□本報記者 幹國榮 見習記者 張峰

　　3月開始的一系列政策形成了救市組合拳，並隨之在房地産銷售市場上取得了明顯的成績。而4月也已接近尾聲，回暖的餘熱還沒有結束，央行又再次降準，據統計，杭州主城區商品房成交量自春節後已經連續8周上漲。樓市各大板塊都蠢蠢欲動，其中北軟板塊橫跨主城區和余杭區，雖然面積不大，但是開發商和樓盤眾多，競爭之慘烈相比城東新城有過之而無不及，北軟板塊內的一眾大鱷盤踞已久，萬科、濱江早已開售，融科、越秀、萬通等項目也都已近結頂，遠遠看去，林立的高層建築已經在這裡拔起，一個新的大型居住區正在形成。

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　　居住條件日益成熟

　　石祥路以北、運河以西、莫幹山路以東、勾莊以南，這個區域就是最初的祥符板塊，憑藉留石和上塘兩條快速路，可以最快速地與其他板塊實現無縫對接，交通十分便利。

　　後來隨著天堂矽谷——北部軟體園的蓬勃發展，這裡又慢慢變成了人們所熟知的“北軟板塊”。相比其他新區，北軟板塊橫跨余杭、拱墅兩區，在能夠享受到主城配套的同時，自身規劃還在不斷落地。橋西的運河天地、石祥路沿線的歐尚超市、奧特萊斯等商業綜合體等商業項目都在兩公里圈內。

　　萬達廣場的開業又在這裡加了一把火，“萬達商圈”也逐漸被人們所提及。除此之外，萬科項目還有8000平方米的宸天地商業配套，這個板塊的居住條件已經日漸成熟。

　　一個“北軟”兩個區劃

　　細分來看，這個區域的樓盤其實又可以分為兩種：主城區的樓盤，余杭區的樓盤。

　　離萬達最近的幾個項目都是拱墅區的，德信曉宸和天鴻香榭裏以及華盛達閱城已經是尾盤了，而方正禦星和寶嘉譽峰也賣了大半，隨著時間的推進，這些早期對手之間的爭鬥已經慢慢淡出視線，大家似乎更願意靜靜享受樓市的春天。

　　而以祥園路為界往北，咫尺相隔，已經邁進了余杭區境內，該片區域在東吳路、杭行路連通之後，同樣能非常便捷地享受到萬達CBD帶來的優質配套。但由於行政的劃分，在醫療、教育等配套上比較薄弱，雖然前不久杭州已經明確出臺了同城一體化的政策，但要和主城區接軌，仍有一段很長的路要走，因此這裡與拱墅區的幾個盤相比，單價少了近5000元，價格的優勢也讓不少人選擇這裡。

　　雖然同處於北軟板塊，但余杭區這幾個項目的客戶群主要是北軟、三墩、運河廣場等區域內的新杭州人，相比方正和寶嘉，這些客戶要更偏向於剛需，這部分購房者由於資金並不算充裕，因此對於樓市價格變化往往更加敏感，因此密集的同類産品，給了購房者很大的選擇空間，而且區域內的價格，在激烈的競爭下想要上漲也並不容易。

　　北軟板塊的余杭區域樓盤，現在主要有萬科北宸之光、濱江萬家名城、融科璦頤灣、越秀星匯尚城、萬通上園國際等五個項目。據了解，區域內供應量在8300套左右，其中萬科北宸之光2800套，濱江萬家名城1700套，越秀星匯尚城1600余套、萬通上園800余套、融科璦頤灣1400余套。

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　　地價成本差距很大

　　2012年7月，余政儲出[2012]21號地塊出售，此時的萬科幾乎沒什麼競爭對手，直接以13億元的價格拿下該地塊，折合樓面地價4430元/平方米，幾乎是抄底價。而就在這之後的短短半年內的時間，板塊內剩餘的土地價格直線飆升。

