産業類商業地産在地産領域一直扮演著邊緣化角色，如今一躍成為房企競相爭搶的熱地。

　　4月26日，中國·慧聰家電城2015年首次開盤（如圖，資料圖片），價值1.5億元的産品1小時售罄。隨後的5月1日，當天加推的産品也賣出近3000萬元的好成績，慧聰家電城運營模式，迅速獲得家電産業專業人士和商業地産投資客的認可。

　　依託強大的製造業靠山，一批創新運營模式的商業地産在這裡紮根，在網際網路、創新創業大背景下，發展運營商開始轉變經營模式，積極主動尋找並引入適應市場的發展因素。

　　房地産商在佛山掀起新一輪的商業地産發展浪潮，有別於傳統商業地産地段為王的定律，産業類商業地産的“紅火”則從鎮街出發，在産業鏈條上強調深度參與，産業轉型的運營商的路徑越走越清晰。

　　去邊緣化鎮街商業地産“包圍”城市

　　5月1日，一份“漲價通知”，讓中國·慧聰家電城的置業顧問感受市場暖風。

　　通知稱：“鋻於目前市場環境與項目銷售情況，公司決定從2015年5月4日起對所有尚未銷售單元執行新的價格表，價格漲幅15%—18%不等。”

　　5月4日新價格表發放下來。“之前觀望的客戶在‘五一’期間基本都成交了，漲價對本期産品的銷售沒造成任何影響，反而激發了更多投資者的追捧。”慧聰家電城相關負責人表示，雖然4月底開盤已釋放了部分購買力，但在5月1日當天仍追加3000萬元成交額。慧聰家電城無疑成為今年“五一”假期商業地産市場的明星項目。與住宅地産“明星盤”均以地段取勝的情況不同，慧聰家電城落戶于順德北滘鎮街，非商業中心恰好卻是産業中心，多次開盤即售罄的成績吸引著包括佛山、廣州、深圳、中山、珠海投資客的青睞。

　　在佛山，慧聰家電城並非個例。2014年5月，張槎街道通過“三舊”改造，啟動廣東化工交易中心産城合作項目綠地未來城，目前已有多家國內化工大中型企業表示欲在園區設立區域總部或公司，逐漸打通鏈條形成新的産業集群。

　　近年來佛山中心城區商業地産的逐步飽和，越來越多的開發商將發展腳步邁向了郊區或鎮街，大瀝鎮街的廣佛智城、裏水鎮街的宇能國際廣場和道道通汽配城、南莊鎮街的華夏中央廣場、禪城城北片區的華南金谷等項目順勢而起。

　　“與中心城區商業項目不同，鎮街商業項目多數依託鎮街固有的傳統産業，從開發初期就有明確的市場定位。”廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，該類商業項目雖然地理位置相對邊緣化，但與傳統産業密不可分的關係令其有著不可替代的經濟推動作用。

　　尋找可持續盈利模式變單純售鋪為常態運營

　　“1—2年超長免租期”“每平方米租金低至18元/月起”“5年、10年、20年、35年等長短靈活的租期”“租期10年以上提供貼息，再送2年管理費”……4月28日，位於南海區裏水鎮街的廣東道道通（國際）汽配城（下稱“道道通”）正式對外發佈“招商政策”。據道道通董事長代繼強介紹，項目還提供管家式服務，開業後將開通廣佛汽配商圈免費大巴，讓商戶往返廣佛更便利快捷。

　　“傳統汽配城做的招商，賣鋪，租鋪三個活，商家做的是坐店，打包，發貨的三個活，這些都不再是推動産業發展模式。隨著中國車市的發展，汽車售後市場將形成巨大的産業鏈條，新型汽配城將會是汽車後市場行業經濟、文化、人才培訓綜合體。”代繼強説，道道通佔地面積約1200畝，分三期開發，將建成具有全球汽配採購交易功能全球汽配現代服務基地。

　　道道通所走的是以汽配産業為名，變單純銷售商鋪為打造服務平臺的發展道路。這也是目前佛山多個商業地産項目發展模式。“10年前，産業地産的營利點或許還能依靠賣房子，但這樣的園區很難實現産業集聚效應，園區配套也將難以支撐企業發展，從而導致企業對園區的歸屬感降低，對運營商的品牌黏度降低。”韓世同認為，從地産開發商轉型為地産服務商，一方面是為了提升園區的運營品質，另一方面也是在尋求一個可持續的盈利模式。

