在樓市政策密集出臺和嚴查衝擊波並駕齊驅下，省會樓市呈現交易以量升價穩為主

　　在樓市政策密集出臺刺激下，省會樓市正迎來供應量和成交量、房價的同比“三漲”。據石家莊市住房保障與房産管理局最新公佈的官方數據顯示，1-3月石家莊商品住宅均價同比上漲2.46%。業內人士預計，隨著中央和政府在政策上的繼續寬鬆，商品房整體市場成交將得到進一步提升，價格方面，鋻於庫存量較大，短期內省會石家莊樓市交易以量升價穩為主。

　　□本報記者 李小白

　　銀行新政

　　房貸新政：緩解還貸壓力 購房成本下降

　　表現特點：再買第二套首付四成；下調存款準備金率1個百分點

　　在樓市政策密集出臺刺激下，省會樓市正迎來供應量和成交量、房價的同比“三漲”。據石家莊市住房保障與房産管理局最新公佈的官方數據顯示，3月份石家莊市內四區共成交商品住房40.63萬平方米，同比上漲46.63%；成交3674套，同比上漲58.57%。同時，1-3月石家莊商品住宅均價同比上漲2.46%。

　　3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知指出：對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%。

　　對此，記者從多家銀行了解到，房貸新政已經陸續執行落實到位。有的銀行如工商銀行工作人員透露，工行房貸目前執行認貸不認房政策，即無論名下有多少套房，只要都還清購房貸款的，再購買也算首套，擁有1套且未還清房貸的，再買第二套首付四成。

　　利率方面，銀行方面透露，根據銀行合作的樓盤不同而有所區別，如優質樓盤或在基準利率基礎上還有優惠25%的折扣，而非優質樓盤，或在基準利率基礎上上浮20%。其他，如建行也已經執行了房貸新政，一般情況下，二套房執行利率是在基準利率基礎上上浮10個點。

　　另外，4月20日起央行下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。在此基礎上，為進一步增強金融機構支援結構調整的能力。

　　“降準之後，一線城市及市場基本面良好的城市樓價將上漲。”就20日央行降準對樓市的影響，地産業內人士如此表示。對於開發商來説，降準意味著從銀行貸款的難度降低了，融資的成本降低了。對於購房者來説，降低了還貸壓力，購房成本已在下降。

　　下調1%增加銀行可用於貸款的金額，部分企業生意更容易做了，資金流動更快了，也可能會促使更多的人買房。總體而言，降準對於房地産市場是一個正面的消息。

　　業內人士還分析認為，本次二套房貸降首付政策落實不徹底的一個主要原因，或許就是銀行難以釋放較大規模流動性來支援樓市放貸需求。此次降準使銀行可動用的資金明顯增多，增加了二套房貸降首付政策落地的可行性，改善型需求後續持續釋放得到保障。

　　房企預測

　　改善型受歡迎 短期內價格上漲不明顯

　　表現特點：加快一部分改善型需求入市；價格可能會逐漸堅挺

　　“現在每週成交量平均1.5套，以前一個月也沒一兩套。”一樓盤的銷售人員小羅説，“330新政”後，樓市暖意濃濃，尤其是一些優質樓盤，銷量更是大幅回升。

　　“新政下，大戶型比較受歡迎，尤其是那些本身考慮買的，一時半刻沒湊夠首付，新政下來後，馬上成交了。”一銷售經理告訴記者，房貸新政減輕了二套首付，同時降低了改善型購房者的購房門檻，短期內會加快一部分改善型需求入市，促進樓市回暖。

　　據了解，此次降低二套房首付比例是“兩會”後重大利好措施，加上之前的公積金調整，住房公積金有望實現互貸等多重利好，形成一連串救市組合拳，極大地提振了樓市信心。

　　對於樓市回暖是否帶來漲價問題，業內人士則表示，漲價在一二線城市或會存在，但省會石家莊作為“2.5”級城市，庫存量高企，新政會帶動一定的成交量，不過價格方面仍以穩為主。

　　但在成交量方面，業界普遍認為，在央行降準降息等政策刺激之下，馬上會出現一波入市的行情，樓市接下來幾個月成交量勢必會短期反彈，價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對於一線城市及市場基本面良好的城市來講，接下來幾個月勢必會出現漲價的現象。

　　嚴查並進

　　五證齊全樓盤和外來房企大盤受關注

　　表現特點：市場呈現規範、專業和良性發展態勢

　　嚴查，是當下石家莊樓市的大環境，到去年七月份時已經解決了三分之二的項目問題，目前處於全省整頓下的分類處理階段。五證齊全的剛需盤基本在這個階段得以釋放，剛改盤去化較慢，也跟政策的大環境有關。但毋庸置疑的是未來市場一定是更加規範、專業和良性的。

　　利好，可以從自去年下半年限購取消，以及今年三月份又出臺的相關政策説起，商業貸款二套首付“六改二”，公積金首套“三改二”，二套“六改三”、營業稅“五改二”，這些政策直接刺激了二手房的成交量。