　　2012年11月，本土房企濱江集團跟進，以16.6億元總價包攬城北勾莊的姐妹地塊，折合樓面地價6256元/平方米。2013年2月，聯想集團旗下的融科智地進駐，此時的樓面價已經到了8302元/平方米。同年3月，萬達14.4億元落子祥符東單元商用地塊。同年5月，萬通與越秀分別經過逾40輪的鏖戰，各自再次拿下了一塊宅地，樓面地價已經突破了9000元/平方米，此時的價格已經是萬科的兩倍多，不禁讓人咋舌。

　　最早拿地的萬科北宸之光于2013年8月首開，均價14800元/平方米，而濱江萬家名城則是同年12月入市，首開毛坯均價12660元/平方米，精裝修均價為14660元/平方米，相似的位置，幾乎沒多大差別的價格，讓這個區塊的樓盤在面世之初就伴隨著濃烈的火藥味。

　　如今，一年多過去了，沉寂頗久的融科璦頤灣銷售中心面世，越秀星匯尚城也蠢蠢欲動，然而由於萬科和濱江拿地價格較低，因此這也無疑給了後面幾個樓盤不小的壓力，如果價格相近，那麼高達8000、9000元/平方米的樓面價，會讓利潤變得很低。如果定價太高，那麼跟同類産品的競爭力將大打折扣，消費者能否買賬也不得而知。如今一波新的大戰即將拉開序幕。

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　　樓盤分階段開盤

　　雖然競爭激烈，但因為開發商推盤節點不同，也在一定程度上為樓盤銷售爭取了一些時間。大致可以分為三個階段。

　　第一階段。最早的是萬科北宸之光和濱江萬家名城，兩個項目只有一街之隔。萬科直接以精裝修面世，配建了1.6萬平方米的商業配套，其中8000平方米是宸天地商業街，這條商業街是萬科自主招商經營的，它能夠保證業主在入住時，就能夠享受到日常所需的生活配套。而濱江萬家名城則是毛坯、精裝都有，滿足不同選擇的客戶需求，內部建了超2萬平方米的景觀園林，在室週邊合出1000平方米的泳池，在會所內還有恒溫泳池。

　　萬科北宸之光目前在售二期13、16、17號樓，戶型包含90、115、130平方米，均價15000-16000元/平方米。濱江萬家名城兩期産品，一期2015年底交付，小戶型已經售罄，大戶型剩餘少量零散尾房。二期是2014年底首開的，目前余房不多。3月28日已經加推出毛坯12、14、24號樓，5月份還會推出二期新的精裝修房源。

　　第二階段。融科璦頤灣售展中心不久前對外開放，目前正在認籌中，開盤時間漸近，可以算是第二階段。融科璦頤灣的銷售中心可謂富麗堂皇，走進去之後正對面的拱形門鑲嵌的彩色玻璃有點像教堂，巨大的水晶燈和中空的大廳看起來十分大氣。這個銷售中心以後會作為璦頤灣的會所，地下兩層，一層包括健身房、瑜珈室和棋牌室等配套，二層則是一個恒溫泳池，這是在濱江萬家名城之後又一個有恒溫泳池的樓盤，這在以前的余杭項目裏並不多見。

　　璦頤灣整體規劃為12幢26-27層的公寓，戶型89-139平方米。同時配建9600平方米的商業項目，總戶數達1424戶。雖然璦頤灣的樣板房還沒做好，開盤時間也未定，但該項目已經結頂，估計開盤也是近期的事情了。説到價格，工作人員坦言：“由於融科拿地比旁邊的萬科、濱江都要貴，因此我們的價格相對會更高，關鍵就是我們將會比他們高多少。”

　　第三階段。第三梯隊的越秀星匯尚城和萬通上園國際兩個項目緊挨在一起，兩家拿地是最晚也是最貴的，由於已經開出的北宸之光和萬家名城價格壓在頭頂，因此在過去的一年時間裏頗為沉靜，開盤時間從2014年下半年推遲到2015年上半年，然而直到現在也沒有什麼動作。據內部人士透露，越秀現在正在做景觀示範區，今年上半年應該不會開盤。至於萬通上園國際項目雖然也快結頂，但是項目周圍幾乎沒什麼宣傳廣告，圍擋、道路都還維持在工地的樣子，估計開盤時間也要延後不少。