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上海商業地産投資機會凸顯

  • 發佈時間:2014-11-20 15:31:19  來源:新民晚報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  □地産評論員 孟子諒

  今年,上海商業地産“遍地開花”。隨著一系列國家級規劃利好的顯現,以及品牌房企“從商”戰略的落地,上海商業地産供應大有“井噴”之勢。而在日益激烈的競爭中,上海商用物業的産品力也在穩步提升,種種利好之下,投資上海商業地産的“機會”正變得清晰可見。

  商戰升級

  大牌加速“從商”降低投資風險

  2014年雖不是各大品牌房企涉足商業地産的“元年”,但在上海,隨著一系列商業産品在今年的落地,眾多品牌房企的“從商”戰略正從幕後走向臺前。

  萬科在去年便提出了“城市配套服務商”的商業定位,今年,萬科在上海的商業地産佈局再次提速,2049城花、虹橋萬科中心和上海萬科廣場已相繼面市。

  商業地産佈局在今年明顯提速的品牌房企還有龍湖和新城。今年6月,龍湖·虹橋天街亮相,受到市場熱捧;今年年底,新城地産在一線城市的首個城市綜合體上海新城吾悅廣場也將開放。此外,綠地、華潤等品牌房企在今年均有重要的商業地産項目入市。

  業內人士表示,品牌房企在資金、管理、品牌等方面的優勢,都將降低投資者的風險。

  克而瑞研究總監薛建雄就表示,品牌房企雄厚的資金為項目拿地、後續經營等工作鋪平了道路。“與住宅相比,商業項目的地段更為重要。同時,商業地産也更考驗房企的後續管理能力。而品牌房企的資金實力則是這些能力的重要保障。”

  此外,大型房企的品牌號召力也在一些項目上有所體現。比如今年10月底開業的華潤五彩城,據了解,項目能夠“滿鋪開業”的重要原因之一便是華潤在業內的出眾影響力。

  潛力升級

  國家級規劃推進激發城市潛能

  同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,品牌房企在今年明顯發力商業地産,與上海的規劃利好不無關係。

  上海社科院房地産研究中心研究員顧建發表示,自貿區、大虹橋和迪士尼的規劃和建設所帶來的利好作用,甚至不亞於當年陸家嘴的建設。目前,大虹橋已經成為了上海西部的經濟引擎,迪士尼已經帶動了川沙、周康等房地産市場的成倍增長,而自貿區則更是國家戰略層面的利好。

  而在數據層面可以看出,諸多規劃的利好不僅激發了品牌房企搶佔市場的“慾望”,也刺激了投資者積極進入這些區域“掘金”。

  以區域內可售商用物業較多的迪士尼輻射區域為例,雖然有數據顯示,今年截至目前上海商業地産整體成交顯疲軟,商鋪和寫字樓物業成交均有所下滑,但來自德佑地産的數據則顯示,今年以來,迪士尼輻射的川沙、周康和唐鎮三個板塊商業地産成交量卻達到了10.15萬平方米,較去年同期上漲了41.77%,體現出旺盛的市場需求。

  品質升級

  商業地産發展迅猛促産品力提升

  品牌房企紛紛發力,上海商業地産的競爭正愈發激烈。德佑地産數據顯示,今年1-10月,上海的商辦物業供應量達到418.3萬平方米,同比提升10.16%;而商鋪的供應量為192.4萬平方米,同比提升了26.5%。

  激烈競爭之下,上海的商業地産正迎來新一輪的迅猛發展,經營理念、後續服務、産品品質等方面均有不小的升級。去年淮海路K11開業後的“火爆”,引發了業內關於“體驗式消費”的思考。今年,新明·KIDMALL便以兒童消費的定位、“親子式”的體驗消費贏得了市場關注。

  而在後續的服務方面,今年亮相的項目普遍加強了項目後續的招租、運營等服務,進一步保障了投資者的利益。

  以今年10月底開盤熱銷的綠地雲悅坊為例,據了解,綠地將在交房後提供15年的招租、管理服務。項目負責人林仲儀錶示,“商鋪前15年的經營會比較困難,我們的服務,就是為了將更成熟的物業交到投資者手中。”綠地雲悅坊的産品品質已經得到了市場的積極反饋,在其開盤當天,就有客戶一口氣購入了8套商鋪。

  除定位和服務外,今年入市的七寶寶龍城市廣場、綠地雲悅坊、新明·KIDMALL等項目的産品面積最低均在20平方米左右,合理的總價控制在降低投資門檻的同時,也提升了産品的競爭力。

