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廣州4月二手房市場價“起”量“落”

  • 發佈時間:2015-05-06 11:18:00  來源:廣州日報  作者:佚名  責任編輯:羅伯特

  全市租賃均價環比上漲3% 成交宗數個別區域跌幅達三成

  一套去年租價為3700元/月的華景新城單位,近日放盤價已高於4000元/月。二手租賃市場需求增加,業主也不失時機地叫高租價。

  據最新統計數據,廣州全市租賃均價環比上漲3%,然而與此同時,租賃成交宗數全線下滑,個別區域跌幅達到三成。

  有觀點認為買賣市場近期大旺可能影響租賃市場,不過業內人士認為最重要的還是市場積累了大量盤源導致,預計5月租賃市場價量將穩中有漲。

  2012年第一季度至2015年第一季度廣州租賃成交量累計增幅走勢

  廣州的二手住宅租賃量經歷了3月租賃旺季的火爆後,在4月租賃宗數環比有所回落。據中原地産二手成交數據顯示, 4月份廣州全市租金均價是51.9元/㎡/月,環比上漲3%。其中,天河區的租金在本月均穩居榜首,電梯樓租金約66元/㎡/月,環比上漲4.6%;樓梯樓租金約55.8元/㎡/月,環比上漲23.5%。

  此外,在全市中心六區中,番禺區的樓梯樓租金雖環比上月上漲11.7%,但仍以均價約35.4元/㎡/月成為全市中心六區的“租價洼地”。

  2015年一季度合富標準租金(廣州)為51.2元/㎡/月,環比2014年四季度上漲1.3%;同比2014年一季度上漲0.6%;與2008年一季度比較,6年上漲了46.3%。

  合富地産研究院院長龍斌告訴記者:“由於2014年的租金下挫,本次上調後的租金基本與2014年一季度相當。總的來説,2015年一季度的租金上升屬市場的正常調節,為合理波動。”以華景新城陶然庭苑的2房單位為例,2015年一季度的套均租金為3800元/月左右,較2014年四季度的套均總價3700元有所上升,與2014年一季度大致相當。漲價的原因是業主發現看樓的租客明顯增加,就小幅上調租金,部分房源的放盤價高達4000元。

  租賃成交量:番禺區跌幅最大達三成

  租客對高價位往往不買賬。中原地産數據顯示,全市中心六區4月租賃宗數全線下滑,與3月相比下跌13.2%,租賃面積環比出現15.1%的跌幅。其中跌幅最為明顯的是番禺區,跌幅達到30.5%,其次是白雲區,跌幅約17.2%。

  有市場人士認為:“買房成本下降,條件放寬,而租賃成本上漲,一部分邊租房邊觀望買賣市場的潛在買家可能轉買為租。”

  龍斌認為:“2014年一季度返城高峰較緩慢,2015年一季度,工薪族返城租房的高峰如期而至,消化了大部分的市場需求。積累的盤源充足, 2014年住宅買賣需求萎縮,不少業主轉租待售,租賃盤源增多,增幅兩到三成,同時2014年的租賃需求也明顯下滑。”

  他發現,由於2014年的住宅買賣和租賃均有不同程度的萎縮,2015年積累的租賃盤源較為充裕,令不少租客較短時間內找到合適的租盤。

  根據合富置業研究數據,2014年廣州住宅租賃市場交投總體大幅回落,各季度的同比累計增幅分別為:-23.7%、-5.3%、-34.5%和-21.2%。2015年一季度的交投大幅回升。

  出租回報率:回升至2.7%

  與2014年四季度相比,大部分板塊的租金穩中小幅上升,但也有變化特別突出的板塊。如東圃—員村板塊的1房單位、江南西—寶崗板塊的1房單位升幅均在10%以上,而荔灣區的3房單位租金卻大幅下調。

  龍斌告訴記者,由於住宅售價的漲速快於租金,因此近年來出租回報率呈緩慢走低的趨勢。2008年一季度廣州住宅的出租回報率高達4.7%,其後出租回報水準一路下降,2014年二季度的出租回報率僅為2.5%。2014年三四季度,廣州二手樓價小幅回落,而租金則保持平穩,受此影響,出租回報率略微回升,均為2.6%。2015年一季度,住宅售價持續走穩,而租金小幅上漲,租金回報率微幅回升至2.7%

  從戶型看,1房單位的出租回報率相對較高,平均為3.3%,較2014年四季度的3.1%有所上升。其中天河的天河北以及越秀區、原荔灣等市區較好地段的優質1房單位需求旺盛,出租回報率大部分在3.1%以上。此外,天河、越秀部分舊樓散盤的小戶型單位由於售價不高,出租回報率在3.5%以上。而2房和3房單位的平均出租回報率為2.7%和2.6%,基本與2014年四季度相當。

  業內人士預測,5月租賃市場租價和成交情況將保持平穩,但目前租價已處於較高的水準,不建議業主繼續漲價。

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