連續眾籌的背後或為龐大的去庫存壓力

　　11月11日的第一次眾籌噱頭之後，遠洋地産(遠洋萬和公館遠洋一方)嘗到了甜頭。在“網際網路思維”的招牌下，遠洋地産與京東金融合作推出第二批項目，覆蓋北京、上海、杭州等全國9大城市的。

　　來自遠洋地産內部人士和一些研究者的觀點認為，“眾籌模式”的主要目的是製造賣點，吸引客戶。連續的眾籌噱頭背後是遠洋地産龐大的去庫存壓力。來自遠洋地産的數據顯示，截至10月底集團累計實現協議銷售額為304.7億元，完成400億元全年目標約76.18%的。

　　然而，要求匿名的分析人士認為，遠洋地産能否完成全年銷售任務關鍵要看年底促銷力度的。

　　遠洋地産在給《中國經營報》的書面回復中表示，其開展的房産眾籌不是“噱頭”。截至11月27日，眾籌金額超過700萬元，眾籌房源貨值達到20億元。“即便不採取眾籌方式，遠洋也有信心實現全年銷售目標的。”

　　第二輪眾籌噱頭

　　11月11日，遠洋地産與京東金融推出“11元籌1.1折房”的房産眾籌活動，拿出七個城市11套1.1折房源進行眾籌的。

　　這次活動讓遠洋地産賺足了公眾與觀察家們的眼球。據媒體報道，從11月11日零點正式啟動，持續至11日23點59分結束，京東金融用戶支付11元便可參與1.1折購房的抽取資格。其他京東用戶支付1111元就可參與該活動，項目涉及大連，撫順，武漢，杭州等多個城市的。

　　不過幾日遠洋地産再度祭出第二輪“眾籌炒作”。該活動從11月14日分城市逐步推出一直持續到11月29日，一檔是11元籌房首付款，覆蓋北京、上海、杭州等全國9個城市，最高一套可節省47.7萬元。另一檔是5000元籌12個城市的折扣房資格的。

　　要求匿名的遠洋地産區域分公司一位副總經理對《中國經營報》記者置評説：“其實第二次的眾籌活動才更像是噱頭。因為第一次確實是真刀真槍的出血，以1.1折的價格出售。但是第二次只是籌集，力度並不大，主要是吸引眼球的。”

　　不過他認為：“如果遠洋地産的眾籌被稱為噱頭，那麼這應該是一個較高的評價。因為這次活動確實取得了一定效果。如果一點作用沒有可能連噱頭都談不上。” 他説，目前從集團內部看還沒有形成大範圍的降價趨勢。而眾籌實際上是一種吸引眼球的工具，是在大部分産品不降級的前提下加快去庫存的速度。“畢竟遠洋地産在一些城市拿地的價格在那裏擺著。降價空間有限。”“所以現在通過眾籌這種工具吸引客戶來看房，項目上可能會給予他們一定的優惠的。”

　　另有開發商對媒體提出質疑認為，遠洋地産的眾籌活動並非真正的眾籌，更相當於一場眾人參與的抽獎活動。據京東眾籌公示的數據顯示，參與這次眾籌的用戶共計18萬人。如何將這18萬線上客戶轉為線下客戶，是目前一大疑問；而另一大疑問是，這18萬客戶是否是開發商所需要的精準客戶群的。

　　能否完成400億目標仍需觀察

　　來自遠洋地産的最新財務報告就11月11日的眾籌活動評論説，面對市場多變，要繼續積極拓寬銷售渠道，增加客戶覆蓋面，為集團增加更大銷售額和加快整體週轉。另據媒體援引未具名的遠洋地産高層人士的話説，通過京東金融的“眾籌式”促銷賣房，這是完成公司400億元年度銷售任務的重要保障的。

