房地産業告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難，這儼然已成為共識。而這也促使各大房企開始進行內部改革。最近動作頻頻的保利地産，先以董事長宋廣菊的一句“保利是個P”公佈自己的新方向，隨後緊鑼密鼓地公佈其商用物業近期計劃以及一季度業績。

　　在這些接連的動作中，依稀可見保利的突圍方向似乎正是養老地産和商業地産，但這兩個長産業鏈的環節，一直是公認的難題。

　　一季度銷售下滑30.5%

　　4月30日，保利地産公佈的2015年一季度業績顯示，該公司實現簽約金額195.05億元、簽約面積158.17萬平方米，同比分別減少30.5%和27.4%；實現認購金額239.24億元、認購面積218.04萬平方米，同比分別減少23.9%和13.8%。

　　與此同時，保利地産實現營業收入133.07億元，歸屬上市公司股東的凈利潤12.93億元，同比分別增長44.10%和58.63%；毛利率為42.35%，同比提高8.22個百分點。

　　在銷售下降的同時，保利地産在一季度新開工與拿地仍趨於保守，公司新開工面積422.5萬平米，同比僅小幅上升1.5%。拿地也較審慎，期內共拓展9個新項目，全口徑土地投資70億元，同比下滑47%，土地投資/銷售金額的比為36%。新增土地建面249.4萬平方米，平均樓面價2779元/平方米。

　　對於一季度銷售業績下降三成，保利地産方面表示，一季度業績下滑的主要原因是，受假期等因素影響，公司整體新推貨量不足，全新開盤項目和集中推貨的項目佔比較低。因此，預計二季度伴隨推貨節奏的加快及全新開盤項目數量的提升，公司未來銷售業績將逐步改善。

　　對於接下來的銷售計劃，保利地産董秘黃海曾在股東會議上向投資者透露，保利全年推貨將集中去庫存，如果市場趨好，可能全年總推貨值達2000億元門檻，推貨彈性很大。而推貨窗口期上半年是五六月份，下半年則是九十月份。

　　雖然全年總推貨值可能高達2000億元，但擺在保利地産面前的庫存卻不是個樂觀的數字。截至2014年底，保利地産的庫存規模已經達到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長了273億元，增幅為11.38%，庫存餘額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業中庫存壓力最大的房企。同期碧桂園的存貨水準只有1000億元左右，而萬科的存貨估計也不會超過其同期銷售額的1.5倍。

　　“在房地産白銀時代，過多的存貨，將不是財富而是負擔，魯莽的投資，將不是機會而是風險。”在去年底的萬科投資者交流會上，萬科總裁鬱亮曾發出這樣的警示，其認為“現金回款才是真正的銷售”。毫無疑問，今年的庫存將是懸在包括保利在內的地産商頭上的達摩克利斯之劍。

　　養老與商業的突圍

　　顯然已經意識到單純的“賣房”角色不足以支撐企業長遠發展，保利地産除了去庫存的想法之外，也開始著手埋下住宅地産之外的業績增長點。

　　4月底，保利地産董事長宋廣菊的一句“保利是個P”帶出了該公司近期的發展5P戰略。據悉，該5P戰略聚焦養老地産、全生命週期綠色建築、社區O2O、保利地産APP、海外地産五方面。其中，基於全國245個社區5000萬平方米物業基礎上的“若比鄰”商業品牌打造社區O2O即將推出，保利地産APP計劃6月推出。

　　繼“5P戰略”發佈之後，保利地産還在4月23日進一步發佈其商辦平臺。該商辦平臺覆蓋了北京保利旗下保利國際廣場、保利大都匯等所有商辦物業，平臺通過對公司資源進行全方位整合，進而形成聯動保障的“資産長城戰略平臺”。

　　值得注意的是，在保利地産大張旗鼓的商業和養老計劃下，這兩類型物業的規模都不大。單以養老地産為例，保利地産在2012啟動其首個北京養老地産項目，2014年10月該公司第二個養老公寓上海“西塘-和熹會”也投入使用。目前，保利地産在各地建設了6個養老地産項目。

　　事實上，保利地産並非首個介入養老地産的開發商。早在2010年，萬科宣佈將推行住宅産業化、商業地産、養老地産三大戰略。隨即，萬科就在北京房山竇店試點了養老地産項目“萬科幸福匯”，採用租售並舉的模式，為其養老地産開發鋪路。除萬科外，中鐵、萊蒙、越秀等房企以及泰康人壽等保險行業先後進入了養老地産。

　　雖然數據顯示，《中國老齡産業發展報告（2014）》稱，中國老年人口的消費潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右，佔GDP的比例將從8%增長到33%。老齡金融業和老齡房地産業將是增長的兩大亮點。到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億，中國將擁有全球最大的老齡房地産業市場。

