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　　房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯

　　受目前市場供求關係的影響，房價再次暴漲的幾率並不大,“以價換量”仍將是開發商的主要策略

　　房地産市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態,房地産市場調整仍處於“去泡沫”階段

　　提振信心效果顯現

　　10月第四週一線城市成交量逾1萬套，攀上2014年以來最高點

　　不久前，央行、銀監會發佈房貸新政：擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，不僅可以再次申請房貸，還可以享受首套房貸優惠政策。此外，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，不再以行政手段禁止其貸款，而是由銀行業金融機構審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。

　　房貸新政的背後，是今年以來房地産市場進入首個市場自發形成的調整期，以及由此導致的傳統樓市“金九”成色不足。一方面，樓市成交量創下近年來新低。據搜房網數據監控中心統計顯示，9月全國主要35個城市新房成交套數同比下降6.14%。以一線城市廣州為例，9月市轄十區網上簽約面積創近10年新低，去庫存週期攀升至17個月。另一方面，樓市價格回調仍在繼續。國家統計局最新數據顯示，9月全國70個大中城市房價已全面停止環比上漲；新建商品住宅和二手住宅價格同比下降的城市分別為58個和52個，分別比8月份增加了39個和20個。

　　“今年樓市調整範圍與程度是前所未有的”，鏈家地産市場研究部張旭分析，今年9月，一二手房價格環比下降城市分別達69與70個，而在限購調控低谷期的2012年1月，該數據也分別僅為48與54個。“本輪市場自發調整對樓市影響的深度超過以往任何行政性調控政策，影響更大更持久。”

　　在此背景下，房貸新政對穩定市場預期産生了重要影響。中原地産監測的40個重點城市數據顯示，儘管今年“十一”七天商品住宅成交量處於2010年以來最低位，環比降幅為35%，但此後樓市交易逐步回暖，周交易量連續突破，特別是10月第四週，一線城市周成交量逾1萬套，攀上2014年以來的最高點。

　　記者走訪的幾家房地産仲介機構均表示，今年“十一”以來，二手房的帶看量明顯增多。“房貸新政給10月的市場打了一針強心劑。”張旭説，新增房客源量的提升是市場回暖的重要表徵，也是市場後續發展的重要條件。

　　“國慶以來各地成交量明顯上漲，房貸新政和各地鬆綁政策對市場的影響正逐漸體現。”中原地産首席分析師張大偉分析認為，房貸新政提振了市場信心，止跌作用比較明顯，但成交量的反彈幅度依然要看後續信貸釋放情況。“在限購政策持續三年而導致剛需透支後，此次房貸新政的主要受益對象即改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。”

　　房價暴漲的幾率不大

　　在北京市場，房價顯現出企穩跡象

　　改善型需求確實正在入市。看到房貸新政的新聞後，北京的謝先生放棄了跟隨全家去廣西度假的計劃。“得抓緊時間看房子，新盤和二手房都要看，機不可失。”

　　原來，2011年，隨著女兒的降生、母親搬來同住，謝先生在北京南三環的一室一廳顯得跼踀起來。私密空間的缺少不斷誘發家庭矛盾，讓謝先生感到必須換套大房子。“以前的貸款政策對我這種換房自住的人挺不公平的”，謝先生説，儘管首套房的貸款已經還清，但根據過去政策換房仍需按第二套房處理，首付7成，利率是基準利率的1.1倍。如今房貸有了新政策，謝先生在十一長假一口氣看了四個新盤、20多套二手房，又諮詢了幾家銀行。“現在換房確實可以享受首套房貸政策，首付只需3成，就算利率沒有折扣，買房的壓力也小多了！”

　　像謝先生這樣的改善型需求確實在加快入市。鏈家地産提供的北京市二手房交易數據顯示，今年6—10月份成交房源總價檔位中，250萬元以下的低價房源成交佔比在10月份明顯下降，而250萬元—400萬元檔位的房源成交佔比增幅較大；10月27日單日網簽成交達到了632套的年內最高，這些跡象都在一定程度上表明改善性需求客戶正逐漸增多。

　　房貸新政在降低改善型需求購房成本的同時，也引發了不少人對房價再次暴漲的擔憂。“傳了好久要救市，結果政策力度比預期中的大多了。”國慶期間，北京居民霍小姐每天都能接到四五個仲介的電話，問她要不要趁著新政抄底買房，推薦的樓盤從北京到威海，從青島到杭州，不一而足。“本來盼著這次樓市調整，房價能多降些。現在買房只認貸不認房，房價還不又躥高了！”

