在實行“劃片招生”的北京，如果擁有一套在好學區的房子，便意味著自家的孩子能進入一所好學校讀書。正是由於這份教育附加值，學區房成為炙手可熱的稀缺資源，即使標上“天價”，仍有大批父母趨之若鶩。

　　擁有學區房就一定能順利進入好學校嗎？現實當中，買了房卻無法讓孩子順利入學的例子並不少見。房屋買賣和戶口遷移關係複雜，若舊房主逾期未遷出戶口，那新房主便是“白忙活”一場。

　　故事

　　戶口簿上住著“釘子戶”

　　李珂（化名）夫婦倆一直希望把正在上幼兒園的兒子送進中關村的一所小學。打聽到學校規定必須在招生學區落戶3年以上才行，李珂就早早地相中了該學區的一處房子。

　　2012年5月7日，李珂花了420萬買下中關村一小區內55平方米的房子，並與房主萬某約定了具體的付款和過戶時間等交易細節。

　　為防萬一，雙方還簽訂了補充協議，其中寫明：“李珂購買萬林之房屋係為李珂之子辦理該房屋坐落的小區內中關村某小學（北京市重點小學）的學籍。根據當地教委及該小學的招生規定，辦理學區內入學學籍，應當符合在學區內居住（落戶）三年以上（含三年）的條件。為了使李珂之子具備上述條件，萬林應于2012年7月31日前辦理完畢房屋內所有戶口的遷出手續，否則萬林承擔根本違約責任。”

　　之後，李珂依約支付了全部房款，萬某也依約將房屋過戶至李珂名下。本以為買了房，給孩子落戶就是“板上釘釘”的事了，但直至2012年8月31日，萬某卻一直沒將戶口遷走。

　　李珂多次聯繫萬某，敦促其遷出戶口，但對方以各種藉口拖延。眼看兒子上學的事“要黃”，心急的李珂打算不要這套房，另外再尋一套學區房，以達到兒子在入學前落戶滿三年的條件，於是他起訴萬某要求解除購房合同。

　　萬某覺得自己簽的是“房屋買賣合同”，房款也收了、過戶也辦理了，不同意解除合同。最終，法院以萬某逾期辦理戶口遷出的行為構成違約並已導致合同目的無法實現為由，判決解除萬某、李珂之間的房屋買賣合同。

　　現狀

　　學區房遷戶糾紛

　　集中在東城西城海淀

　　近年來，北京由於教育資源分配不平衡等因素，使得學區房交易價格明顯高於同區域內普通房産。以學區房雲集的海澱區為例，學區房與非學區房的成交價差為4601元/平方米。在西城區，一間面積僅有10平方米的衚同房，售價高達340萬元，貴的原因是北京最好的小學之一實驗二小在附近。

　　北京市第一中級人民法院發佈的一份調研報告顯示，從2007年至今，在二手房買賣過程中因戶口問題而産生的糾紛逐年遞增。“尤其是近些年，學區房買賣中的戶口糾紛尤為突出，購買後不能落戶，會打亂孩子的入學計劃。”一中院民一庭法官張潔芳表示，這類官司多發生在優質教育資源集中的海淀、西城和東城三區。

　　“戶口遷不走有種種原因，有的是客觀因素導致戶口遷不走，新的戶口進不來，比如説賣房人還未購置新房，或新房的原房主仍未遷走。”張法官介紹，“還有些賣房人投機取巧，鑽國家政策的空子，故意拖延遷戶。”

　　這些官司打到法院，通常會判決雙方解除合同，或舊房主賠付違約金。但無論哪一種判決，家長購買學區房的真正目的——讓孩子順利入學的目的都難以實現。

　　現實中，學區房買賣雙方的交易目的非常明確，買方為孩子上好學校，賣方為獲得鉅額利益。雙方因為心照不宣，往往忽略在購房過程中立下一些“規矩”。

　　張法官稱，有些合同中沒有對舊房主何時遷出戶口、如果不遷出將承擔怎樣的後果作出約定，這使得在未來落戶和孩子上學問題上容易産生矛盾。

　　如果雙方沒有就何時遷戶達成協定，根據法律舊房主也要承擔“附隨義務”，即根據落戶上學的交易目的，舊房主須履行遷戶的義務。

　　“提醒那些希望通過買學區房讓孩子上好學校的家長，買房之前一定要考慮潛在的法律風險。”張法官稱。

　　剖析

　　為何只能告他違約

　　不能強行讓他遷戶

　　去年，朝陽區的王女士購買了黃先生名下的一套學區房，雙方在協議上約定30日內，黃先生須將戶口遷出，逾期未遷將向王女士支付違約金。但直到兩個月後，黃先生才將戶口遷出。不滿的王女士將他訴至法院索賠違約金20萬元。