　　但是，即便是最早進入養老地産的萬科，也曾公開對媒體表示：“如果用養老地産這個思維想養老這個事情，那是錯誤的。萬科的養老項目房子賣出去了，但買的人都不是老年人”。

　　而多位業內人士也不約而同地指出，除了國內養老地産投資熱潮外，與投資熱潮相反的是國內養老消費能力目前尚未形成氣候。

　　倘若以目前購買養老項目的需求及結構分佈來看，70%高凈值人群目前正處於40~60歲。伴隨這群人逐步老齡化，養老産業的黃金時代將有望在2035年左右到來。因此，甚至有人悲觀地預測：“由於産業投資早于消費能力崛起前進入市場，未來五年內或有一批有部分盲目進場的養老産業公司瀕臨倒閉。對於産業鏈公司來説，不斷清晰化養老産業的盈利模式和完善養老産業的結構設計是現階段最需要重視的問題。”

　　據調查，當前養老地産主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售並舉制等幾種模式。在這些模式之下，養老地産高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處於“全行業”虧損的狀態。而保利地産在2012年就已啟動的北京“和熹會”目前入住率僅為7成，運營近3年後方基本實現收支平衡。

　　持有型商業的痛

　　與此同時，保利地産另一個想要突圍的持有商業也有其心中難以言説的痛。

　　早在2002年，保利地産就開啟了商業地産之路。在保利地産當時制定的“十二五”規劃中，將“商業地産與住宅地産相結合”作為公司“三個結合”核心戰略之一，把商業提升到與住宅並行的戰略高度，並在當時計劃于“十二五”期間商業地産年經營收入達到20億元以上。

　　然而，商業地産發展並不如保利最初想的那般迅猛，截至去年年底，保利地産營業收入1091億元，商業地産僅為10.03億元，佔比不足百分之一。

　　其中，保利正持有運營中的購物中心僅有佛山保利水城和廣州保利中環廣場兩個，全年營收僅1.8億元。保利廣州中環廣場的總建築面積為5.9萬平方米，出租率由此前的99%降至96%，2014年全年經營收入為10311萬元；佛山保利水城項目的總建築面積為11.6萬平方米，出租率為99%，全年經營收入為8327萬元。酒店則僅有佛山保利洲際酒店、成都保利公園皇冠假日酒店、廣州保利山莊酒店、陽江海陵島保利皇冠假日酒店、重慶皇冠假日酒店和廣州科學城皇冠假日酒店6家酒店，全年酒店經營收入3.25億元。

　　即便持有商業的基數如此低，保利地産對此領域依舊不願放棄，屢屢公開提起其開發計劃。2014年12月9日消息，保利商業副總經理方長斌在接受訪問時透露，公司將立足以往獲取的商業用地，按照26個月開業一個購物中心的速度，2015年至2018年每年將開業2~3個購物中心，到2018年，保利地産將新開業11個購物中心。

　　方長斌列舉的未來4年即將開業的11個項目包含：浙江慈溪保利濱湖天地、上海徐匯濱江項目、合肥瑤海項目、石家莊保利花園、長沙縣項目、中山保利國際廣場、江門濱江新城項目，湛江原點廣場項目、韶關芙蓉新城項目、廣州保利克洛維項目和廣州琶洲地塊三項目。上述持有型集中式商業總建築面積約為82.5萬平方米，均由保利商投公司統一招商管理。

　　“未來公司將結合市場需求形成自主品牌的酒店、商場的産品系列；在培育成熟、經營收益率達到一定標準後，通過REITs等工具實現證券化，引進創新和激勵機制等。”保利地産副總經理劉平如是稱。

　　值得注意的是，與現在不少新推出的購物中心動輒都是20萬平方米甚至以上的大規模相比，保利地産規劃的購物中心規模在8萬平方米左右，均為面積小、體量小的小盤。

　　雖然在中國的商業地産有過剩的危機以及電商興起的情況下，保利地産選擇體量小的項目可以有效地降低風險。但實際上，小的項目難以形成規模效應、對商業品牌的塑造並沒有太大的幫助。

　　“倘若保利地産真的想要在商業運營能力上有所突破的話，具有代表性的大體量的商場必不可少。”一位專門從事地産研究的人士稱，“地産商是習慣於賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養老地産和商業地産的産業鏈比住宅要長，建完房子只是完成了一部分，更關鍵的是後續的運營和管理。”

　　“開發商變成了管理者，賣房子的變成了護工和運營者，這將會是不小的挑戰。”對此，方長斌亦坦承：“從戰略的角度上看，保利商業地産開發量的加大，已經成為能與住宅開發並駕齊驅的另一個主營業務之一。但從經營數據上來看，保利的商業地産還需加大馬力才能與住宅開發並駕齊驅。”

　　本文來源：中國經營報