全市租賃均價環比上漲3% 成交宗數個別區域跌幅達三成

　　一套去年租價為3700元／月的華景新城單位，近日放盤價已高於4000元／月。二手租賃市場需求增加，業主也不失時機地叫高租價。

　　據最新統計數據，廣州全市租賃均價環比上漲3%，然而與此同時，租賃成交宗數全線下滑，個別區域跌幅達到三成。

　　有觀點認為買賣市場近期大旺可能影響租賃市場，不過業內人士認為最重要的還是市場積累了大量盤源導致，預計5月租賃市場價量將穩中有漲。

　　2012年第一季度至2015年第一季度廣州租賃成交量累計增幅走勢

　　廣州的二手住宅租賃量經歷了3月租賃旺季的火爆後，在4月租賃宗數環比有所回落。據中原地産二手成交數據顯示， 4月份廣州全市租金均價是51.9元/㎡/月，環比上漲3%。其中，天河區的租金在本月均穩居榜首，電梯樓租金約66元/㎡/月，環比上漲4.6%；樓梯樓租金約55.8元/㎡/月，環比上漲23.5%。

　　此外，在全市中心六區中，番禺區的樓梯樓租金雖環比上月上漲11.7%，但仍以均價約35.4元/㎡/月成為全市中心六區的“租價洼地”。

　　2015年一季度合富標準租金（廣州）為51.2元/㎡/月，環比2014年四季度上漲1.3%；同比2014年一季度上漲0.6％；與2008年一季度比較，6年上漲了46.3%。

　　合富地産研究院院長龍斌告訴記者：“由於2014年的租金下挫，本次上調後的租金基本與2014年一季度相當。總的來説，2015年一季度的租金上升屬市場的正常調節，為合理波動。”以華景新城陶然庭苑的2房單位為例，2015年一季度的套均租金為3800元/月左右，較2014年四季度的套均總價3700元有所上升，與2014年一季度大致相當。漲價的原因是業主發現看樓的租客明顯增加，就小幅上調租金，部分房源的放盤價高達4000元。

　　租賃成交量：番禺區跌幅最大達三成

　　租客對高價位往往不買賬。中原地産數據顯示，全市中心六區4月租賃宗數全線下滑，與3月相比下跌13.2%，租賃面積環比出現15.1%的跌幅。其中跌幅最為明顯的是番禺區，跌幅達到30.5%，其次是白雲區，跌幅約17.2%。

　　有市場人士認為：“買房成本下降，條件放寬，而租賃成本上漲，一部分邊租房邊觀望買賣市場的潛在買家可能轉買為租。”

　　龍斌認為：“2014年一季度返城高峰較緩慢，2015年一季度，工薪族返城租房的高峰如期而至，消化了大部分的市場需求。積累的盤源充足， 2014年住宅買賣需求萎縮，不少業主轉租待售，租賃盤源增多，增幅兩到三成，同時2014年的租賃需求也明顯下滑。”

　　他發現，由於2014年的住宅買賣和租賃均有不同程度的萎縮，2015年積累的租賃盤源較為充裕，令不少租客較短時間內找到合適的租盤。

　　根據合富置業研究數據，2014年廣州住宅租賃市場交投總體大幅回落，各季度的同比累計增幅分別為：-23.7%、-5.3%、-34.5%和-21.2%。2015年一季度的交投大幅回升。

　　出租回報率：回升至2.7%

　　與2014年四季度相比，大部分板塊的租金穩中小幅上升，但也有變化特別突出的板塊。如東圃—員村板塊的1房單位、江南西—寶崗板塊的1房單位升幅均在10%以上，而荔灣區的3房單位租金卻大幅下調。

　　龍斌告訴記者，由於住宅售價的漲速快於租金，因此近年來出租回報率呈緩慢走低的趨勢。2008年一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%，其後出租回報水準一路下降，2014年二季度的出租回報率僅為2.5%。2014年三四季度，廣州二手樓價小幅回落，而租金則保持平穩，受此影響，出租回報率略微回升，均為2.6%。2015年一季度，住宅售價持續走穩，而租金小幅上漲，租金回報率微幅回升至2.7%

　　從戶型看，1房單位的出租回報率相對較高，平均為3.3%，較2014年四季度的3.1%有所上升。其中天河的天河北以及越秀區、原荔灣等市區較好地段的優質1房單位需求旺盛，出租回報率大部分在3.1%以上。此外，天河、越秀部分舊樓散盤的小戶型單位由於售價不高，出租回報率在3.5%以上。而2房和3房單位的平均出租回報率為2.7%和2.6%，基本與2014年四季度相當。

　　業內人士預測，5月租賃市場租價和成交情況將保持平穩，但目前租價已處於較高的水準，不建議業主繼續漲價。