原標題：京城頂豪單價逼近50萬元 核心城區新盤最易“觸頂”

　　當黃浦灣將上海頂豪市場的標桿定在38萬元/平方米時，北京的頂豪市場卻開始向50萬元挺進。日前，記者獲悉合生霄雲路8號即將推出空中四合院産品，起價36萬元/平方米，最高單價50萬元/平方米。業內人士表示，雖然50萬元單價的頂豪只是極個別項目的極個別産品，但今年京城頂豪市場量價飆升的局面已經確定，以單價10萬元項目為基礎、20萬元項目為頂部的格局將初步形成。西宸原著、融創農展館項目、北平府等位於四環內核心城區的全新項目將率先觸頂20萬元級別。

　　頂豪價格再被刷新

　　作為京城著名豪宅項目，合生霄雲路8號是率先站在10萬元級別的項目之一。此次推出的空中四合院，是其位於樓頂的産品，上下兩層，面積近千平方米。據內部人士透露，空中四合院的樣板間早已面世，價格區間也是早就定下來的，但入市銷售是近期才決定的。該人士告訴記者，之所以選擇近期入市，是“順勢而為”。

　　據亞豪機構統計數據顯示，2015年，將有包括西宸原著、中赫萬柳書院、融創農展館項目和保利首開東壩項目等在內的20余個豪宅項目入市，未來售價均將超過10萬元/平米。

　　亞豪機構市場總監郭毅、中原地産首席分析師張大偉等業內人士認為，在10萬元級別頂豪供應爆棚的豪宅元年，“北京四環以裏或者頂豪項目中，在2015年出現單價破20萬的房源，基本沒懸念。”

　　據其分析，其中，融創農展館項目已經獲得了16.5萬元/平方米的預售許可證，其最高單價達到19萬元/平方米，年內突破20萬元也沒問題。作為四環內在售的唯一別墅新盤，由龍湖與葛洲壩聯合打造的西宸原著也將是衝頂20萬元的有利人選。

　　成交大幅飆升

　　據不完全統計，今年北京10萬元級別的供應將超過2000套，去年全年同類産品的成交才27套。市場能否消化如此大幅增加的供應？

　　郭毅認為豪宅市場的需求始終存在，只是需要合適的産品刺激。據其介紹，“去年一共成交了27套十萬元以上的項目，每個項目成交一兩套，但是今年到現在已經成交了23套10萬以上的項目，其中17套都簽到了萬柳書院。”

　　伴隨著豪宅市場的集中入市，市場格局也逐漸發生了變化，北京樓市被“豪宅化”的速度正在加快。“近兩年，北京五環內住宅用地供應僅14宗，四環內僅有5宗，而未來四環內基本已經沒有住宅用地。目前，五環內商品房住宅部分僅有存量合計在8萬套左右，而四環的存量不足1萬套。”北京中原地産首席分析師張大偉預計，今年北京四環內的新房房價已普遍邁入“8萬門檻”。

　　胡潤研究院發佈的《2014中國高凈值人群養生白皮書》顯示，除港澳臺之外的全國31個省、市、自治區中，千萬富豪(含億萬富豪及以上)人數已達109萬人，億萬富豪人數已達6.7萬人，其中定居北京的千萬富豪達到19.2萬人，億萬富豪達到1.13萬人，全國排名第一。胡潤預測，未來三年，中國億萬資産以上的富豪人數可能達到7.3萬人，千萬富豪可能達到121萬人。

　　核心城區新盤最易“觸頂”

　　張大偉認為：“中國從來不缺有錢人，缺的是能夠讓富豪們怦然心跳的産品。”那麼，在今年頂豪井噴的市場，什麼樣的産品才能最先觸頂？最先打動頂級置業者的心？

　　張大偉認為，首先是佔據城市核心區域或擁有絕對景觀資源的低密度産品。地段價值是頂豪的基礎所在，因為城市核心區豪宅項目佔據著頂級生活資源和品質優勢，越是靠近城市核心區的産品，越能受到金字塔頂層的置業者的青睞。“北京2006年到現在，三環以內的別墅供應量是46套，四環以內的是182套，再分到每個社區，其實就是那麼幾十套的房子。”亞豪機構市場總監郭毅表示，核心地段的別墅産品可以稱得上是真正的絕版。

　　郭毅認為，相對於老項目飆車新高價而言，全新的頂豪項目更容易被市場接受，“這樣的産品更具前瞻性”。“新項目、位置好的、産品比較有特點的項目，更容易吸引現在絕對的頂豪人群。”

　　“能在北京四環尋覓一處居所，已是一件極其奢侈的事，更別説在三環內購置一套別墅。”北京龍湖行銷總監李亮認為，此次龍湖推出的別墅西宸原著位於西三環區域，相比于城市公寓，別墅産品非常複雜，其稀缺價值更加突出。從市場發展來看，2015年是高端市場分化的一年。高價地推高了房價，市場也會進行“偽豪宅”、“真豪宅”的大比拼，不少地段在五環外、品質上無特色的項目將面臨去化速度下降的問題。

　　京華時報記者 魯歡