□地産評論員 孟子諒

　　今年，上海商業地産“遍地開花”。隨著一系列國家級規劃利好的顯現，以及品牌房企“從商”戰略的落地，上海商業地産供應大有“井噴”之勢。而在日益激烈的競爭中，上海商用物業的産品力也在穩步提升，種種利好之下，投資上海商業地産的“機會”正變得清晰可見。

　　商戰升級

　　大牌加速“從商”降低投資風險

　　2014年雖不是各大品牌房企涉足商業地産的“元年”，但在上海，隨著一系列商業産品在今年的落地，眾多品牌房企的“從商”戰略正從幕後走向臺前。

　　萬科在去年便提出了“城市配套服務商”的商業定位，今年，萬科在上海的商業地産佈局再次提速，2049城花、虹橋萬科中心和上海萬科廣場已相繼面市。

　　商業地産佈局在今年明顯提速的品牌房企還有龍湖和新城。今年6月，龍湖·虹橋天街亮相，受到市場熱捧；今年年底，新城地産在一線城市的首個城市綜合體上海新城吾悅廣場也將開放。此外，綠地、華潤等品牌房企在今年均有重要的商業地産項目入市。

　　業內人士表示，品牌房企在資金、管理、品牌等方面的優勢，都將降低投資者的風險。

　　克而瑞研究總監薛建雄就表示，品牌房企雄厚的資金為項目拿地、後續經營等工作鋪平了道路。“與住宅相比，商業項目的地段更為重要。同時，商業地産也更考驗房企的後續管理能力。而品牌房企的資金實力則是這些能力的重要保障。”

　　此外，大型房企的品牌號召力也在一些項目上有所體現。比如今年10月底開業的華潤五彩城，據了解，項目能夠“滿鋪開業”的重要原因之一便是華潤在業內的出眾影響力。

　　潛力升級

　　國家級規劃推進激發城市潛能

　　同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，品牌房企在今年明顯發力商業地産，與上海的規劃利好不無關係。

　　上海社科院房地産研究中心研究員顧建發表示，自貿區、大虹橋和迪士尼的規劃和建設所帶來的利好作用，甚至不亞於當年陸家嘴的建設。目前，大虹橋已經成為了上海西部的經濟引擎，迪士尼已經帶動了川沙、周康等房地産市場的成倍增長，而自貿區則更是國家戰略層面的利好。

　　而在數據層面可以看出，諸多規劃的利好不僅激發了品牌房企搶佔市場的“慾望”，也刺激了投資者積極進入這些區域“掘金”。

　　以區域內可售商用物業較多的迪士尼輻射區域為例，雖然有數據顯示，今年截至目前上海商業地産整體成交顯疲軟，商鋪和寫字樓物業成交均有所下滑，但來自德佑地産的數據則顯示，今年以來，迪士尼輻射的川沙、周康和唐鎮三個板塊商業地産成交量卻達到了10.15萬平方米，較去年同期上漲了41.77%，體現出旺盛的市場需求。

　　品質升級

　　商業地産發展迅猛促産品力提升

　　品牌房企紛紛發力，上海商業地産的競爭正愈發激烈。德佑地産數據顯示，今年1-10月，上海的商辦物業供應量達到418.3萬平方米，同比提升10.16%；而商鋪的供應量為192.4萬平方米，同比提升了26.5%。

　　激烈競爭之下，上海的商業地産正迎來新一輪的迅猛發展，經營理念、後續服務、産品品質等方面均有不小的升級。去年淮海路K11開業後的“火爆”，引發了業內關於“體驗式消費”的思考。今年，新明·KIDMALL便以兒童消費的定位、“親子式”的體驗消費贏得了市場關注。

　　而在後續的服務方面，今年亮相的項目普遍加強了項目後續的招租、運營等服務，進一步保障了投資者的利益。

　　以今年10月底開盤熱銷的綠地雲悅坊為例，據了解，綠地將在交房後提供15年的招租、管理服務。項目負責人林仲儀錶示，“商鋪前15年的經營會比較困難，我們的服務，就是為了將更成熟的物業交到投資者手中。”綠地雲悅坊的産品品質已經得到了市場的積極反饋，在其開盤當天，就有客戶一口氣購入了8套商鋪。

　　除定位和服務外，今年入市的七寶寶龍城市廣場、綠地雲悅坊、新明·KIDMALL等項目的産品面積最低均在20平方米左右，合理的總價控制在降低投資門檻的同時，也提升了産品的競爭力。

　　典型房企商業地産競爭力剖析

　　綠地集團

　　熱銷驗證“地段為王”

