□地産評論員 孟子諒

　　板塊看點

　　數據顯示，今年截至目前，周康和泗涇板塊在剛需、首改類板塊中表現突出；而不夜城和龍華板塊則在今年高端産品的成交中排名靠前。這些板塊因何能夠“突出重圍”，未來，他們又將會有怎樣的表現？

　　{ 不夜城板塊 }

　　新興的高端住宅標桿區域

　　不夜城板塊正經歷著新與舊的交替蝶變，上海中原地産研究諮詢部高級經理盧文曦表示，該區域曾經的賣點是生活配套較為成熟。但隨著中海、農工商等大牌房企的高端項目陸續建成，板塊也在其帶動下加速質變。隨著各項規劃建設的落實，不夜城的居住價值有望得以重估。

　　{ 周康板塊 }

　　居住價值升級進行時

　　有數據顯示，在2014年樓市整體盤整的前提下，周康的一手住宅成交均價卻上漲了14.6%。盧文曦認為，周康房價的上漲反映了區域內樓盤整體素質的提升，未來周康有望成為浦東改善型樓盤的重要聚集地。

　　{ 龍華板塊 }

　　濱江豪宅區有望再升級

　　龍華板塊的重點在徐匯濱江，隨著徐匯濱江文化産業基地的日益成熟，板塊已經成為了又一個濱江豪宅區。雖然目前區域內新建商品住宅的成交均價已達到7萬元/平方米之上，但有業內人士認為，受益於高素質人口的不斷導入，該板塊的均價在未來還有進一步提高的可能。

　　{ 泗涇板塊 }

　　“大虹橋”配套住宅區

　　相比其周邊同為大虹橋和佘山輻射區的徐涇、趙巷等板塊，泗涇“價值洼地”的格局已然形成。去年下半年，金地自在城、保利翡麗公館等樓盤受到了大量購房者的追捧。業內人士認為，隨著虹橋商務區的逐漸成熟，泗涇有望成為其最大的居住“配套”區。

　　新政助推樓市復蘇

　　從3月底開始，樓市新政連續落地，市場反應可謂“激烈”——不但房企信心得以提振，購房者的入市步伐也明顯加快。

　　德佑鏈家市場研究部數據顯示，上海新建商品住宅成交量連續兩周攀上高位，在此前一週環比上漲29.7%，成交量達到28.4萬平方米之後，上周的成交量再次環比上漲了31.7%，達到37.5萬平方米高位。而在個盤表現上，大寧金茂府、日月光伯爵天地等樓盤也在近期廣受市場追捧，熱銷不一而足。

　　經歷一季度的低迷後，上海樓市是否將就此進入上行通道？

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示，“目前貨幣和樓市調控政策雙重驅動、雙重放鬆，可以加快樓市的復蘇和回暖，在這種寬鬆的大背景下，房地産市場繼續復蘇的前景較為明朗。”

　　而“量增”之後，“價漲”似乎也“箭在弦上”。

　　雖然業內人士普遍認為上海樓市當下並不具備價格大幅上漲的條件，但如果成交量能夠進一步回暖，價格的水漲船高或將成為未來一段時間內的“較大概率”事件。

　　“從過往歷史看，降準與降息等金融政策往往會成為房價的‘推進劑’。”DTZ戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏表示，“從政策的力度來看，目前的政策調整或許只是一個開始。但僅就目前的政策環境來看，今年房價上漲5%-10%並不意外。”

　　楊紅旭也建議，有需求的購房者應抓住目前的入市機會。

　　上海依舊“穩健向上”

　　橫向比較來看，近期以上海為代表的一線城市房價環比出現反彈，入市“窗口效應”明顯。

　　國家統計局近日發佈的數據顯示，3月70個大中城市環比房價總體趨穩，而城市間繼續分化。其中，一線城市平均房價環比由降轉漲，二三線城市的平均房價則環比降幅收窄。

　　以上海為代表的一線城市，正因其穩健特質，不斷為購房者“堅定信心”。

　　“購房者對於入市時機的判斷，建議不應太過關注價格。”知名房地産專家蔡為民表示，“對於一線城市的不動産，有需求就要抓緊出手。因為即便是去年的市場狀況，上海的平均房價也仍保持著總體上漲的趨勢。”

　　而上海在全國房地産市場中的城市優勢，在2015年仍有繼續“升級”的趨勢。

　　隨著虹橋商務區進入發展加速期、上海迪士尼即將“開門迎客”以及上海自貿區的擴區計劃得到批復，上海對於人口的吸引力正變得更強。

　　上海社科院房地産研究中心研究員顧建發認為，儘管限購尚未解除，但一線城市強勁的經濟實力決定了其人口凈流入的特徵，持續旺盛的樓市需求將成為這一輪樓市復蘇的主導力量。

　　精工戰略“取悅”買家

　　雖然市場回暖的共識已經形成，但房地産行業一味追求“規模化”的時代卻也已經過去了。有業內人士認為，從去年開始，市場環境發生了明顯的變化，相信未來的房地産市場中，買方市場的特徵會越來越明顯。

　　“春江水暖鴨先知”，最先意識到這一市場變化的，正是開發商。

　　近期，保利的“5P戰略”和恒大的“無理由退房”成為市場討論的熱點。“炒作”也好，“責任感”也罷，其背後可以看到的是，龍頭房企們的這一系列重大決策，已經將購房者的利益擺在了首位。

　　事實上，房企著力於對購房者需求的滿足，並不僅僅停留在戰略層面。今年以來“熱銷”的樓盤，無不體現著“精工”特質。

　　以4月18日開盤並熱銷的大寧金茂府為例，該項目在去年便通過英國綠色建築評估標準（BREEAM）的認證。筆者現場了解到，項目所採用的科技産品與以往在裝修時安裝的“外設”不同，毛細管網、新風系統、獨特的玻璃和管道材料，都是在項目建設之初便已經進行了設計的元素，以達到“實用”的目的。

　　而在今年連續奪得板塊“銷冠”的經緯學府陽光家園也將業績歸功於産品的升級。項目銷售人員介紹稱，“我們分析了前幾期産品的客戶構成，發現新婚夫婦是主要的目標客群。因此在設計上，本期産品採用了更具‘成長性’的升級戶型，能夠給業主未來的生活提供便利。”

　　行業“換檔”之後，市場的“玩法”也在變。對於開發商來説，未來的上海樓市不是“勇者贏”，而是“智者勝”。更貼合購房者需求的産品、更精細的産品打造，才能成就樓市裏的下一個“熱銷標桿”。