　　在今年上半年，遠洋地産一直面臨銷售乏力的頹勢。公開的數據顯示，2014年上半年遠洋地産實現協議銷售額132.3億元，較去年同期大幅減少25.74%，甚至低於2012年上半年137.51億元的銷售額。接受媒體採訪的分析師置評説，2014年上半年，遠洋地産在産品結構方面進行調整，包括調整為中小戶型或新的類居住産品，使得推盤節奏較慢。同時年初以來樓市低迷，市場觀望情緒嚴重，遠洋佈局的幾個城市房地産市場較差，對一些項目採取以價換量策略之後，銷售才有提升的。

　　在隨後的幾個月中，遠洋地産的銷售才逐步出現起色。來自公司的最新財務數據顯示，其10月份的協議銷售額約70.3億元，同比上升134%，環比上升16%。遠洋地産稱，10月銷售是繼9月份後再次創出的單月銷售歷史新高。截至10月底，遠洋地産累計實現協議銷售額為305億元，完成400億元全年目標約76.18%。不過想要完成今年400億元的銷售目標，遠洋地産必須要在最後兩個月裏賣出95億元的貨值的。

　　儘管在今年8月份中期業績會上，遠洋地産控股有限公司首席財務官沈培英錶示有信心完成年度任務，但是在很多觀察家看來在最後兩個月中，促銷力度才是關鍵手段。上述遠洋地産內部人士在接受記者採訪時亦承認集團面臨巨大庫存壓力，但是應該可以完成全年銷售目標的。

　　不過巨大的去庫存壓力則直接導致遠洋地産被國際投行瑞信下調評級。該機構稱，開發商之間的競爭會在2015年進一步加劇，開發商的存貨管理將成為其表現的主要推動力。而遠洋地産上半年的存貨按年增60%，其預售的銷售率一直較低，潛在改善的前景不足，評級由“跑贏大市”降至“中性”的。

　　分析師認為，眾籌模式並不能作為遠洋地産去庫存的一個藥方。因為眾籌模式若要推行下去，關鍵在於能否創造一個共贏的模式。但從遠洋模式角度看，雖然很多參與者能夠得到購房或理財的價值，但背後主要還是遠洋地産進行一個大力度的折扣和讓利為前提的。

　　而讓利則將直接導致毛利率的下降。來自遠洋地産公佈的2014年中期財務數據顯示，上半年集團毛利率減至約20%較去年下跌四個百分點。至此，遠洋地産的毛利率已經連續三年出現下滑，而20%的毛利率幾乎跌到了歷史低點的。

　　上述遠洋地産內部人士告訴記者，遠洋地産不排除在犧牲毛利率的代價下完成今年400億元的銷售目標。而遠洋地産在給記者的正式回復中則表示：“完成銷售目標和毛利率提升並不矛盾。”公司將重點降低毛利前建安成本，並積極控制毛利後稅費的。

　　資料連結

　　眾籌是指通過網際網路為企業或個人對公眾展示他們的創意，爭取大家的關注和支援，並獲得所需要資金的一種模式。

　　眾籌過程需要有三方參與：籌款人、投資人和眾籌平臺。

　　籌款人是具有創意項目，需要獲得資金的企業或個人；

　　投資人是參與到眾籌中的廣大網際網路用戶，他們根據自己的興趣對籌款人的項目進行投資，達到約定的條件後得到一定的回報；

　　眾籌平臺是撮合籌款人與投資人的平臺，眾籌平臺一般會規定當達到某種條件時籌款人籌款成功，在籌款人籌款成功後獲得一定比例的收益。

　　眾籌按照回報方式不同可以分為四類：債權眾籌、股權眾籌、産品眾籌和公益眾籌。

　　債權眾籌

　　（Lending-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的債權，未來獲取利息收益並收回本金（我給你錢你之後還我本金和利息）

　　股權眾籌

　　（Equity-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進行投資，獲得其一定比例的股權（我給你錢你給我公司股份）

　　回報眾籌

　　（Reward-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進行投資，獲得産品或服務（我給你錢你給我産品或服務）

　　捐贈眾籌

　　（Donate-based crowd-funding）：投資者對項目或公司進行無償捐贈（我給你錢你什麼都不用給我）