樓市從黃金退居白銀時代：大漲已不可能

　　樓市刺激政策的出臺，使得樓市買氣大增，從而讓少數樓盤、二手房賣家看到了提價希望。不過在當前樓市格局下，房價已經不再具備大幅上漲條件，所以購房者不必擔憂，仍可按照既定節奏來購房。

　　樓市出現漲價衝動

　　不管是新開項目，還是二手房，都不約而同地出現了漲價衝動。

　　據了解，上海有個別在售項目進行了試探性提價。位於閘北區西藏北路上的農房熙藏苑項目，在4月初對售價做了微調。根據德佑鏈家市場研究部的數據顯示，2015年以來，該項目的成交均價為60518元/平方米，而此次價格調整之後，均價接近64000元/平方米，漲幅接近6%。此外，位於寶山淞南高境板塊的改善型項目泰禾紅禦，在春節過後也出現了一波小幅提價，漲幅在2%左右，項目負責人介紹，考慮到近期項目賣得非常火爆，不排除繼續漲價的可能性。

　　此外，記者還接到不少推銷電話，均表示近期項目有可能要提價，可考慮在提價之前下定以節約成本。一位自稱是綠地集團某項目售樓員的小吳通過“陌拜”方式打通記者電話，表示目前有改善型産品在售，開發商正在醞釀漲價，如果要買房，請趕在漲價之前出手。

　　除此之外，二手房市場也出現了提價現象。據德佑鏈家多家門店向記者反映，由於新政對市場帶來的利好，部分房東已經開始跳價或醞釀跳價。據德佑鏈家業務員劉先生介紹，一般情況下房東會把免去的營業稅部分作為跳價空間，普遍做法是買賣雙方協商，以免去營業稅部分的50%作為提價，雙方尋求平衡，目前這樣的跳價在二手房市場接受程度比較高。此外，記者還了解到，有賣家考慮將免去的營業稅併入“到手價”中，儘管這種跳價方式讓買家無利可圖，但由於擔心未來房價會上漲，所以還是有買家表示可以接受。

　　其實提價現象並非上海獨有，記者注意到，近期陸續有一些城市傳出有樓盤提價的新聞，如合肥、南京等地，就有樓盤號稱要漲價，甚至一些三四線城市也已經出現開發商提價的消息，如無錫、寧波等地。

　　政策刺激成為主因

　　樓市刺激政策的出臺，使得房企和二手房賣家有了漲價的底氣。

　　據了解，自今年年初以來，政府出臺一系列刺激政策，對樓市構成了實質性的利好。刺激政策包括央行降準、降息、上海普通住宅標準調整，以及3月底出臺的公積金政策調整、二套房貸首付比例降低、房産營業稅免征“五改二”等等，這都將極大刺激市場購買力的釋放。

　　記者也注意到，刺激政策出臺之後，已經讓原本處於觀望狀態的潛在客戶內心産生了微妙的變化。據德佑鏈家地産虹口區瑞虹D組分行經理廖銀平介紹，新政的出臺，使得部分買家加快了購房節奏，如一位范姓購房者，原本在4月初付定金，但在新政出臺後的第二天，便主動送來定金，他擔心“再不買房價就要漲了”。此外，購房者的購房意願也有了一定幅度的提高，據德佑鏈家張江A組分行經理楊金全告訴記者：“新政後，門店的帶看量是以往的兩倍，成交週期大大縮短，一改以往猶豫不決的態度，買房者選中房源後立馬付定，他們比較擔心房子被搶走或是漲價。”

　　市場買氣的提升，讓開發商和二手房賣家看到了提價的希望。德佑鏈家市場研究部總監陸騎麟表示，新政剛剛出臺，市場反應還需要一段時間。在短期內，開發商必然會有提價動作，預計未來提價的開發商會超過50%以上，成為一種普遍現象，提價的範圍預計多在5%～10%之間。

　　而對於部分庫存壓力原本不大的一線或者重點城市來説，旺盛的市場需求得到進一步釋放，也會帶來房價上漲的壓力。同策諮詢研究部總監張宏偉舉例説，在政策刺激之下，上海樓市集中推盤放量的“窗口期”有可能會前置到4月中旬，屆時，上海樓市會在4、5月份出現今年第一輪市場成交“窗口期”，市場去化週期會進一步縮短至12月左右，二季度樓市將沒有去庫存壓力，上海樓市基本面勢必會呈現出快速復蘇的態勢。到了下半年，隨著市場成交量繼續回升，市場去化週期有可能會回落到10個月以下，這也就意味著下半年樓市會出現量價齊升的趨勢。

　　房價大漲已不可能

　　樓市已經從過去的“黃金時代”進入到當前的“白銀時代”，房價不再有可能會重現往日大幅飆漲的情形，因此購房者不必為市場的反彈現象而迷惑，甚至做出類似恐慌性搶購等非理性反應。

　　從大的市場環境來看，當前樓市格局已經發生了巨大變化。萬科集團總裁鬱亮在3月底的業績發佈會上表示，中央出臺的樓市政策的確對提振市場會起到重要作用，但政策本身並不會改變整個行業從“黃金時代”向“白銀時代”轉變的趨勢。“白銀時代”的樓市，樓市供需結構逆轉，由之前的供不應求變成局部供大於求，房價失去了快速上漲的基礎。

　　而根據當前市場具體情況來看，除了少數城市，大多數區域的房價都不可能會因為刺激政策的出臺而上漲。仲量聯行華東區研究部總監周志鋒指出，新政出臺後，一線城市漲價的概率較大，三、四線城市供應過剩、庫存量高企、需求減弱的局面短期內難改變，暫不具備漲價的條件。

　　與此同時本刊不動産研究中心注意到，近期樓盤提價現象還不是很常見。記者聯繫其他一些其他正在熱銷的項目，暫時還未出現提價的情況或正在醞釀提價方案，而不少項目的業務員也表示，由於新政剛剛出臺，前景還不是很明朗，所以暫未考慮提價。

　　基於上述分析，我們認為房價的反彈，只是低迷市場的一個正常反應，一旦政策效應被市場消化，市場會建立新的平衡。我們預計，屆時市場交易活躍程度會有所提升，少數地區如人口導入型城市，房價會因為需求大增而微幅上漲，上漲幅度在7%左右，與國家經濟增速相倣。而一些供需失衡的城市如寧波、溫州、大連等，房價難以上漲。

　　對於購房者來説，不必為因為個別樓盤提價而打亂了自己的購房計劃。在現階段，市場供應比較充足，即使碰到有提價的樓盤，購房者完全可以選購類似的樓盤來代替，而不必恐慌搶購，從而加重購房負擔。此外，還有一些所謂的提價説法，極有可能是開發商的行銷策略，刺激購房者儘快出手。面對這種情況，購房者應該堅持自己的判斷。

　　當然，對於開發商來説，專家建議是加快去存貨節奏，而不是漲價以追求更高的利潤。張宏偉表示，目前大多數房企産品線比較單一，所以從短期內來講，這些公司只能通過價格策略的調整，及時跑量回籠資金，來緩解企業資産負債率高企的現象。