  典型房企商業地産競爭力剖析

  綠地集團

  熱銷驗證“地段為王”

  重點項目:綠地雲悅坊 綠地雲天坊

  自去年接連佈局北外灘、徐匯濱江之後,今年綠地集團重點的商業項目最突出的特點仍是“地段為王”。

  其中,綠地雲悅坊位於川沙板塊,不但可以近距離享受迪士尼和自貿區雙重輻射,本地超過30萬的人口也將為項目提供支撐。從目前項目周邊的商業氛圍來看,綠地雲悅坊有望成為川沙板塊的地標性城市綜合體。據介紹,項目一期商鋪開盤當天的銷售額就達到了近2億元,其中,很多客戶都是抱著“看一看”的心態來到售樓處,但卻迅速被項目的價值潛力所吸引,從看房到簽約的時間往往不過一兩個小時。

  在大虹橋輻射區,綠地也推出了綠地雲天坊,作為“接力”虹橋商務區的生活居住地,項目所在的泗涇板塊目前已吸引包括綠地、金地、保利、建發等眾多大牌房企的進駐,未來將打造一系列的中高端住宅社區。然而,板塊內卻缺乏高品質的商業配套,綠地雲天坊的出現,有望提升整個板塊的商業能級。據了解,該項目將於11月底開盤,目前蓄客狀況良好。

  寶龍地産

  深耕上海見成效

  重點項目:七寶寶龍城市廣場 嘉定寶龍城市廣場

  今年以來,兩座寶龍城市廣場陸續在七寶、嘉定落地,寶龍地産“深耕上海”的公司戰略得以延續。而從寶龍的業績報來看,這一戰略在今年也取得了一定的成效。

  今年上半年,寶龍地産的物業銷售收入為37.71億元,同比增長24.1%。其中,以上海為中心的長三角區域,對公司銷售收入的貢獻率達到了42%。

  目前,寶龍深耕上海的戰略已基本形成。在上海,寶龍主打社區型和地鐵上蓋商業,選擇性開發標桿精品項目。其中,嘉定寶龍城市廣場是目前區域內唯一的全業態城市綜合體,已經獲得了廣泛的關注;而七寶寶龍廣場作為寶龍地産總部新址,被認為是公司重點打造的標桿産品。截至目前,寶龍地産在滬項目數達到8個,已形成東南西北全面佈局之勢。

  新明集團

  精準定位搶佔先機

  重點項目:新明·KIDMALL

  在購物中心面臨“內憂外患”的今天,能夠另辟蹊徑,就意味著多了一份成功的可能,這就是新明·KIDMALL正在做的。新明·KIDMALL是上海第一個以兒童産業為主題定位的城市綜合體,涵蓋購物、娛樂、酒店等全方位的主題業態,填補了全國範圍內兒童主題城市綜合體的空白。更為重要的是,新明·KIDMALL將近年來被廣泛提及的“體驗式商業”引領到了一個更為細化、更為精準的領域。據了解,位於嘉定南翔的新明·KIDMALL將於11月開盤,推出30-80平方米的商鋪。

  市場思考

  電商並非實體店的“終結者”

  近年來,每到“雙十一”這個時間節點,業內便會響起所謂的“電商威脅論”。但是,電商真的會成為實體商業的“終結者”嗎?

  “電商的衝擊確實存在,但絕不是致命的。”萬達院線副總經理徐躍東表示。

  “商業地産存在地域性,”綠地雲悅坊項目負責人林仲儀説,“像淮海中路、南京西路這樣的地標性商業仍然是無法取代的。”林仲儀續稱,商業地産面臨的最大競爭來自行業內部。“目前,商業地産的開發量有些大,如何在行業競爭中脫穎而出,才是開發商業地産面對的最大挑戰。”

  從這個角度來看,實體商業所面臨的壓力,其實是由於開發商“跟風式”的開發,致使眾多品質和服務均不過關的産品進入市場所造成的。有業內人士認為,電商的出現不過是加速了商業地産優勝劣汰的進程。

  第一太平戴維斯中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮表示,商業地産所面對的壓力,無論是“供應過剩”還是“電商衝擊”,均不能一概而論。

  “目前市場正在經歷分化,優秀的産品和理念在未來仍有價值。”朱兆榮説,“那些實力不足的産品和開發商則很有可能會被淘汰。”

  在“內憂外患”的衝擊下,現有商業地産的競爭將不可避免。而電商所扮演的角色不僅並非是實體商業的“終結者”,還將成為商業地産“精品立市”的最佳催化劑。

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