■本報晚報首席記者 江海

　　將自己的房子通過仲介賣掉，過戶已兩月，房款卻杳無音訊；將一套房屋出售，找一家房産經紀服務有限公司見證，交易結束後對方卻遲遲不給予退款……遇到這樣的情況，相信每一位買房或賣房者，都將非常鬱悶。而近期這樣的情況卻連續發生在福州二手房市場上，嚴重影響了房産仲介企業在市民心目中的印象。

　　那麼，福州房産仲介企業可信不可信？市民又要怎樣才能辨別那些打著“仲介”旗號，實際上並不是真正以促進房産安全交易為目的，而是另有所圖的“偽仲介”呢？1 不少市民遭遇“偽仲介”損失大

　　佳盟房産、麥園房産、誠業房産、樂居佳房産、韆鞦家園網……和這些房産“仲介”打過交道的市民，很多都有説不出的苦頭。

　　福州一市民2013年4月通過仲介福州佳盟房産經紀服務有限公司挂售了一套房子，8月份的時候，就已將産權證過戶到買家名下，但半年過去，還有40多萬元的房款仍然杳無音信。無獨有偶，今年2月份，市民莊先生要將一套房屋出售，買家便找了福州佳盟房産經紀服務有限公司見證。交易前，莊先生交了5萬元訂金，交易結束後可以退還41000元訂金，而對方卻遲遲不給予退還。莊先生説，據他了解，像他一樣拿不回訂金的客戶不在少數。

　　很多人拿不回的錢，近期都很難拿回來了。業內人士透露，佳盟房産共挪用客戶購房資金達900多萬元，都是利用協助各加盟的門店商，成交的二手房交易單辦理後期手續費，來實現民間放貸收取高利5分到6分的利息，導致資金流斷裂，客戶款項至今無法挽回。

　　這樣的例子近期還有不少。實際上，麥園房産、誠業房産、樂居佳房産、韆鞦家園網等幾個小仲介，近期都發生了卷款潛逃事件，都是將客戶購房款挪為他用。此外，還有一家網際網路公司，利用網路和低佣金吸納客戶房款資金，對員工沒有招募標準，沒有專業要求，被認為存在很大的買賣交易風險。2 “偽仲介”衝擊榕二手房市場秩序

　　房産仲介是指為房産買賣雙方達成銷售和購買而建立的一個平臺機構，並有為買賣雙方保證安全交易的義務。房産仲介有直營為主的公司、加盟為主的公司以及個體經紀人。

　　福州市房地産仲介行業協會人士表示，福州房産仲介行業發展近20年，如今福州老百姓對仲介的認可度越來越高。

　　但是，不可否認的是，近期隨著市場的變化，部分市民又對行業産生了質疑與擔憂。而這些負面情緒的産生，源於行業中各種“偽仲介”開始冒出——隨著行業準入門檻越來越低，經營模式也是越來越多，再加上電商概念對這個有著傳統積累行業傷害式地衝擊，使行業內部發生了混亂裂變。3 “偽仲介”靠吸納資金玩“錢生錢”

　　那麼，什麼是“偽仲介”呢？

　　所謂的“偽仲介”，具有如下特徵：公司總部運營多以加盟門店為主，不以居間服務收傭為盈利目標來源，以吸納客戶保證金及購房款為目的實現金融擔保業務或民間融資借貸；或是炒樓、炒股、基金投資等為主盈利，“羊毛出在豬身上”用來形容正合適。

　　業內人士更是一針見血地指出，“偽仲介”是指總部不以房地産仲介服務為根本，而以其他仲介門店“挂靠”連鎖（美其名“加盟”而非直營或特許經營）為前提的“仲介”。“偽仲介”市場的表現形式，往往是以“××擔保公司”，“××電商”為總部，吸納個體仲介挂靠，仲介費收入全部返還門店，還為挂靠門店提供客戶資金利益返傭，總部是以吸納客戶資金運作金融産品或放高利貸來牟取非法利益。它們往往要求客戶將資金存入仲介總部，以各種辦法延長保證金、購房款退還時間；簽約不以保證交易安全為目的，導向資金走向的簽約目的。

