■ 樓市觀察

　　雖然成交量已經出現回升，但房價只是止跌反彈，並未如成交量一樣“火”起來。可樓市上漲的邏輯就是，成交量先變化，成交價格後變化。從市場一般規律來看，成交量持續增長3至6個月後，房價必漲。

　　五一小長假剛過，關於一線城市房地産市場回暖的新聞，便撲面而來。

　　至少從媒體輿論層面，已經確認了一線城市步入新一輪上漲通道。去年年底，市場多數意見還對樓市持悲觀或謹慎態度，想不到半年多後，便快速達成了共識。

　　幾組4月的一手房數據正在説明樓市隨著夏天的到來而火熱起來。北京商品住宅成交面積環比上月增長48%，同比去年增長23%。上海成交面積環比增長59%，同比增長63%，成交均價為29422元/平方米，同比上漲13%。廣州成交面積環比增長49%，同比增長22%。

　　而4月的二手房表現更加搶眼。北京二手住宅網簽17191套，創近25個月新高。上海二手房成交3.6萬套，環比增長63%，同比增長109%，這一驚人的成交量僅次於2013年3月樓市末班車所導致的7.05萬套的歷史頂峰，成為歷史次高點。

　　樓市成交量只能用一個字來形容：火。

　　當然，雖然成交量已經出現回升，但房價只是止跌反彈，並未如成交量一樣“火”起來。可樓市上漲的邏輯就是，成交量先變化，成交價格後變化。從市場一般規律來看，成交量持續增長3至6個月後，房價必漲。而且，數據表明，在市場步入上行通道的前半段，量增勢頭，明顯強于價漲；而進入後半段時，量縮，價格反而會加速上漲。

　　最近的一個案例就是在2012年，當年一線城市和部分二線城市的二季度開始成交量持續大增，價格止跌小漲；2013年成交量收縮，但價格漲幅遠大於2012年。

　　房價指數能比較準確地反映房價短期變化。全國70個城市的房價指數表明，今年3月70城房價平均環比下跌0.2%，而2月時環比下跌0.5%，也即跌幅明顯收窄，而1.2%的最大跌幅出現在2014年8月。按此趨勢推測，今年二季度必定迎來房價止跌反彈的“拐點”，其中5月的可能性較大。但一線城市的平均房價，早在去年12月便已上拐，其後盤整，今年3月漲幅擴大至0.2%，可以説一線城市房價率先翻紅，其中深圳為全國的領頭羊。

　　而中指院的百城房價指數顯示，全國100個城市新建住宅平均價格為10522元/平方米，環比微跌0.01%，跌幅較上月縮小0.14個百分點；易居中國研究的中國城市住房價格288指數顯示，2015年4月指數值與上月基本持平，環比下跌約0.01%。

　　這些數據共同印證了一點:全國主要城市的房價正在經歷由下跌向上漲的轉換，其中一線城市已經完成。

　　推動市場復蘇的因素，主要是政策與貨幣的“雙重放鬆”“雙輪驅動”。去年二季度開始地方紛紛救市，“9·30”央行與銀監會放鬆房貸，今年3月政府工作報告罕見地提出支援改善性購房需求，其後六部委分別抱團出了三個新政，加大支援自住性購房的力度。另外，去年11月以來，兩次降息、兩次降準，標誌著貨幣放鬆，這有助於商業銀行發放房貸。只要這兩個驅動因素不發生方向性變化，則一線城市樓市將持續回暖，而二三線城市也會有所跟進。2015年全國樓市出現復蘇，整體強于2014年，已成定局。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）