　　綠地未來城提供一站式化工電子交易服務，道道通做汽配産業服務平臺，華南金谷打造五金産業商貿集聚地、慧聰家電城建永不落幕的家電交易會……擺脫傳統商業地産單一的銷售商鋪的開發模式，房地産商開始進入服務産業的運營模式。

　　慧聰家電城作為産業之城的特色，可歸結為慧聰網深耕多年的成果和首個線下實體的稀缺性。“以105國道延伸的家電産業帶是慧聰網B2B的重要企業客戶，他們對慧聰並不陌生，他們共同選擇進駐家電城是自然而然的事情，而作為國內首個線下實體，拓展深化全國的生意渠道！因此是不得不搶佔資源。”該項目副總經理許可表示。

　　剖析

　　模式升級 商業地産的N種“＋”法

　　不同的房地産開發商選擇了相同的商業地産開發領域。但是在實際操作中，不同的商業地産開發商又根據各自所針對的産業，創造出了不同的運營模式。

　　+網際網路綠地未來城：實現産業資訊化

　　未來10年，廣東化工交易中心産城合作項目綠地未來城要為地方累計創超40億元的産業稅收，其中還不包括園區企業總部創造的稅收。

　　廣東化工交易中心旗下化工電子現貨交易平臺奇化網成為完成該任務的秘密武器。2014年2月20日，奇化網在佛山成功上線，開通不到3個月內，已有3000多家會員註冊，“等未來城建好後，這個數字將會呈現幾何式飛躍。”奇化網相關負責人介紹，廣東化工交易中心前期投資高達80億元，“目前保守估計，未來10年僅電子交易平臺貢獻的稅收就有40億元，這還不包括入駐企業的稅收”。

　　張槎街道相關負責人稱，交易中心全部工程將於2016年完工，除貢獻稅收，還會形成集研發、生活服務等多功能為一體的世界級産業服務平臺，實現園區産業資訊化聯動和管理。

　　奇化網董事長傅勇國表示：“未來奇化網要打造成為中國最大化工産品電子交易平臺，為化工供應鏈的優化提供更好的解決方案。平臺預期未來年交易額可達到1000億元。”

　　+創業孵化平臺慧聰家電城：引人才促産業轉型

　　中國·慧聰家電城副總經理許可介紹，中國·慧聰家電城將打造家電産業生態圈，其中創業中心將以聰聰100創業咖啡館為平臺，以創業眾酬的形式，匯聚企業精英、行業專家共同參與創業平臺的建設，並通過整合本地創業資源要素，為早期創業者搭建起一個一站式服務的創新型創業孵化平臺。

　　5月4日，廣東省“順德慧聰家電城杯”電子商務創業大賽（決賽）在順德北滘舉行，獲得冠軍順德創業隊伍除了獲得8萬元的獎金外，還將獲得由慧聰家電城提供的500萬元“創業孵化”資金，扶持項目落地和開展。

　　活動中，共青團順德區委員會授予聰聰100創業咖啡館“順德區創新創業基地”榮譽稱號，將與北滘鎮電子商務産業園、慧聰家電城等多平臺共同打造北滘鎮電子商務的創業中心，促進傳統産業成功實現轉型升級。

　　+會員制股權道道通汽配城：給商鋪業主分紅

　　道道通旗下的投資管理公司正在籌備中，新公司成立之後將全面負責道道通汽配城的投融資和運營管理工作，“商業的投融資管理與房地産開發不同，需要更加專業的團隊去做。”代繼強表示。

　　在4月28日的發佈會中，道道通首次透露將在全國首創“會員制三資聚合共用商業模式”，開啟中國汽配市場“會員制股權商鋪”投資先河。該創新型商業模式將通過廣東道道通投資發展有限公司搭建一個共用平臺，以公平、公開、公正的原則，讓所有會員制股權商鋪的投資者圴能共用項目資源、資産整合、聚合所帶來的經濟效益和升值利益。

　　代繼強透露，廣東道道通（國際）汽配城將在5月底限量推出300股，即總建築面積約5萬平方米的商鋪，吸引投資者共同進行股權商鋪合作，投資者可共用項目25萬平方米物業的整體收益分紅。陳文娜 張盛良