　　相比之下，正規仲介公司則是由總部投入招募、培訓資源、對經紀人門店大力監管，簽約提供安全、透明的保障風險，以居間服務收取佣金為主要盈利收入，不斷搭建讓客戶安全、便捷的交易平臺。具體來説，正規房産仲介企業有如下特點：1.合同規範，資金實現銀行監管；2.注重員工專業素質和道德標準，保障提供交易資訊的透明性；3.注重品牌與口碑，對交易風險較大的單子拒絕簽約；4.受到政府媒體認可，行業協會頒發的星級仲介機構，持有行業上崗證；5.保護行業土壤，自律行為以保障行業健康發展。總之，“真仲介”所有門店都是總部直營或總部特許他人經營；總部收入是通過總部為門店提供系統服務而換來的佣金分成；使用的是一整套門店運營、企業文化、培訓會議等系統。目前，福州正規房産仲介有驪特、雙安、家天下、朝陽、中琦、南新和名嘉房産等等。4

　　福州市房地産仲介行業協會人士表示，識別“偽仲介”，賣房者和買房者都應該知道這幾件事情：

　　仲介行業健康發展的前提是能有佣金保證利潤。因為正規仲介經營有很多成本：門店裝修、員工素質培訓（半年以內經紀人沒有産能，無法獨立服務客戶，需要老員工或點鐘協助）、後期權證人員的投入和薪資培育、各種行銷費用開支（網路、公關、業務工具等）、公司基礎設計硬體軟體投入等等。此外，還有各種風險計提，如各種個人信用風險、辦單風險、政府政策風險，如限購限貸、無預警提高稅費及員工犯錯風險等。

　　在這方面，市場上是存在反面教材的：幾年前，溫州房産仲介收費0.6%，仲介沒有佣金利潤，就利用平臺和專業知識參與炒樓和賺差價。而不以正規的佣金收入為盈利收入的仲介公司，基本存在貓膩；一定傷害或冒著傷害客戶利益為出發點。

　　另外，需要客觀看待一套房子的成交過程。仲介公司並非偶然帶看一套房子就能實現成交，每套房源背後都是每個仲介公司長久的經營所保留的關係。在房源背後，往往花費一個經紀人推薦、包裝，甚至整個公司的行銷力量，獲取房東信任的背後非一個經紀人可以完成，這期間動用的資源包括店經理，甚至區域經理。一個經紀人平均帶看70組才能完成一個交易，每個月有50%以上的房産經紀人面臨沒有成交的零提成風險。而且，客戶委託也相同，不是所有經紀人都可以馬上為其配對適合的房屋，甚至不專業經紀人，還會大量花費客戶的時間，帶看低效和無效的工作，增加客戶選擇煩擾甚至干擾，把客戶引入本不是他適合的房屋，這樣的成本浪費往往看不到。從實際情況看，一個專業經紀人的練就，需要1年到2年，而經紀人公司還要冒很大的人員流動風險對其進行投入。所以，大部分的客戶看到的僅僅是一套房子的交易完成，沒有看到這個簡單的成交背後的鏈條。因為貪圖小利忽視了所有仲介公司付出的背後價值，甚至讓自己陷入交易漩渦之中。5 榕房地産仲介行業協會將規範行業秩序

　　在這種市場環境下，要怎樣才能維護房産交易雙方的合法權益呢？針對這一現狀，福州市房地産仲介行業協會表示，今後將從三個方面進行改進：

　　一、針對“偽仲介”公司總部，將要求“偽仲介”公司總部對所有的加盟商負責，對所有的加盟門店職工負責，對他們提供系統的、完善的、有力的招聘和培訓支援，並且絕對不能將客戶的資金投資在其他金融領域或放高利貸，牟取不正當利益。

　　二、針對“偽仲介”加盟商進行勸導。因為很多“偽仲介”的隱蔽性很強，或者在加盟條件上給予了加盟商百分百甚至以上讓利的誘惑，導致很多小仲介因加盟商利益驅使而誤入歧途。2014年底，福州佳盟房産就出現了資金斷鏈事件，導致客戶和加盟店利益均出現了不同程度的受損。總部為加盟店提供全面系統的支援，這是有巨大成本的，提取佣金分成是合理的，如果百分百讓利的話，最終有可能“賠了夫人又折兵”。

　　三、為了更好地維護顧客權益，福州行業內部馬上將制訂一整套完善的“星級評選制度”，針對現在的會長、副會長單位、常務理事單位和理事單位中，真實從事提供房地産仲介服務的給予五星、四星、三星牌照，統一張貼于仲介門店內部，消費者可以馬上辨別。另外，消費者在購房賣房過程中，還可以去仲介品牌總部看看，認準“誠信企業”“著名商標”“品牌企業”等政府有關部門的榮譽認證。