，房企利潤率持續下調。房地産進入新常態已經難免，投資需求一直是過去樓市高增長的動力之一。然而目前，股票市場的回升以及海外投資熱使部分資金轉向。

　　而對於目前的豪宅市場，張大偉大則認為，北京預計在2015年待售的頂豪住宅套數超過1000套。雖然對於豪宅項目來説，正常的銷售週期起碼在5-8年以上，但在目前這種情況下，豪宅市場的分化將非常嚴重。

　　他介紹，傳統的豪宅區域觀念在變化，在過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應的減少，過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配現在高端需求的要求，這種情況下西局、東壩、農展館這類城區地塊屢創新高，要求企業在高端産品上創新，所以，目前高端市場外移並不能簡單地視同房價的上漲，未來市場的劃分會逐漸差別化。過去的高端住宅大部分是投資屬性，但現在的高端住宅大部分具備了第一居所的功能。

　　同時，政策對高端住宅有利，未來北京限購雖然會延續，但對於改善需求來説，二手房的升溫包括未來對工作居住證等政策的調整，對於北京高端市場來説，政策利好會越來越多。