放鬆限購、下調基準利率、降低首套房首付……今年，房地産市場進入了政策寬鬆期，身邊準備下手買房的也多了起來。説到買房，一些問題也來了。全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？今天，我們就看看房産規劃在理財方面的安排。

　　□本報記者 張凱

　　買房用全款還是貸款

　　除非你的錢超級多，否則在房價仍然處於增長的大形勢下，當然是貸款買更合適些，用銀行的錢，提前住上房子，豈不樂哉。記者一朋友就總感覺貸款是給銀行打工，所以一直想等著攢夠錢，全款買房。幾年下來，身邊的人早早就靠貸款住進了新房，而自己攢的錢總趕不上上漲的房價，至今還租著房子。

　　現在，商業貸款的基準利率6.15%，公積金的貸款利率是4.25%。貸款買房，當然能用公積金貸款買是最好的啦。如果你房子總額多，貸款還可以用公積金和商業貸款混合貸，是不是很人性化！

　　按揭買房，貸款多少合適

　　貸款多少，還要好好考慮一下還款能力。還款能力是指借款人扣除生活費用和其他開支後，所能創造的充足的現金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。借款人應該通過收入水準、財務情況和負債情況，綜合判斷自己的還款能力。根據銀監會發佈的《商業銀行房地産貸款風險管理指引》，商業銀行應將借款人住房貸款的月房産支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下（含55%）。還有專家指出，對個人而言，每月償還各類貸款的金額如果超過月收入的三分之一，就可能對生活品質造成影響。這就是房貸"三一定律"，即每月的房貸金額以不超過家庭當月總收入的三分之一為宜。

　　除此之外，利率風險也是需要考慮的。目前，我國絕大部分個人住房貸款均為浮動利率貸款，當貸款利率上升時，借款人每月的還款金額和還款總額將會增加，還款壓力增大。即便是固定利率貸款業務，由於其貸款利率相對較高，同樣存在著利率風險，因為當貸款利率下降時，採用固定利率貸款的借款人就"虧"了。

　　還款方式選等額本息還是等額本金

　　等額本金還款法和等額本息還款法是目前最常用的兩種還貸方式。兩種還款方式的區別在於，等額本金還款法，每月償還的本金相同，利息則逐月遞減，月還款總數也逐月遞減；等額本息還款法，每月的還款總數都相同，但還款金額中本金逐月遞增，利息逐月遞減。

　　假設，某人從銀行貸款60萬元，貸款時間為20年，不提前還款，利率按照央行最新的基準利率執行。若選等額本金還款法，20年共需支付約42萬元利息，而選等額本息還款法，20年共需支付約35萬元利息。

　　等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。儘管等額本金還款法更省利息，但銀行人士表示，這並不能説明它比等額本息還款法好。與其説還款方式好不好，不如説適合不適合，適合自己的還款法才是最好的。如果你前期資金並不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什麼時候有資金的時候適當做些提前還款，同樣能夠達到降低利息支出的效果。

　　按揭貸款有必要提前還款嗎

　　當手裏積攢下一筆錢的時候，提前還款還是拿來投資就成了一個問題。其實考慮這個問題，有理論上的原則：理財收益高於貸款利率時，投資；理財收益低於貸款利率時，提前還款。

　　如果在還款初期，本金基數大、利息金額也高，在沒有好的投資渠道情況下可以提前還款。等額本金還款期限已經超過三分之一，剩下的利息已經越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經還了大半了，每個月還的利息部分已經比較少了。等額本息還款期已經超過二分之一，可以提前還款，但是要看準時間，計算好節省的利息。

　　你要是拿到了高額公積金貸款或七折商業利率，不必著急提前還款。目前，公積金貸款利率才4.05%，餘額寶的投資你就已經平了，這麼低的成本，你就偷著樂吧。找到年利率大於4.05%，6.15%的投資産品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢。如果使用的是商貸和公積金組合貸款，要還一定先還商貸。

　　住房按揭和房産抵押貸款的區別

　　很多朋友都不太了解住房按揭貸款和房産抵押貸款的區別，以為都是用房産作抵押來貸款融資，但實質上兩種産品有著本質的區別。

　　從貸款用途上看，住房按揭貸款是用於借款人購買房屋用的，而房産抵押貸款可以用於借款人的生産經營和消費等用途，現在規定是不允許用來購房的。

　　從貸款手續上看，申請住房按揭貸款時，借款人需要提供首付款證明、購房合同等材料，而辦理房産抵押貸款借款人需要提供房産證、國有土地證、貸款用途等材料。

　　從政策限制上看，住房按揭貸款受樓市限貸限購政策影響，而房産抵押貸款只受銀行貸款政策影響。

　　從貸款年限上看，住房按揭貸款的貸款期限最長可達三十年，而房産抵押貸款的貸款期限最長可達十年。

　　從貸款利率上看，住房按揭貸款利率可以有折扣，也有上浮但上浮幅度不大。而房産抵押貸款一般都會上浮，上浮幅度比較大。