　　重點項目：綠地雲悅坊 綠地雲天坊

　　自去年接連佈局北外灘、徐匯濱江之後，今年綠地集團重點的商業項目最突出的特點仍是“地段為王”。

　　其中，綠地雲悅坊位於川沙板塊，不但可以近距離享受迪士尼和自貿區雙重輻射，本地超過30萬的人口也將為項目提供支撐。從目前項目周邊的商業氛圍來看，綠地雲悅坊有望成為川沙板塊的地標性城市綜合體。據介紹，項目一期商鋪開盤當天的銷售額就達到了近2億元，其中，很多客戶都是抱著“看一看”的心態來到售樓處，但卻迅速被項目的價值潛力所吸引，從看房到簽約的時間往往不過一兩個小時。

　　在大虹橋輻射區，綠地也推出了綠地雲天坊，作為“接力”虹橋商務區的生活居住地，項目所在的泗涇板塊目前已吸引包括綠地、金地、保利、建發等眾多大牌房企的進駐，未來將打造一系列的中高端住宅社區。然而，板塊內卻缺乏高品質的商業配套，綠地雲天坊的出現，有望提升整個板塊的商業能級。據了解，該項目將於11月底開盤，目前蓄客狀況良好。

　　寶龍地産

　　深耕上海見成效

　　重點項目：七寶寶龍城市廣場 嘉定寶龍城市廣場

　　今年以來，兩座寶龍城市廣場陸續在七寶、嘉定落地，寶龍地産“深耕上海”的公司戰略得以延續。而從寶龍的業績報來看，這一戰略在今年也取得了一定的成效。

　　今年上半年，寶龍地産的物業銷售收入為37.71億元，同比增長24.1%。其中，以上海為中心的長三角區域，對公司銷售收入的貢獻率達到了42%。

　　目前，寶龍深耕上海的戰略已基本形成。在上海，寶龍主打社區型和地鐵上蓋商業，選擇性開發標桿精品項目。其中，嘉定寶龍城市廣場是目前區域內唯一的全業態城市綜合體，已經獲得了廣泛的關注；而七寶寶龍廣場作為寶龍地産總部新址，被認為是公司重點打造的標桿産品。截至目前，寶龍地産在滬項目數達到8個，已形成東南西北全面佈局之勢。

　　新明集團

　　精準定位搶佔先機

　　重點項目：新明·KIDMALL

　　在購物中心面臨“內憂外患”的今天，能夠另辟蹊徑，就意味著多了一份成功的可能，這就是新明·KIDMALL正在做的。新明·KIDMALL是上海第一個以兒童産業為主題定位的城市綜合體，涵蓋購物、娛樂、酒店等全方位的主題業態，填補了全國範圍內兒童主題城市綜合體的空白。更為重要的是，新明·KIDMALL將近年來被廣泛提及的“體驗式商業”引領到了一個更為細化、更為精準的領域。據了解，位於嘉定南翔的新明·KIDMALL將於11月開盤，推出30-80平方米的商鋪。

　　市場思考

　　電商並非實體店的“終結者”

　　近年來，每到“雙十一”這個時間節點，業內便會響起所謂的“電商威脅論”。但是，電商真的會成為實體商業的“終結者”嗎？

　　“電商的衝擊確實存在，但絕不是致命的。”萬達院線副總經理徐躍東表示。

　　“商業地産存在地域性，”綠地雲悅坊項目負責人林仲儀説，“像淮海中路、南京西路這樣的地標性商業仍然是無法取代的。”林仲儀續稱，商業地産面臨的最大競爭來自行業內部。“目前，商業地産的開發量有些大，如何在行業競爭中脫穎而出，才是開發商業地産面對的最大挑戰。”

　　從這個角度來看，實體商業所面臨的壓力，其實是由於開發商“跟風式”的開發，致使眾多品質和服務均不過關的産品進入市場所造成的。有業內人士認為，電商的出現不過是加速了商業地産優勝劣汰的進程。

　　第一太平戴維斯中國商鋪及零售服務部主管朱兆榮表示，商業地産所面對的壓力，無論是“供應過剩”還是“電商衝擊”，均不能一概而論。

　　“目前市場正在經歷分化，優秀的産品和理念在未來仍有價值。”朱兆榮説，“那些實力不足的産品和開發商則很有可能會被淘汰。”

　　在“內憂外患”的衝擊下，現有商業地産的競爭將不可避免。而電商所扮演的角色不僅並非是實體商業的“終結者”，還將成為商業地産“精品立市”的最佳催化劑。