隨著救市政策的輪番落地，住宅市場正迎來難得的窗口期。在新政落地後的兩周時間內，杭州住宅周成交套數都攀上2000套大關，創下年內的成交新高，杭州樓市一片回暖的盛世歡騰。然而與住宅市場的樂觀相比，商業地産市場似乎沒有受到太多刺激，在早報記者前兩次的跑盤探營過程中，發現像商鋪、寫字樓、酒店式公寓等産品並沒有明顯波動。

　　而在近兩周的早報指數中，記者發現，萬寶城、華元歡樂城、理想銀泰城等項目開始進入視野，每週七八十套的成績著實不錯，甚至佔據榜首的情況也不少見，原本這也沒什麼，直到一個奇怪的數字出現。

　　面積只有3平方米的商鋪

　　在上一週的早報房産指數中，記者發現一個奇怪的數字：4月首周杭州成交套數最多的是位於余杭的萬寶城，該項目以82套的成績排在榜首，超過了前一週的銷冠華元歡樂城，然而，緊接著下一個數字就讓記者驚呆了：其銷售的面積只有565平方米！如此來算的話萬寶城的房子平均每套7平方米，這難道是記者統計錯數據了？

　　隨後記者查閱了透明售房網上該項目的銷控表，發現在預售證號為201500007的一批房源一共有1557套，其中5平方米、7平方米的房源比比皆是，甚至有的面積只有3平方米，套內面積最少的更是只有1.8平方米，這著實有點讓人吃驚，而且這類房子已經賣了近400套。

　　怎麼會有這麼小的房子？這麼小面積的商鋪能用來幹嘛？帶著滿腹的疑問，記者決定去探訪一下這個位於余杭臨平荷禹路與北沙西路交叉口的萬寶城。

　　資料顯示，萬寶城由浙江卓偉置業有限公司開發，擁有約15萬平方米的商業體量，集休閒、娛樂、餐飲、購物、文化、居住于一體，將斥資打造“花如櫻美”的櫻花廣場，摩天輪主題公園，38米挑高中庭，270米正統東南亞風情步行街等特色項目。從地圖上看，萬寶城周圍就是金帝海珀、九璋、中鐵逸都等在售項目，稍遠一點還有贊成香頌、綠城蓮園、凱文杭莊、綠城藍庭等樓盤。

　　從地鐵一號線臨平南站一路向北，穿過邱山隧道進入荷禹路，不用多久就可以看到萬寶城的紅色圍擋廣告，銷售中心像一個大型的玻璃集裝箱，現代感很足。

　　商鋪、公寓主打“迷你”面積

　　進入萬寶城的銷售中心，通過後面的玻璃可以直接看到裏面的施工現場，只見地下部分已經建好，一層也已開始施工。

　　據置業顧問介紹，萬寶城是臨平北大型居住區方圓3公里內惟一的商業綜合體項目，擁有臨平規模最大、層高最高的IMAX巨幕影廳，最大的兒童遊樂場，擁有2000多個車位的最大規模停車場。

　　萬寶城採用了分割銷售再全部返租的銷售模式，商鋪面積主要為10平方米左右，總價較低。“一般買我們商鋪的業主都不太會自己經營的，既然自己不做商家，那我們會進行包租，十年之內有一個固定回報率，第一年為6%，第二年之後的十年為7%，這個十年之後則是實際租金的80%。除了這個之外，如果等到一定年限，你覺得這個商鋪沒有升值，那麼11年之後我們會原價回購，也就是我銷售給你的時候是多少錢，我會拿多少錢來回購這個商鋪。”置業顧問説道。

　　另外，萬寶城預計將於5月加推4號樓的酒店式公寓，共計540套房源，戶型面積也是主打小戶型，面積在26.9-42.5平方米之間。記者在現場發現，雖然是工作日，但還是有不少人前來看房，還有幾位年齡稍大的阿姨在諮詢酒店式公寓，想要作為幾個姐妹平時打牌聚會的地方。

　　過小分割會否影響整體經營

　　那麼那些傳説中只有3平方米的商鋪在哪呢？

　　萬寶城行銷客服部策劃經理胡梅銘告訴記者：“其實這些本來就是商場裏面的內鋪，在設計之初我們並沒有打算出售這部分，只不過後來有購房者有這個意向才出售的。不過這部分並不多，那些2、3平方米的戶型只是一些設計之後意外出來的一些地方，一共都沒多少套。而且我們整個出售的內鋪也不多，雖然套數看起來不少，但其實所佔面積只有1/10左右，就算加上酒店式公寓等業態，整個項目我們自持比例還是佔到了60%-70%。”

　　這麼小的商鋪如何經營呢？如果業主委託商場租了幾年之後想要自己經營，裝修風格發生改變不是會影響商城的整體形象，管理起來是不是會有很大難度呢？

　　面對記者的擔心，胡梅銘告訴記者：“我們在銷售之初就會和購房者簽訂一份協議，這些內鋪將經營管理權全權歸於萬寶城，我們將會進行統一的裝修、出租和管理，業主本人並不能對商鋪隨意改動，説白了他們其實只是有一個最後獲得收益的這麼結果，管理經營過程之中他們不需要參與也不允許參與進來，這樣就不存在管理上的難度，你看到的這些3平方米、5平方米的小商鋪可能要好幾個合起來租給同一家店，這樣既能靈活的分配裏面的店面面積，讓利用率更大。”

　　預期回報沒達成怎麼辦？

　　據了解，開發商直接進行商鋪“返租”是違規的，而目前開發商普遍採取的操作方法則是成立一個獨立的經營公司，由該公司進行“返租”操作，從而規避法律規定，以商鋪“返租”形式進行銷售，開發商可以迅速回籠資金，業主的初期利益也得到保障，表面上看是雙贏，但實際上也存在一定風險，如果經營不善，那也可能是“雙敗”。

　　而萬寶城的“返租”也是採用此種方式，成立一個商業管理公司來與業主簽訂包租協議，那麼如此小的面積，後期收益如果無法保證，購房者的投資是否有風險呢？

　　胡梅銘表示：“這不用擔心，我們這裡賣的每一套都是有産權證的，即使你在以後想要轉讓也完全沒有問題，只不過業主轉讓的只是産權和收益，經營權仍然在我們手裏；再退一步説，如果你覺得我這個商鋪沒有升值潛力了，那麼11年之後我們會原價回購，也就是我銷售給你的時候是多少錢，我會拿多少錢來回購這個商鋪。”

　　除此之外，胡梅銘還説：“作為臨平北相對稀缺的綜合體項目，臨平經濟開發區管委會給了萬寶城很大的支援，包括一些品牌的招商和項目的引進，都由政府牽頭幫忙，再加上我們自己近七成比例的自持經營，如果承諾完成不了，風險最大的是我們自己。”

　　截至4月14日，記者發現，萬寶城在過去的一週又賣出了近80套小商鋪，可見購房者對於這種總價低的小商鋪還是有一定認可的。10平方米左右的産品有著小面積低總價的特點，十幾萬元甚至幾萬元的總價就能買一套商鋪對不少想投資的人有著不小的吸引力，不過風險還是要購房者自己來把握。