　　大市場、小區域，從全國的數據監測來看，一線城市的成交量都有了明顯的增加，尤其是“3.30新政”後的市場變化更為明顯，房價也有明顯的上漲。這些數據顯示到大市場的發展，而石家莊作為一個小區域，目前存在著“冰火兩重天”的局面，五證齊全的樓盤和一些外來企業的大盤備受關注，相反五證不全的樓盤發展比較慢。石家莊的房地産市場結構並沒有出現太大變化，普通商品房仍是成交主力，購買人群的結構也以本市居民為主，這也反映出石家莊房地産市場比較平穩，剛性和剛改需求依然是主力。

　　去庫存，拿三月底的數據來看，住宅的庫存量屬於正常水準，商業和辦公用房的庫存依然很大，因此去庫存仍然是主要任務，房價不會有大幅提升。

　　二手仲介

　　房貸新政或將帶來新盤成交比例增大

　　表現特點：買房節約了很多的稅費

　　“現在二手房的交易比去年年底時候活躍一些，樓市新政對二手成交有一定的刺激作用。”某二手房仲介從業員説，“滿2年和滿5年（徵收營業稅）的差別，在實際交易過程中，為買房節約了很多的稅費，整體上降低了老百姓的購房成本。對於賣方來説，他們會比原先具備一定的優勢，現在整體市場因為供應量的關係，新政對二手房帶來的利好有限，只能説交易和談判的難度比原先要小。”

　　有多家二手仲介門店的負責人則説：“羊毛還是出在羊身上，二手房在總價上基本變化不大，受益部分可能是正在辦手續過程中，剛好遇上新政的那群買主。”

　　另外，目前省會石家莊二手房熱門交易房源類型主要集中在學區房、一些相對較新的剛需房源。業內人士預計，房貸新政後，新盤的成交量或會佔更大比例。

　　業內人士分析認為：新政策不太可能帶來房地産市場的投機炒作，目前房地産的庫存量還很大，還處於一個去庫存的過程，在這個過程中不會出現價格的激增，尤其是二手房市場。

　　二季度樓市恐難全面升溫“330新政”提高支付能力

　　70個大中城市中，惠州、杭州等50個城市房價下降，深圳、石家莊等12個城市房價上漲

　　國家統計局相繼公佈“2015年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”和“2015年1-3月份全國房地産開發和銷售情況”。這兩份被視作中國樓市風向標的“一季報”傳達了何種資訊？二季度樓市是否升溫可期？

　　房價徘徊于一年前

　　國家統計局公佈的“2015年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，70城房價已走出房價整體環比下降的“過冷”區間。與上月相比，70個大中城市中，惠州、杭州等50個城市房價下降，深圳、石家莊等12個城市房價上漲。

　　儘管房價上漲城市在不斷增加，但全國整體房價水準仍在一年前水準徘徊。據易居房地産研究院測算，3月份70大中城市房價整體同比跌幅達6.4%，目前已出現連續七個月同比下跌的現象，且跌幅在持續擴大。

　　易居研究員嚴躍進認為，受此前幾個月持續性環比下跌態勢影響，房價下跌的累計水準比較大，進而使得越來越多城市面臨房價同比下跌的態勢。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，房價同比持續下降主要原因是受去年同期基數較高影響。

　　一線城市“一枝獨秀”

　　業內人士指出，從一季度樓市數據來看，樓市成交量價密切正相關。數據顯示，1-2月份，全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現近20%負增長，而去年同期數據是-1.2%和-5%。

　　3月份，70個大中城市新建商品住宅成交量為21.7萬套，比2月份增加65.9%，接近去年同期水準。全國住宅銷售面積和銷售額的同比跌幅也雙雙回落至10%以內。專家認為，隨著3月份市場成交量的持續上升，房價環比跌幅持續收窄。隨著二季度市場成交量繼續上升，70城房價有望止跌反彈。

　　熱點城市將率先回暖

　　專家認為，隨著諸多政策落實和執行，政策組合效應逐步顯現，二季度改善性需求將主導市場發展。受供需關係影響，熱點城市或將率先回暖。

　　3月以來，多項新政出臺，與房地産相關各類穩消費政策已基本完備，市場預期明顯反轉。在上海，3月31日，融綠平臺13盤單日成交突破了4億元；4月18日，均價在6萬元以上的某高端樓盤當天創下21.2億元的紀錄。在北京也上演了幾乎相同的情況。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所房地産研究室副主任劉衛民認為，一線熱點城市供求仍相對緊張，大城市對人口和産業的吸引力仍有增無減。“330新政”顯著提高了住房支付能力，因此，一線城市對新政很快表現出積極反應。

　　但業內人士提醒，雖然一二線城市相對較好，但三四線城市表現仍然較弱。

　　上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑教授説，從本質上來講，決定房價仍是供需關係。目前二三線城市已經嚴重過剩，對於這些城市來説，雖然新政也能夠提高住房支付能力，改善住房市場預期，加速去庫存速度，但並不能從根本上扭轉這些地區的住房供求關係趨於寬鬆的中長期趨勢。