　　黃先生表示，不是自己不願意遷走，他曾多次到派出所辦理戶口遷出手續，但自己新購房屋的原房主遲遲不遷出戶口，導致他也無法將自己的戶口遷進去。黃先生認為這是國家政策的問題，對此也很無奈，“我也不是故意要違約的。”

　　黃先生的尷尬處境並非個例。購房落戶為何這麼難？其産生根源就在我國戶籍管理制度上。

　　據記者了解，我國現行戶籍制度對此並無明文規定，屬於政策空白。根據1958年由全國人大常委會頒布實施的《戶口登記條例》並沒有涉及戶口強制遷出的規定，使得現實中，落戶糾紛只能以協調為主。

　　那麼，能否通過訴訟強制舊房主遷出戶口？

　　“這不太可能，法院在作出民事判決時，必須考慮到判決的實際可執行性。”張法官表示，戶口遷移是一項具體行政行為，在不能確認條件是否滿足時，法院不能作出判決。而且，即使通過公安機關處理戶口糾紛時，購房人的戶口可能也無法遷入。

　　對於這類訴訟請求，法院一般會以戶口遷移屬於行政訴訟而非民事訴訟管轄範圍，或戶口遷移請求超出法院的受理範圍為由駁回起訴。

　　如何解決“遷戶難”問題？一些“他山之石”可用來借鑒。

　　2010年，上海市設置了“公共戶”制度，規定派出所可以按實際需要擇址設立“公共戶”，如果本市居民因房屋出售造成不能辦理正常落戶手續的，可向落戶地派出所申請在“公共戶”辦理戶口登記，經派出所批准後，辦理入戶手續。這就解決了因戶口無處遷移，“賴”在別人房子裏的問題。

　　此項政策出臺後，上海市法院完全可以判決舊房主遷出戶口，而不用再擔心實際可執行性的問題，這也徹底解決了戶口糾紛中司法審判與行政管理的銜接問題。

　　支招

　　一定要將

　　戶口遷出時間

　　寫進合同

　　“購買學區房前，買賣雙方應該就交易目的進行充分的溝通，賣方有義務將房屋現狀（包括戶籍現狀）進行如實及充分的説明。”北京市康達律師事務所蔡玲玲律師為打算購買學區房的家長提一些規避風險的建議：

　　要將“合同目的”、“戶口遷出時間”及“違約責任”寫進房屋買賣合同裏。

　　“不能因為心照不宣就未在合同中列明，如果購房的目的是為了讓孩子就讀 學校，則‘戶口遷出時間’的約定是合同的重要條款，一旦賣方違反了戶口遷出的約定，買方是可以解除合同並要求對方承擔違約責任。”蔡律師稱：“這點跟普通購房合同稍有些區別，所以必須將該條款落實在紙上，才能有理有據。”

　　家長在購房前要了解當地教委及學校的招生規定。

　　北京各區的招生政策一變再變，像石景山區，今年首次提出“每個購房地址6年內只能協調一次入學申請”，同樣的規定也存在於海澱區。之前還曾出現過落戶滿三年的硬性要求。“受生源人數等影響，學校對每年的招生區域也會適當進行調整，因此購房前要適當了解學區的劃分情況，特別是對於兩個學區交界線附近的房産更要當心。”

　　因此，家長在購房時要考慮好孩子上學時間和現在使用房子名額的孩子就讀幾年級。如果中途政策發生改變導致孩子不能按原計劃入學的，家長不能以此為由要求解除合同。

　　家長在購房前要摸清房屋戶口狀況。

　　要了解入學名額有沒有被佔用，房屋是否多次倒賣，挂在該房屋上的戶口有幾人，是否全部遷出。

　　北京發生過這樣一個案例。家長購得學區房，舊房主按約將戶口遷出。在為孩子落戶時，家長髮現舊房主孫子的戶口仍未遷出，且孫子的年齡比自己孩子大。如果按照“每個購房地址6年內只能協調一次入學申請”，入學資格自然被舊房主的孫子佔用。

　　家長最好問清楚舊房主會將戶口遷至何處？遷戶條件是否成熟？北京市戶籍管理比較嚴格，如果舊房主稱自己會遷至朋友或同事家，那麼家長就要考慮遷戶的可行性了。 （嚴琪）