“通過物業服務提升挖掘溢價空間。”當萬科、中海、招商等開發商巨頭均開始佈局社區O2O時，足以説明瞭風口所在。

　　“現在開發商在戶型上很難再有大突破，但可以在物業服務上提升溢價，社區O20是未來發展的必然趨勢。我們招商地産正在佛山打造社區O20模式，並在下個月開放我們的商務社區O20體驗中心。”招商産地産佛山有限公司項目經理黃明泉説。社區O2O恰逢此階段迎來新一輪的爆發，背後暗藏著必然的轉型驅動。

　　在佛山市場，社區O2O已進入了跑馬圈地、群雄逐鹿的白熱化態勢，不僅開發商，網際網路電商、物流巨頭、仲介，甚至草根創業者都紛紛進入社區O2O領域。甚至還有一些入局者，秉承著“不怕過錯，只怕錯過”的信念，近乎瘋狂地在這條相當寬闊的跑道上積極布點。

　　彩生活，作為中國內地第一家以社區服務運營為主業的上市公司，其反傳統物業的超高毛利一直是業內關注的焦點，其挖掘社區經營價值、拓展物業盈利渠道為核心的社區O2O模式，也一直是被模倣的對象。而其提出的“零物業”模式，也曾使之成為業界的“靶子”。

　　這麼一條物管行業的“鯰魚”，從2013年4月已悄然進入了佛山市場，並服務著金棕櫚園、碧琴灣、凰樵聖堡等15個小區，服務面積高達200萬平方米。他們借助智慧硬體突圍，以“彩之雲”APP為突破口聚攏海量用戶，實現了“4人服務1600戶業主”的高效；並構建了500米的微商圈，深度挖掘著物管費之外的附加值。

　　在佛山市場，用網際網路思維不斷重塑物業管理和社區服務的探路，正在進行。

　　4人服務1600戶業主，人工成本省一半

　　O2O推動由“服務生産”到“服務連接”的輕模式

　　“我們現在4個人完全可以服務1600戶業主。”深圳市彩生活物業管理有限公司佛山分公司金棕櫚園管理處經理何勇。

　　何勇口中的4個人，指的是項目經理、客戶經理、區域管家、出納四個核心人員，保安和保潔人員則全部外包。4個人員服務1600戶業主，顯然是一種人力輕成本模式。

　　目前多數物業公司的用工成本佔整體成本的50%以上，而勞動力成本每年約以15%在增長，他們承受著每年綜合成本10%左右的增長，生存空間不斷受到擠壓。

　　“我們比傳統物業節省了50％的人力成本。”金棕櫚園維修部負責人馮傑説。

　　彩生活如何實現人力輕成本的？

　　“彩之雲”APP是他們的切入口。在金棕櫚園，業主通過彩之雲，除交納物管費等傳統服務外，還可實現E報修、E報裝、E投訴、E評價等剛性需求。而他們的4名內部管理人員通過彩之雲APP的平臺，極大簡化了資訊蒐集、分發、處理的流程，縮短了處理週期。

　　像在金棕櫚園，目前處於裝修階段的業主可直接線上報裝修，平臺接收後，線上核對，在約定時間業主只需到服務處提供紙版材料備份，15分鐘內即可解決。而傳統物業的保修流程，可能長達7—15天。

　　與APP接入並行的，是彩生活對智慧硬體的不斷完善。他們對保安、保潔、保修等高人力投入的領域，用智慧化設備和手段來取代勞動力，在所服務的小區大規模採用停車場保安系統、遠端監控攝錄機、閘機、樓宇對講、報警器等智慧化設施。

　　據碧琴灣小區物業管理處彭經理介紹，他們接手碧琴灣小區後，于去年底裝了新道閘，以前是AB門，需刷兩道門，現在刷一次即可，在崗人力減少一倍。為進一步有效利用人力，他們又將原來的固定崗調整為巡邏崗，如在早上7時—9時車庫流量多的時候，安排保安在車庫，中午大門口人流量多時，就將其安排到門口，進一步優化了人力配置。

　　規模化也是其節省人力成本的一種途徑。彩生活公司總部配置了1個機動組，定期以片區位單位進行統一清潔。“如果按照目前小區的體量，我們需要4名園林綠化人員。但現在由公司外包清潔組過來整個片區定期休整，我們小區不需要專門養園林綠化工了，集團統一配置成本節省很多。”何勇説。而像一些服務小區相對積聚的片區，也使得彩生活可以在一個片區內選擇“一位技術性員工多個社區使用”。

　　此外，為有效監控工作效率，彩生活在佛山的每個所服務的小區都安裝了超清天眼系統，通過天眼系統，甚至可清晰監控到小至地上的一個煙頭。他們還在在崗保安身邊安裝了“小天眼”，杜絕了以前保安“睡崗”的現象。天眼由總公司統一監控，發現問題，總部15分鐘內直接電話到所在小區負責人，限時解決。

　　軟硬體雙管齊下的“標準化、集約化、自動化”，也使得彩生活的物業管理模式在不斷從“服務生産者”向“服務連接者”轉型。

　　酬金制使物業管理毛利可高達100%

　　盤活500米微商圈，産生流量高議價

　　在碧琴灣，其住宅管理費為1.2元/平方米·月，在周邊的電梯樓盤中最低，其周邊的樓盤平均水準為1.6元/平方米·月。而且近年來興建的大型小區，物管費普遍攀升到至2元/平方米·月。在佛山20個主流樓盤中，近八成小區物業管理費甚至已經達到2元/平方米·月，個別高端樓盤的物管費甚至破“3”，逼近4元/平方米·月大關。