　　實際上，在具有標桿意義的北京市場，房價確實顯現出企穩跡象。據鏈家地産的數據，國慶期間，北京庫存房源的降價房源佔比由9月份的87.4%下降到75.2%，自今年3月以來首次下降到80%以下的水準。而10月第二周下調報價的庫存房源比例又下調15個百分點；並且，成交房源議價幅度進一步收窄，新增房源掛牌價則較上周上漲1.3%。

　　不過，業內人士普遍認為，受目前市場供求關係的影響，房價再次暴漲的幾率並不大。“房貸新政只是穩預期，讓市場回暖的核心原因還是8、9月份的房價一直保持在相對平穩的低位水準。”張旭説。

　　在前期庫存尚未消化且下半年新盤集體入市的情況下，“以價換量”仍將是開發商的主要策略。張大偉分析，今年“十一”假期，武漢、成都、杭州等少部分城市市場成交明顯好于去年同期，除了房貸新政刺激了購房者的入市信心，限購取消又吸引了大量外來人口到省會城市購房外，最重要的是開發商積極開展“以價換量”，能有效吸引改善型居住需求。

　　“信貸的落地執行、市場本身的供求關係和價格因素仍將是影響市場成交能否持續復蘇的關鍵因素。”張大偉説，“隨著9—10月供應高峰的來臨，各地的成交也有望達至年內高峰。然而，在目前新盤銷售率、存量等指標壓力之下，開發商唯有合理定價才能將供應高峰轉化為成交高峰。”

　　無法逆轉樓市分化

　　總體上看，房地産市場的調整可能還需要經過一個階段

　　“當前房地産市場的一個根本特徵是區域差異，不同區域房地産市場的發育程度、面臨的主要矛盾差異很大。總體上看，房地産市場的調整可能還需要經過一個階段。”國務院發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌表示，儘管現在出臺了房貸新政，有些地方取消了限購，但總體上房地産市場調整仍處於“去泡沫”階段。

　　實際上，房貸新政也無法逆轉樓市分化格局。對於不少二三線城市，去庫存依然是重中之重。今年10月11日，青島綠城誠園項目二期釋放出六五折銷售的消息後，引發老業主衝擊售樓處。然而，在城鎮常住人口不足北京1/4的青島，商品住宅庫存已是北京的2倍，去庫存週期高達26個月。即使有了房貸新政，“降價跑量”仍是開發商不得不做出的必然選擇。

　　“房地産市場目前是總體供求基本平衡、局部地區相對過剩的狀態。要實現房地産市場軟著陸，就必須穩步減少住宅新開工面積，防範供給過剩從局部向全國蔓延。”余斌表示，今年以來住宅新開工面積大幅回落，市場預期開始調整，對中長期房地産市場的穩定運作利大於弊。“雖然近期調整力度較大，整體經濟下行壓力增加，但必須看到，市場調整是房地産業必須經歷的階段，也是以 短痛替代長痛 的務實選擇。”

　　在穩定供給的同時，大量基本及改善型住房需求仍待釋放。儘管目前我國城鎮家庭戶均擁有住房已超過1套，但不同人群的實際佔有並不平衡，住房成套率也有待提高。在住房政策中，也需要補上政策性住房金融體系這條短腿，來更好地支援“住有所居”。

　　“從近期央行發通知要求商業銀行加大對首次購房和改善性購房支援力度，商業銀行並未積極響應的情況看，我國必須建立起政策性住房金融體系，以對居民獲取基本住房、適當改善住房條件提供支援，而且這種支援基本不受市場週期的影響，是一種長期制度安排。”清華大學房地産研究所所長劉洪玉建議。

　　劉洪玉介紹，目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發銀行住房金融事業部的建立已大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態還在持續的研究探索中。在他看來，如果按照今年10月中旬出臺的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，實現了住房公積金個人住房抵押貸款資産證券化，就可以有效改善住房公積金體系的流動性、顯著提高住房公積金體系支援居民住房消費的能力。“再配合公積金異地貸款、資金統籌使用改革，以及擴大制度覆蓋面、統一管理系統、合理分配增值收益、完善監管體系、提高透明度等改革，就可以承擔起住房政策中需求端住房金融支援的任務。”