“3·30新政”出臺，支援鼓勵居民合理改善換房的導向十分明確

　　聚焦“3·30”新政

　　市場反應

　　“3·30新政”出臺，政策支援鼓勵居民合理改善換房的導向十分明確。由調查情況看，“3·30新政”對市場的影響主要有兩方面：一是心理影響。振市場信心，消減此前的猶豫、觀望情緒，提升買家的入市積極性。二是實質性影響，直接降低換房買家的入市門檻(二套房首付降至四成；還清貸款可三成)。預計4月份以及“五一”期間，二手樓市持續向好將會是大概率事件。 文/圖：廣州日報記者 王荔玨

　　仲介視點：最佳入市時機已過去

　　合富置業相關人士表示，從市場反映情況看，政策出臺後首周，二手客的到府量、看樓量增加了三成左右；其中不少為換房需求；其次是營業稅“五改二”。盤活了部分次新房，令市區偏緊的供求關係有所緩和。降低次新物業的稅費成本，也會吸引部分買家一手樓市回流；同時促使計劃“賣一買一”的準買家順利實現住房的交換流通，激活市場需求。總的來説，“3·30新政”，降首付、降稅費，切實地降低了買家的入市門檻，其中改善置業需求更受惠，市場信心明顯恢復。由近期市場情況看，政策效應立竿見影，二手樓市人氣和交投均增加了三成左右。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰指出，房地産市場的轉向通常與政策相關聯，2015年第一季度在銀行信貸放寬、稅費減免雙重利好“夾擊”下，市場交投活躍度逐步提升，雖不能説是“反轉”，但階段性回暖已成定局。滿堂紅市場研究部統計數據顯示，2014年第一季度至今共5個季度，其中2014年第三、第四季度的廣州二手住宅成交均價皆出現環比下跌現象，第四季度為19989元/m2，連續兩個季度累計下跌2.9%，兼且今年第一季度均價同比升幅也只有2.9%，遠低於往年第一季度的同比升幅。而二手住宅套均總價則在2014年第三季度出現“相對低點”，為152.62萬元/套，環比下跌4.6%，到今年第一季度重新回升至157.23萬元/套。

　　周峰認為，最佳的入市時機已經過去。因營業稅的“5改2”政策是在2015年3月31日才開始實施，在過去半年時間，市場只是圍繞著銀行信貸方面“做文章”，在有效需求未得到完全釋放的前提下，小業主即使不願意降價賣房，也不會隨意升價。換句話説，有充裕資金且又有購房資格的準客戶，在2014年第四季度至2015年3月初，特別是2015年春節前後入市，都算是覓準了最佳時機。所謂“最佳”，即遇到同類競爭較少，同時也能通過仲介人員有效壓價，今年1~3月客戶成功壓價空間依次為5.9%、5.3%、4.9%。

　　而在今年3月之後，隨著有入市意願的有效客戶數量逐步增多，可以壓價的空間也越來越少，就算客戶節省了部分營業稅成本，但由於業主的陸續反價，最終也會導致其他與總價有關的契稅、個人所得稅等成本有所增加。當然，只要能在“穗六條”放鬆前繼續看房，準買家還是比較容易找到合乎心意的物業。

　　“五一”料新盤搶客

　　令部分買家難抉擇

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌預計，4月份以及“五一”期間，二手樓市持續向好將會是大概率事件，換房需求活躍度也會繼續提升，總價300萬元以下、90~120平方米三房將受熱捧。不過，二手市場也不宜盲目樂觀，目前入市買家多為看樓超過3個月的舊客；新收客源雖然也明顯增加，但新客對市場認知相對較淺，大部分在一、二手物業間搖擺游離。4月份及“五一”期間，新貨推售力度將明顯加大，客戶選擇多樣，預計買家對一、二手物業對比、決策時間將會拉長。

　　據合富輝煌研究部數據，3~5月，全市新推貨量將達2萬套，貨量較為充裕。隨著“筍盤”快速消化，樓市供求關係或會有所趨緊，二手業主心態隨之轉強，不排除部分市區優質單位小幅提價，總體價格或穩中溫和回升。據合富標準指數顯示，2014年廣州二手住宅盤源供應量高位平整，而網簽量相對起伏不大，供求關係相對平緩；2015年3月份以來，隨著網簽量快速攀升，盤源總量微幅回落，顯示供求關係略有趨緊。

　　一季度網簽同比增8%

　　廣州二手樓市一季度總體表現良好，網簽6869套，同比2014年增8%。統計數據顯示，2015年1~2月份，廣州二手樓市保持2014年年底以來的良好運作態勢，交投同比2014年同期大幅增加，總體呈現“淡季不淡”。

　　進入3月份，廣州二手樓市活躍持續回升。1~3月正常日網簽量大多圍繞120套上下浮動，浮動區間在100~150套之間。3月30、31兩日網簽均迅速衝高至200套，主要受“‘3·30新政’+月底仲介公司追業績+3月傳統旺季”三方面因素疊加影響。4月1~3日，二手網簽回落至160~170套左右，較正常月份(1月份)的日均網簽(120套)上升約三到四成，主要是“3·30新政”的持續利好帶動。

　　4月中旬網簽激增

　　“五一”二手旺市可期

　　4月中旬廣州二手住宅網簽量呈爆髮式增長，一舉衝破千套大關，一個月內兩度刷新最高成交紀錄。據“陽光家緣”公佈數據統計，4月13日~19日全市二手住宅網簽量套數環比4月6日~4月12日上升48%，中心區天河、海珠以及週邊番禺、花都、增城等，升幅均超過五成。

　　龍斌分析，“3·30新政”、房貸鬆動等政策效能釋放，市場信心恢復，新貨推售力度較往年減弱，二手買家入市節奏加快，“清明”的影響結束，買賣雙方的注意力重回樓市，交易意願增強。

　　新政利好下業主漲價5%

　　營業稅新政後，普通二手住宅免征營業稅的年限“5改2”，市中心二手住宅佔主導的區域，證滿2年的房源對買家的吸引力較之前有所增加，不過，業主因看好後市而心態轉強，議價空間較新政前大幅縮減，更出現部分業主漲價的現象。

　　據合富置業祈福四分行主管李城開表示，祈福新村證已滿2年但未滿5年的物業，業主得知營業稅新政消息後不少都反價5%，由於新政前這類物業的營業稅等稅費支出一般都是由買家承擔，因此，新政後即使業主反價5%，對買家來説，投入的購房資金總額幾乎沒有變化。

　　促觀望買家加快入市

　　“3·30新政”出臺後，單週二手網簽量屢創高峰的情況，在一定程度上亦是買家入市意願提升的直接反映。由於擔心後市樓價走高，一些之前因觀望而持幣待購的一次性付款購房買家，在新政後明顯加快了入市步伐。

　　合富置業成交數據顯示，“3·30新政”後一次性付款購房比例從新政前的31%上升到38%。合富置業市場經理梁燕明表示，在“3·30新政”後出現的一次性付款購房個案，多達51%的買家是改善型換房客，而首次置業者一次性付款購房個案比例佔35%。分析新政後加快入市的一次性付款購房個案，可發現成交最多是價格在100萬~200萬元之間的物業，成交佔比多達37%。

　　此外，總價100萬元以內的低總價物業，相當受持幣待購的一次性付款購房者青睞，約佔同類購房個案的22%。