　　可見，物業管理費並不是彩生活盈利的核心來源。事實上，早在11年前彩生活頻頻降低管理費並宣稱“物業可能零收費”。那麼物業管理平臺不靠物業管理費，靠什麼？

　　“我們不希望物業管理永遠成為我們最掙錢的部分，彩生活非常看重中國住宅社區所擁有的業主規模和潛在的消費需求，看重社區經營的商機。”彩生活CEO唐學斌曾在上市新聞發佈會上回應。

　　挖掘社區經營價值、拓展物業盈利渠道成為其盈利的核心。

　　“酬金制物業管理”的管理模式是其中的一種。其具體的收入模式是，先收取物業管理費的10%，作為彩生活物業管理板塊的收入，餘下管理費則用作物業管理運營資金。如果運營資金不足，物管公司會補足，隨後向業主收款。這种經營模式意味著，在彩生活的物業管理業務中不産生任何直接銷售和服務成本。在金棕櫚園小區項目中，彩生活就是和當地的地産開發商勁嘉採用這種合作模式。

　　而這酬金制的合作模式，毛利潤也相當驚人。對於一些前期物業來説，硬體老化現象還較少存在，毛利率甚至能高達100%。

　　此外，彩生活通過物業服務獲取海量客戶，為搭建社區電商平臺獲取流量資源，並與小區周圍500米範圍內的商家進行合作，主動將這些商家引到線。在佛山市場，與彩生活進行合作的商家已有很多，如速遞易、金谷園、小白兔幹洗等。

　　目前金棕櫚園1600戶業主，APP普及率達100%；碧琴灣450戶業主，APP普及率達80%；凰樵聖堡近3000多戶業主，APP普及率達90%以上。

　　有了這種客戶流量和客戶數據後，就可極大吸引周邊商家，通過客戶流量來賺商家的錢，提供以e理財、e租房為代表的理財、房屋增值等個性化服務。

　　現階段，彩生活在佛山市場正和合和年網際網路金融平臺合作，向業主提供“預存一年物業費，免一年物業費，並保證5.5％的年化收益”的理財産品。這其實也是此前彩生活提出的“零物業管理費”的升級版。

　　為保障議價權，彩生活向供應商提供的是平臺入口，在經過彩生活嚴格的控制、管理和識別後方能進入，任何供應商、服務或者産品想要提供給住戶和業主，就必須通過他們的平臺和結算體系。這種具有強烈排他性的方式，也使得彩生活能夠有效地控制“社區最後100米”，以此向供應商收取固定的佣金，獲取報酬。

　　20強物業巨頭6家進入佛山市場

　　“鯰魚”艱難跳“龍門”，江湖又興風雲

　　“目前彩生活已經完成了在佛山的戰略佈局，下一步將進一步拓展物業服務面積和市場份額。”深圳市彩生活物業管理有限公司廣佛事業部總經理劉宏才説。

　　據他介紹，接下來彩生活一方面將通過孵化平臺垂直應用例如e家政等提升社區服務滿意度；另一方面將通過引入大型社區服務商家例如順豐嘿客、蒙牛、保險公司等改善社區服務體驗。

　　從艱難撬入佛山市場之後，彩生活這條“鲇魚”帶來了新鮮的活水。但在巨頭林、佔山為王的物業爭霸格局中，彩生活想打拼下自己的江湖地位著實不易。

　　首先面臨著APP的使用體驗問題。家住金棕櫚園的業主徐小姐反映，從交樓的時候她就安裝了彩之雲APP系統，但使用速度非常慢。一開始還感興趣地試用了幾次，後來乾脆就不再使用了。尚且不夠完善的基礎網路設施，也在一定程度上影響了APP的體驗效果。

　　其次，在智慧硬體尚處於不斷完善的過程中，人力成本的節省與服務品質的提升如何成正比，也考驗著彩生活。

　　“我2008年搬來的時候，小區有12個保安，現在小區4個保安，地下車庫很長時間不見人。清潔也不即時，小區樓下草坪上經常有沒打掃的紙片，樓梯扶手這幾年來從來沒有清潔過。2009年之前，這裡的清潔工一個星期能清潔一次。”家住碧琴灣的陳阿姨説。

　　與此同時，隨著萬科、保利、中海、招商等一批品牌開發商進入佛山，一大批優質物業管理公司也隨之進入佛山。中國指數研究院公佈中國物業服務百強企業排行榜，其中排名前20位中有6家品牌物業服務企業已經進入佛山。模倣者、追隨者，想要超越者越來越多。

　　“對彩生活的物業管理模式，我們有了解。今後是否重點佈局社區O2O，要看集團決策。社區O2O是未來發展的必然趨勢。”金地物業華南區社區服務負責人鄧華友説。事實上，他們在佛山市場上已經開始局部嘗試，像其服務的金地九瓏壁小區已引入了速遞易的智慧快遞服務。

　　社區O2O跑馬圈地的意味也越來越濃。而其中也有被這股趨勢“挾裹”進入者。

　　“我們也不想就這麼前期投入8000萬元來社區O2O，而且還不知道什麼時候有回報。但現在我們開發商雖然是物業管理方發展階段的主要合作對象，但未來隨著物業管理平臺強大後，也最可能被顛覆掉。”某地産商説。

　　李艷玲